墨尔本一直都是澳洲第二大城市，

目标一直都是赶超悉尼，

成为澳洲第一！

可是，

在维州政府一系列骚操作之下，

别说赶超悉尼了，

墨尔本可能连澳洲第二，

都保不住了...

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维州政府奇葩房产政策，墨尔本第二大城市地位不保！房产市场或进入衰退期...

墨尔本作为澳洲第二大城市，是无数移民心中的定居目标，更何况墨尔本的宜居性极佳，多年蝉联全球最宜居城市榜首宝座。

大量移民涌入，不仅繁荣了墨尔本的经济，也刺激了墨尔本房产市场，形成了正向的经济循环。

但是，这一切在维州政府的骚操作之下，和其他城市相比，可能已经没有了竞争力...

为什么这么说呢？从墨尔本现在的房价就能看出问题。当大批移民涌入，全澳放假都在上涨的时候，墨尔本的实际房价不涨反跌，房产均价已经被布里斯班超越，甚至很快可能被珀斯超越！

导致这个局面的罪魁祸首就是维州政府...因为维州政府一系列不合理的税收，现在维州不仅购房者信心不足，就连房产建造也要被拖垮了。

不得不说，维州政府的各种房产税已经是澳洲最重的了。

维州政府从今年开始，将原本2%的附加税上调了，想要在维州买房，海外买家要被征收8%的印花附加税和4%的土地附加税！

除此之外，还有非常严重的空置税。

这几个政策仿佛一个组合拳，海外投资者在维州买房的欲望瞬间降低。投资者买房主要目的就是房产升值，这些政策，购房者本就要花费更多，导致墨尔本房价不像其他地方那样猛涨，大家自然选择其他地方投资。

这还不算完，维州政府又弄出了一个地产意外收益税（windfall gains tax），这个税收更多针对的是建筑商。

澳洲建筑商本就生存现状艰难，不断上涨的建筑成本已经让建筑公司不堪负重，这个意外收益税成了压垮骆驼的最后一根稻草。

看看专业人士的吐槽：除了墨尔本房屋和土地套餐成本中有37%归因于政府之外，新的税收还包括高达62.5%的地产意外收益税，以及对拥有多套住房的维州居民征收的土地税附加费。此外，国家建筑规范的持续变化也导致成本增加。

种种限制之下，维州住房建设复苏被无限推迟...很多专家预测：2024到2025财政年度将成为维州独立住宅建设周期的最低谷，2025到2026年仅会有微小的改善。高密度住房开发受到的限制更大。自2015年以来，多单元住房的开工量下降了40%以上，预计直到2025年下半年，建设活动才会真正提速。

从这些信息就能看出，在这些限制之下，墨尔本房产市场有多低迷。

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全澳房价都涨，只有墨尔本还在下跌！房价甚至比不如5年前！

供需关系，各种税收，买家信心不足，建造商不敢入场，再加上现在官方现金利率仍处在高点，种种因素限制之下，墨尔本的房价确实不如澳洲很多地区。

被布里斯班超越，马上还要被珀斯超越，墨尔本别说超越悉尼了，甚至连澳洲第二的位置都可能保不住。

看一下澳洲最大房产网站之一Domain的数据：

在截止今年3月的5年时间里，墨尔本多地公寓价格下跌非常严重。这其中不少中国留学生居住的Carlton成为跌幅最大的地区。

公寓中位数价格仅为32万澳元，跌幅达到了惊人的33.3%，等于公寓价格直接下跌三分之一。

Domain的Nicola Powell表示，在过去5年，墨尔本房产市场出现了很多影响公寓价格的因素，包括租赁市场混乱，以及自新冠疫情来人们向内陆迁移的趋势。

把话说的再通俗一点就是，暴跌的地区几乎人口密度很高，如Carlton，这就是一个由投资者主导的区域，房价波动也与投资者有关。

但是投资者对于墨尔本的青睐越来越低，而随着新房产税颁布，投资者对墨尔本房产的热情也会越来越低。

可以说，维州的住房供应过剩问题最为严重，首都领地 (ACT) 也出现了一些供应过剩的情况。

此外，房价上涨的前景意味着租户的租金成本也将增加——澳洲亚各地的租赁市场仍然紧张。

然而，移民数量的下降可能会开始抑制租金增长。她估计，未来的租金增长将接近 5%。在这个水平上，租金增长将继续超过通胀。

还有一点需要考虑，布里斯班早已确定会举办奥运会，这对于整个城市的发展有巨大推动作用。

特别是这一次巴黎奥运会，让全世界看到了一个全新的举办奥运会的方式，最少的投入却能得到最大回报。

在大量基础建设增加和曝光度疯涨之下，布里斯班的发展前景无限大，墨尔本如果停滞不前，被布里斯班超越可能只是时间问题...

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墨尔本房产市场的窘境，主要是维州政府各种税收政策导致的。这些政策不论是对房产买家还是对建造上来说都非常不友好。

如果这些限制政策没有改变，那么墨尔本房产市场只会持续萎靡。没有了房产市场的加持，墨尔本经济恢复只会落后于其他地区...

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