平时有保持阅读的读者们会记得去年我写到的一个福州买房血亏的经典案例，那就是位于台江万宝商圈的中央第五街。这些八年前一平方三万多甚至四万多买来的办公房（所谓soho、商住房），2021年上半年二手房单价挂到1.5万，下半年跌破1.3万，可即便是这样的膝斩价，最终也没见卖出去多少。

今年以来随着福州房价持续下降，我又盘点了一下诸如台江万达广场、华润万象城等楼盘。虽然二手房同样亏很惨，但一来当年人家买的价格没有高到那个份上，二来最起码还是像样的soho，不拿去办公也能用来住。所以，中央第五街的亏损幅度之大，恐怕能超越它们的例子不多见。

不过台江类似中央第五街这样的楼盘不止一个，并且往往存在相似的历史遗留问题。比如今天要讲的这个例子也很典型。这个项目备案名叫台江广场，宣传名大家想必更加熟悉，当年也没少打广告，叫做台江商都汇。

台江商都汇位于台江步行街旁，如今我们称为“闽江之心”的地方，外观也很好辨认，就是元洪城对面三角形的那栋楼。这里和万宝商圈一样，是福州市区的核心地段，并且隔壁就是批发市场，看上去很适合经商。只可惜这个项目最终没能拯救开发商。

由于所处地段非常好，开盘也赶上了好时光，因而当年这盘卖得还挺好，如今除了60套办公、商铺、车位被冻结，大部分房源早已卖掉。虽然存在延期交房，但业主们还是顺利拿到房子也办出了房产证，应该说没有烂尾已属万幸。

商都汇的开发商福州文华房地产因为欠税，今年8月被台江区税务局申请破产重整。我看了一下最近几年该公司涉及的官司，有代销合同纠纷，有逾期交房索赔等等。法院判了原告们胜诉，但我是不知道他们打赢官司能不能拿到钱，毕竟剩余这点资产拍掉还不够还税款。

这栋楼一共36层，底下五层是商业，上面是办公。我们回顾一下过往资讯，2019年初这个项目主推建筑面积48-78㎡带装修公寓，均价29000元/㎡。但现实中我们看到，目前该楼盘挂出来卖的二手房里还有毛坯房，这又是什么情况？

我在裁判文书网上查阅了一份台江区法院2020年9月的民事判决书，上面写着福州一位90后的女子于2018年1月买了台江商都汇一套48.36㎡的办公房，总价160万，单价高达33085元/㎡，显然这是买在房价最高点上。原本合同补充协议约定这套房赠送装修，二次装修时间为毛坯交付后90天。但最终开发商只是交付了毛坯房，业主收房就没有然后了。

这样看来，台江商都汇的业主们最后还得自己投钱装修，如今装修好并且家具家电配齐的高层房源，单价低至1.4万，与原来一手购房价相比是腰斩价，可以说跌幅和中央第五街一样触目惊心。

试想，人家已经装修好，可以拎包入住的新房子，高层视野很开阔，报价90万还挂了超过半年卖不掉，换作160万买毛坯的人得亏多少？当然，相比之下台江商都汇的房子要比中央第五街更新更好，人家最起码有独立卫生间，实在卖不出去，出租也会容易一些。但腰斩价和膝斩价，其实也就是五十步笑百步的区别。

除此之外，我们知道商业办公用房的土地使用年限只有40年，而台江商都汇拿地时间是1996年，这样算来如今只剩十几年。虽说目前也没明确土地年限到期后要如何处置，但为数不多的买方上门一看，房子只剩这点土地年限，心里很难不打退堂鼓。

办公房不仅缺点明显，单价也已经没有优势。今年2月文章提到，同处步行街旁的超级大盘君临天华单价跌破2万。所以就算有人想在这里买单身公寓，人家完全可以去买正儿八经的住宅，有什么必要去接盘只剩十几年的办公房？

看到这里大家便会明白，为什么这些办公房降到这个份上还很难卖掉。而且这些还是台江最繁华的商圈，最好的地段，换成是那些市区位置更偏的办公房，现在该卖什么价来吸引买家？一平方几千块有人要吗。