打新吗？深圳买新房的最严审核来了！

从罗湖新盘缙山府开始，购房者发现深圳买新房的规则发生了巨大变化。

优化了入围积分规则，明显“偏向”刚需。“社保巨子”也不再有绝对的入围优势。被购房者所诟病的而为了防止炒房的政策意图则体现在了银行流水上。

最近，买光明新盘万悦山的购房者能感受到，这似乎是深圳楼市有史以来“最严格”的买房资格审查。

限购从严，还有什么房子可买？

从各种流出的截图来看，想花钱买房但“被拒”的理由五花八门。但堵“炒房”的意图是明显的。

比如收租的深圳“老大爷们”不行，要有工作收入，否则不符合房贷；

比如银行流水与社保明细要相符，无法证明要看个税证明；

比如流水借还款记录较多，疑似民间借贷的情况不行；

更甚者，“小产权”交易信息（或并非大家口中的小产权）被查出，购房者同样被挡在门外。

在这样的严格的资格审查背景下，资金第三方转入也不行，“养流水”策略基本无效。

3月24日，万悦山项目官方微信公布了意向登记人名册，共1070批购房者，最低入围的积分为72.3分。

而在公布登记人名册的同时，也再次提醒购房条件的材料须真实且持续有效。

项目提示购房者须符合购买房产的相关身份、婚姻、资信、首期购房款比例、纳税及社保缴交年限等，发现有虚假材料或众筹、代持等购房行为的，开发商有权收回房源，并且没收购房定金。

有一类房子，购买资格并不会像新房那么严格。不限购，更没有3年限售的限制，妥妥的楼市“投资品”？但风险也是显而易见的。

深圳回迁房市场兴起

背后原因是？

深圳这两年在私域流量里总能发现“回迁房”的踪迹，打着“不限购”、“价格低廉”等等利好标签。

而事实上，回迁房确实存在表面上的“优势”：购买不受限购政策约束；价格比现有商品房低50-60%左右；签了搬迁安置补偿协议后还可以获得过渡费；更不需要支付契税。

此外，深圳回迁房还不受普通红本商品房“三年限售”的限制，获得红本即可对外转售。

回迁房，实际上是城市更新时代环境下的回迁房指在城市更新项目中，原权利人因与开发商签订搬迁补偿协议而取得的回迁物业权益。

号称“无产权登记的小产权房”，为什么深圳的回迁房是这两年才较为流行？

一是深圳依然是全国中常住人口增量最高的城市，更多的人口也说明着更多的购房需求，而大多新晋深圳人无法立刻获得购房资格；

二是在2018年后，开发商手头的现金并不多，拆迁赔钱的方式也不符合深圳房价“涨势”较好的现实情况。

加上深圳房价的普涨和限购政策的从严，没有购房资格或投资庞大的需求群体造就了深圳回迁房市场的“火”。

要知道，2009年深圳城市更新办法出台后，绝大多数买回迁房的可不是普通购房者，而是业内、体制内人士和开发商本身。如果按“投入产出比”来看，交房后的价格翻倍的“暴富”之梦并非不可能。

按照目前中介对外群发的信息为例。南山的科技园北区的某城市更新项目，364㎡可分四个名额，单价在6.65万元/㎡，过渡期金为50元/㎡/月，装修补偿为500元/㎡。

按照最低面积来算，需要260万左右现金才能买到这个回迁指标。值得注意的是，交房时间为取得施工许可证后的42个月。

经查询，而这附近的二手房小区业主报价已经超13万元/㎡，政府参考价为88800元/㎡。相比之下，很多人被迫选择“回迁指标”。

而在最火的光明区域，也有兜售“回迁房”的踪影。某旧改回迁指标95㎡，单价4字头，直接签约。而这附近的新盘目前均价在5.1万元/㎡左右。

而资格审核最严的光明新盘宏发万悦山也在附近，均价则在4.89万元/㎡。

需警惕

有“好处”，也有较大的风险！

深圳房价高企，从首期款来看，购买深圳回迁房需要的资金“实力”实际可能比买商品房还要高。绝大多数回迁房只能一次性付款，无法按揭。询问买卖回迁房的中介能否分期时，对方仅回复“商品房可以”。

除了一次性付款、无法按揭抵押外，还有交易过程风险、拆迁过程中无法转卖、等待期限漫长且无法确定等弊端。

但依然有不少有现金实力的购房者“铤而走险”选择此类房子，毕竟短期拿到深圳的买房资格实属不易。

按照深圳幸福城市更新有限公司总经理陈海登的分析，购买回迁房，仅可能发生在确权过程中的风险就有7-8条。

购房者买指标的资金交出去了，等交房时间理论上最快也要3年，有的长达8-9年。漫长的等待时间里发生风险基本不受购房者控制。

业主反悔、村集体或股份公司不配合、开发商不配合、绿本无法买卖、公示流程异议、街道认可等都可能存在实实在在的确权“坑”。

除了开发商，还有存在拆迁过程中的补偿、钉子户等风险。其实，回迁房（指标）必须在意愿征集阶段就必须买卖，否则无法操作。

按照《深圳经济特区城市更新条例》第三十条规定：区更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。《深圳经济特区城市更新条例》2021年3月1日起实施

而在可“交易”的操作里，有些类型的回迁指标必须注意其风险。

因为单一主体的缘故并不分割指标出售，因此“工改保”或“工改居”的类型存在着巨大的风险。

深圳的金融之风盛行，抑或楼市的炒作之风都跟“劣币驱逐良币”不无关系。

“热钱”的蜂拥而至，会否造成另一波房产市场的虚火上升？须警惕的是，市场的膨胀总能将价格转嫁到买方身上，或推涨周边二手房的价格。这与“房住不炒”的主基调相悖。

此轮回迁房的“火”或引来官方注意。如果对深圳回迁房进行新房一样的限购或资格审查制度，对于已倾囊而出的购房者来说，着实是一个不小的打击。