2025年伊始，江苏省镇江市发布楼市新政，停止新建商品房价格备案制度，开发商从此可以根据市场供需关系和成本因素自主定价。

此举虽然与此前部分城市取消限价的做法有所不同，但都指向了同一个趋势：房地产市场正加速迈向市场化和分化。

在这场变革中，买房将变得越来越难，因为房价极化的时代正在到来。

克而瑞数据显示，2024年11月，百城住宅库存高达4.89亿平方米，去化周期长达26.7个月。其中，一线城市去化周期为21.9个月，二线城市为21.1个月，而三四线城市则高达35.9个月。

与此同时，中指研究院的数据则显示，2024年百强房企销售额同比大跌30.6%。在巨大的库存压力和销售下滑的双重挤压下，放松价格管控无疑成为房企自救的重要途径。

因此，镇江此举很可能只是一个开始，未来将有更多城市效仿。

然而，在给予开发商定价自由的同时，这一政策也为市场埋下了分化的种子。

一方面，随着价格管控的放松，优质房源的价格将被推向更高的位置。毕竟，在市场竞争日益激烈的当下，改善型产品已然成为房企的制胜法宝。

以上海为例，2024年前三季度，单价15万元/平方米以上的豪宅成交量已达2004套，较2023年全年多出5.5倍，也超过过去四年的总和。而在价格限制松绑后，这一数字还将继续上升。

另一方面，库存积压严重的三四线城市，为求去化，势必会走向另一个极端。

在价格战的驱动下，降价促销、疯狂砍价的现象将越来越常见，超低价房源的数量也会水涨船高。

久而久之，市场将被进一步割裂：一边是价格高企的豪宅，一边是低价甩卖的库存。而处于中间的刚需产品，则会因开发商的忽视而日渐式微。

事实上，这正是楼市双轨制的雏形。

未来，随着改善型住房的崛起，刚需购买力的边缘化将成为必然。2021年，全国新房开工面积达到14.6亿平方米的顶峰，但到2024年，这一数字已骤降至4.4亿平方米。

按照均价8000元/平方米估算，2024年全国新房销售额约为4.8万亿元，较巅峰时期足足缩水了10万亿元。

在销售不振的当下，房企要么押注改善型住房，要么走向降价求售，而无暇关注刚需市场。

久而久之，“有钱人的房子越来越贵，没钱人的房子越来越便宜”将成为市场常态。

对于普通购房者而言，这意味着买房之路将愈发艰难。

随着改善型住房成为市场主流，能够负担得起的人必然凤毛麟角。即便是选择刚需产品，也可能面临项目烂尾或质量缩水的风险。

因为在利润的驱动下，开发商必然会优先保证高价产品的品质。即便是在降价寻售的三四线城市，随着城市分化的加剧，能否保值也是一个未知数。

当然并非所有城市都会步入这种极化的未来。一二线核心城市，尤其是超大城市圈内的热点区域，或将成为价值洼地和避风港。

以深圳为例，2024年，在"双集中"供地政策的助推下，全市商品住宅供应达到6.6万套，为2021年的4倍。

但与此同时，全市商品住宅成交均价也随之水涨船高，同比上涨11.2%，领跑全国。究其原因，优质供应的释放反而激发了改善型需求，而优质教育、医疗资源的稀缺性则将这些需求转化为了实实在在的购买力。

可以预见，在市场分化加剧的未来，那些兼具稀缺性与向心力的核心都市，将成为资产配置的重中之重。

总而言之，2025年注定是不平凡的一年。随着楼市新政的密集出台，买房难度必将水涨船高。

在贫富分化加剧的时代，购房者需要更加理性地看待市场，既不盲从改善型住房的价格泡沫，也不轻信三四线城市的降价迷梦。

唯有立足当下，因城施策，才能在分化与变局中把握先机，收获安居之所。