1

无房可看，是我们这次去深圳调研最大的感受。

经历了整个10月的火热行情后，11月的深圳好房子差不多卖空了。

我们来看下，现在深圳西部几个热门板块的情况。

龙华距离福田最近的深圳北站片区，现在还有房可看的主要就剩一个楼盘，位置比较偏，又被两条地铁轻轨夹在中间，价格接近6万。

龙华中心红山和上塘板块可看的房子也不多。

宝安碧海板块唯一在售新房，小户型已经卖完了，剩下的户型房源也不多了，价格接近8万。

南山前海妈湾少有的一个住宅新开项目，要等下个月才开盘，现在看样板间需要验资100万，价格预计10万左右。

前海赤湾有个项目封盘了，有个是尾盘，还有一个刚开盘，价格7万左右。

南山中心也没啥可看的新房，有个项目只剩一套房，均价8万。

光明最有价值的凤凰城板块，有项目开盘仅一个半小时就宣告售罄，2047批客户抢192套房。

沙井中心有项目全是大户型，总价过千万，开盘当天去化9成。

总之，宝安前海龙华光明这些热门片区核心地段的新盘都在陆续清盘。

为啥这些新盘卖这么快？

除了自身价值，还有一个很大的原因，跟周边的二手房相比，价格有倒挂。

注意，这个倒挂不是政府限价限出来的，是开发商为了活命打折打出来的。

如果说深圳10月新房的火热是建立在开发商打折价的基础上，那11月面对的就是一个个的价格回调。

现在这些核心地段的优质楼盘，要么开始封盘，要么开始收回之前的优惠点数了。

记得在调研深圳北站一个楼盘的时候，置业顾问小哥明确告诉我们，当天已经封盘，之前的优惠又收回了一部分，重新定价后才能对外销售。

这一现象，背后是巨大的供需矛盾，深圳的承载量有限，但全国中产对深圳好房子的需求却是无限的。

当无限的需求，和有限的承载撞击到一起时，所见事实皆成魔幻！

2

更魔幻的是，这波行情助推下，深圳不少烂盘如同久旱逢甘霖，突然被拯救了。

核心地段能看的好项目不多，我们就去了更偏更远的位置，看了一个星河的项目，刚开盘竟然也快卖完了，接待我们的小姐姐说我们来晚了。

现在的价格是4.5-5.2万，只剩高区有房，顶楼次顶楼这些。

记得今年5、6月份的时候，这个项目还有4.2万的价格。

我们换了地方，又去看了龙华工业路旁的一个新项目，产品一般也没地铁，因为挨着主干道工业路，周边有工厂排污，污水流过项目，是个很大的不利因素。

但即便是这样，靠着特价房和价格倒挂，也热销了一波。

现在价格是4.5-4.8万，相比10月收回了2个点的优惠，总价差不多涨了10万块钱。

还有那种只有两栋楼，有一半都是保障房的小项目，也趁着这波行情支棱起来了，重新入市，重新定价。

我们知道，深圳主要向西发展，西部板块应该是价值最大的，但现在东部板块也开始热起来了。

就在上周末，龙岗大运新城板块有项目开盘推售214套房，不到两个小时就清盘了，去化率100%，销售额10.77亿元。

成深圳东部片区今年首个日光盘。

深圳很多卖了很久的老大难，前几年售楼部门可罗雀，各种促销手段都无效，这俩月突然都热起来了。

巧合的是，就在写这篇稿子的时候，手机忽然收到了一条弹窗，说的是11月深圳新房网签销售的新情况。

这里面，其实有很多顺势而为的非优质项目，为了去化求量，将特价房应出尽出，也进一步促进了11月深圳新房销量的上涨。

3

有人说，这一批核心地段的好项目卖完了，就没有下一批了吗？

且不说我们熟知的深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等等都是地太少了填海而来。

再给大家说个数据，这是“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划。

可以看到，深圳住宅用地供应逐年下降。

更关键的是，在本就紧缺的住宅用地供应里，无法公开成交的城中村又占了半壁江山！

目前，深圳拥有的城中村数量全国第一。同时，深圳有1200万人住在城中村，占总人口的67.5%。

这下，深圳真正能流通的商品房就更少了。

即使后期有新项目入市，深圳已经取消限价，开发商都是看市场下菜碟，能扛到现在的都不会太差钱，位置好的楼盘，凭什么按最惨淡的时段定价呢？

龙华有个新盘，新规产品，超大赠送，下月开盘，首推300多套房，据说现在有意向的客户已达2000多组，对外释放价格不低。

现在就是这样的一个市场情况。

而深圳本身又不缺人和钱。

2023年末，深圳总人口已经接近1800万。

七普数据显示，过去10年，深圳常住人口增加了714万人，占广东省同期增量的三分之一。

也就是说，每流入广东3个人，就有1个是去深圳，人口增量全国最高！

一方面是不断涌入的人口和需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击！

4

那，整个深圳都很热吗？

当然不是，深圳市场也有冰冷的一面。

比如东部大片区域，海量的库存现状就摆在那里！

东部已经长达近10年的天量住宅供应，深圳未来供地依然还是东部为主力。

价格呢？

东部片区不少新房价格都在打骨折，接近腰斩！

你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格，甚至更低。

所以，即便是一线，即便是深圳，也不是都能买！

深圳目前房价最高的两个区域：

福田靠的是金融业鼎盛；

南山靠的是高科技和互联网大爆发。

没错，即便是一线，即便是深圳，也得拼产业！

下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。

毫无疑问，深圳当下价值最大的依然是西部片区核心中的核心！

根据价值和价格，可以参考以下梯队建议：

第一梯队：深圳湾、香蜜湖、安托山。

第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园。

第三梯队：宝安碧海和龙华红山。

第四梯队：光明中心、宝安沙井。

10月深圳的火热行情在预料之中，关键要看11月和12月是不是还能延续。

量，一定在价先。

只有量先起来，整体价格才会上涨。

如果每月成交量出现至少连续2-3个月明显上涨，那就说明整个市场行情即将拉升！

所以从现在开始，有需求的朋友，可以开始关注城市每月住宅成交量了，在上涨还是在下跌？千万别等价格开始有明显变化了再慌忙做决定！