金牛区的国宾板块也挺有意思的，它在2023年出让了多宗地块，区域清水限价攀升至3.6w/㎡，与金融城东、大源南一并跻身成都新房限价头部阵营。

但作为金牛区发展的核心板块，对比其它区域同等地位的板块来说关注度最低，房价也是最温柔的，好些小伙伴看房疑惑，到底有没有价值？

国宾板块向西，金周路即将爆发

国宾的位置在三环和四环之间，同时也在郫县高新区以及青羊的交界，目前国宾的呈现度在60%左右，区域内地铁学校商业基本上已经落定。

按照国宾板块的最新规划，共分为天府艺术公园片区、金牛坝西片区、上府河片区，三大子板块。

最先启动的天府艺术公园片区目前已聚集了包括：万科·国宾蜀园、城投置地·国宾璟园、兴城人居·鎏林语等在内的多个改善型项目，也是目前呈现度最高的区域。

而更靠西的金牛坝西片区，也就是金周路附近于23年下半年密集推地，分别被华侨城、电建、保利竞得，在金周路北侧近300亩地形成了4宗连襟之势，在开发完毕后周边区域面貌将发生较大变化。

坐镇核心的，是一体化城市设计面积超千亩的金周路站TOD。

2、9号线（规划）交汇站点——金周路站规划为TOD站点，将以“轨畔城心，乐活绿里”为定位，布局大量生态及商业空间。

板块内的商业包括金牛大悦城，文博坊水街，金周路tod，兴盛tod。目前只有文博坊水街落地，因天府艺术公园的人气，商业氛围还不错。如果后期能和华侨城的山姆、金牛大悦城连成片形成商业集群，国宾板块的价值能更上一个台阶。

教育资源上有机关二幼、成都四幼、茶店子小学（金樽分校）、茶店子小学（国宾校区）、石笋街小学（盛达校区）、成都七中万达学校、成都外国语学校、成都外国语学校附小等多所学校，全龄化教育资源优势突出。

而随着配套陆续兑现，金周路附近的基础配套还会持续得到优化。

这次踩盘看的新盘都是金周路附近，位置离得不远，产品也高度重合，谁会在近身肉搏里杀出重围呢？

鼎能国宾天韵

精装2.2w+的正地铁房

项目位于金周路地铁站口，也是规划的2/9号的交汇点，目前2号线已经通车运营，9号线二期已纳入成都地铁五期规划，是成都第二条地铁环线，但还没正式敲定有改规风险。

项目本身自带有一栋楼的全业态商业规划，且紧邻项目西侧的轨交49亩土地也将建设商业体。这些未来都将成为金周路TOD商业的一部分，将通过地下通道与金周路站直接相连。

已落成的商业是约1.8公里的中海国际购物公园，龙湖西宸天街，项目北侧一街之隔即为茶店子小学（金樽分校）已投入使用。

项目占地面积约29亩，容积率2.13，绿化率35%，总户数300户，共规划打造了8个楼栋。其中住宅部分7栋，均为17F、2T2户纯板式小高层。

项目为南北朝向，呈行列式布局。

地块指标满打满算，楼间距比较小，小区的园林打造也不多。

面积段只有116-129平套三套四，对应的总价在230-310万之间，算是当前很典型的刚改预算范围。

116户型两梯两户，独立电梯入户，而且能有约10㎡全明私家花园门厅，客厅开间达到了约6.6米。

129㎡四室双卫，南北朝向通风采光不错。约33㎡LDK一体化餐客厅，约8.7m的阳台南向开间，最大约15米南向面宽，2个卧室、客餐厅实现了四开间朝阳，景观阳台是一大亮点，总体约16㎡。

得房率一般，好在有3.1米的层高且带入户花园，外立面采用的是真石漆，装标也是3k的打造，但现场看呈现比较中规中矩，品质方面相对一般（符合惠后价格）。

鼎能是川煤集团旗下的子公司，物业也是他们自己的鼎申物业，国宾天韵是他们在成都的第一个项目，此前在西昌、达州、攀枝花居多。

对比同板块的其他楼盘，无论是地铁、商业还是学校都是步行可达的距离。精装惠后单价约2.22万元/㎡，产品的品质也比较符合定价。

保利国宾和煦

国宾新盘里重工产品

项目位于金泉街道离地铁金科北路站约500m，纯住宅地块无商业配建，但周边有东原亲亲里底商，可以满足日常需求。

保利和鼎能地块指标差不多，22亩，容积率2.0。

保利的打造整体更舒朗，5栋11～17F小洋楼，两梯两户，全板式格局。

户型面积段为113㎡三房和132㎡四房，清水限价26800元/㎡，保利没有顶格销售，精装惠后2.4w起，三房270w+四房310w+，改善调性更明显，当然价格也比鼎能更贵。

采用的围合式布局，打造了约4000㎡中庭园林，也有主题架空层，日常遛娃运动以及休闲会客等，可以满足全家的娱乐生活。

113㎡跟132㎡户型都是电梯独立入户，带入户花园，三房跟四房，纯粹性强。

户型建面113㎡，居室为3室2厅2卫，朝向为南北。

两梯两户，全板式格局，通透采光 LDK一体化横厅，动线合理，约6.8M阳台，加上约20㎡套房式主卧，享受度不错。

户型建面约132㎡，居室为4室2厅2卫，朝向为南北。

两梯两户，全板式格局，阳台尺度能达到8.3m，可以欣赏到尽览中庭风景，23㎡舒适主卧套房步入式衣帽间，适合品质感要求高的改善人群。

踩盘时候不由感叹确实大开发商更会操盘，整体品质调性都不错，单价和总价虽然都比鼎能高，但算上得房率以及明显更高的品质，让目标人群多掏差价买单还是能做到。

主要的bug还是周边待拆待改较多，界面割裂。

华侨城·熙里成

区域限价天花板

华侨城·熙成里的清水限价是区域最高的，28000元/㎡。目前售楼部刚亮相，样板间也还没开放。

距离金周路地铁站约800m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km。

虽然它位置离郫都更近，但它的界面是最干净的，没有需要拆迁的老房子，周围都是待建的空地。

项目占地约57亩，共规划了13栋10—17F，112—143㎡户型。

同样的主力产品也是112-129㎡，但它还多了一个143㎡更“豪华”的户型来吸引改善客户。从目前呈现的大门和售楼部打造来看，高级感不足，户型图和前面两个产品也大差不差。

位置和楼面价不占优势，看后期正式亮相有没有升级和其他亮点。

国宾怎么样？能不能买？

国宾板块基本都在顺销

国宾板块近两年入市新盘高达10余个，除了龙湖·香港置地·瑰雲里有过热销外，其他项目开盘去化均一般。

从2022上半年上新的能建紫郡公馆、交投电建国宾江山到下半年入市的人居鎏林语、城投置地国宾璟园，再到今年的鼎能国宾天韵、保利创展·国宾和煦，都是顺销。

国宾为啥卖不动？

国宾板块区域配套落成过去进度缓慢，区域待拆迁范围大界面感不好，离传统的国际城南通勤远，无法承接南门外溢需求，自身产业优势不大。

加上成都的政策风口，社会舆论，对新成都人的吸引度不够。

国宾还有机会吗？我觉得有

第一，片区产业逐步呈现。作为金牛区重点发展的工业总部经济聚集区，主要发展电子信息、生物医药、无人机智能制造、黄金珠宝等产业。目前已落地康弘药业、禾正制药、中国西部国际珠宝中心等项目，包括金牛房管局等政府部门也搬迁于此。

除了金周路TOD外，国宾板块还规划有侯家桥TOD和兴盛TOD，将提升片区的宜居性。

第二，界面改善加速中。片区自2022年7月调规以来，区域土地出让节奏明显加快，基础配套建设也已相继启动，设计规划正在加速落地。

如金蓓街、金蓓巷、金禧二路、金樽三街等市政道路，金牛区疾控中心提升改造项目、社区养老建设项目等项目发布招标，招标完成后将陆续开建。

第三，9号线落地可承接南门外溢客。目前9号线二期已纳入成都地铁五期规划，若规划通过将连通金融城东、白鹭湾科技产业园、三圣乡等片区和一期形成环线，打通成都“5+1”区域，到时候它就可以承担城南外溢的需求。

第四，房价在同环线里面偏低。国宾板块从环线价值来讲，它跟青羊区的外光华、武侯区的武侯新城是同等价值的，而这些区域房价已全部3w+，而国宾和没有地铁，没有产业的二圈层板块龙泉十陵还在一个价格水平线。国宾完全被低估。

第五，国宾板块生态资源很强。约3000亩天府艺术公园、约120亩易园、约6000亩两河森林公园，以及金泉运动公园等多个城市公园均在板块内。

国宾是300w级主城党必看

国宾当下楼盘的开发以及交付周期大概是3年左右，如果地铁9号线二期能落成，大概会在4年左右通车，国宾板块会在2027~2028达到开发末期，价值集中爆发。

现在则处于板块的高速发展期，119㎡套三128-132㎡套四为主，精装价格2.5W元/㎡左右，总价300w左右的产品最为集中。板块还有轨交约49亩地块，电建约91亩地块未动，解除限价后龙湖和保利也有拿地，区域竞争还会加剧。

在价格最卷，产品最卷的阶段，小编认为这是刚改抄底上车的好机会，金牛国宾就是300万预算购房人群必看的板块。