聊聊房子吧，不知道这篇文章能不能发出去，咱们先写着，且看且珍惜。

回想过去，房价一路高涨的时候，许多人一边喊着“房价不合理”，一边坚信“等房价崩盘了再买”。现在，虽然房价没崩，但确实在下降，然而这些人却像集体消失了一样。以深圳为例，即使新房降价了，销量依然惨淡，成交量创下了年度新低；而二手房的挂牌量却不断创新高。新房卖不动，二手房却越来越多，真是奇观啊。

还记得当年，楼市火爆时，很多人连房子都不看，简单了解下配套和地段，刷卡就买了几百万的房子。为什么敢这么大胆呢？自住是一方面，更重要的是，房子就是个金融产品。房价疯涨了二十年，买了就是稳赚不赔的生意。手头宽裕就自住或出租，资金紧张就卖了变现，因为大家都笃信房价会涨——这种执念由来已久。几千年来，中国人对土地和房子有着根深蒂固的执念，有房有地才算是富裕。而且我们的货币体系很大程度上就是以土地和房子为锚发行的。对普通百姓来说，唯一能获得大额低息贷款的方式就是拿房子做抵押。银行的各种理财产品，本质上也是房子和土地的变种。在美国，你可以用股票或股权质押贷款；而在我们这里，你拿A股去质押，银行可能连看都不看你一眼。总之，房子和土地在中国就是信用的基石。它背书着巨额资金，供各行各业生产发展，也支持着老百姓的消费。一旦房子开始贬值，这个体系就开始逆转了。

举个例子，过去500万的房子可以贷出300万，第二年房价涨到800万，你还掉300万后还能再贷出480万，不但还清贷款，还净赚180万。这个游戏可以一直玩下去，因为你不需要往里面贴钱。但如果房子贬值就不一样了。500万的房子贷300万，第二年只值400万，那只能贷出240万，填300万的坑还差60万。这60万怎么填？除了房子，靠自己赚钱可不是件容易事。于是，过去给你送钱的房子，现在要你倒贴了。那些吃了多年房子红利的人，忽然发现房价不涨了，赚钱真是越来越难了。

房价狂飙了二十多年，很多人吃到了红利。即便现在房价回落，但相比买入价，依然涨了不少。而真正苦逼的，是2018年后入场的这批人，他们站在了山顶上。好不容易掏空家底买了房，转眼跌了20%，甚至30%，首付都跌没了。再这么跌下去，房子卖了都还不上剩下的房贷。有多少人处在这样的境地？2018年后上车的家庭大约有一个亿，覆盖三到四亿人口。由于房价下跌，他们不得不为日渐贬值的资产拼命输血。只能说，房子的金融属性已经大打折扣，加上当前的经济环境，大家都不愿意贷款生产和消费。2023年，我国存款余额飙到137万亿，这钱都躺在银行里不动。而银行赚钱靠的是把钱贷出去，对吧？但刚才说了，贷款本质上是看房子和土地，而房子在贬值，大家都不愿意贷款了。这几乎是个死循环。一鲸落万物升，结果大家发现，升的只有物价而已。更有趣的是，买不起的东西在降价，比如房子、车子；买得起的却在涨价，比如蔬菜、水果。房子的金融属性缩水，商品属性也在逐渐消失。特别是二三线城市的房子，如果你手里还有这种非自住的房子，得自求多福了。一句话，现在卖房要快，买房可以慢慢来。

房子，作为工业经济腾飞的载体，为我们的工业发展贡献了巨量资金。现在我们已经是世界第一的制造业大国，房子的历史使命也基本完成了。当然，还有一个重要原因是，债也快发到头了。该买的房子已经买了，买不起的也不会买了，接下来就是如何软着陆的问题。

最近房屋养老金的新闻闹得沸沸扬扬，房屋养老金该不该收呢？我觉得是该收的。有人问了，不是交了房屋维修基金了吗？怎么还要收养老金？坦白说，维修基金远远不够应对房屋老龄化。还有人问，自建房要不要交？当然要，而且要交得更多，毕竟自建房连维修基金都没交过，当然要补上。

2022年湖南长沙的房屋坍塌事件，造成五十多人遇难，大家应该还记得吧。因为这事儿，当地住建部门几乎被一撸到底。从那时起，很多管理层就开始关注和研究未来房屋老龄化问题了。这可是关乎他们前途的大事。事实上，我们目前的房子设计寿命大概五十年，未来几十年必然会面对大规模旧改甚至拆除重建的问题。而大规模高层建筑的拆除，我们并没有经验。虽然没有经历过，但可以想象，成本一定极高。通常拆除一栋十层楼，重建三倍的房子才有利可图，也就是说，拆十层盖三十层。因为有多出来的二十层可以出售，原住户其实并没有太大负担，甚至还能分钱。但问题是，现在很多楼房已经是三十层了，拆了难道要建一百层？这不现实。所以可以预见，未来这些高层住宅要拆掉重建，资金从哪儿来是个大问题。要么开发商无利可图，不愿意干；要么住户自己凑钱重建，这可不是一笔小钱啊。

可能你会问，国家呢？要知道，地是国家的，你买的只是地面房子的使用权，房子老了要重建，严格说来，跟国家一毛钱关系都没有，国家凭什么出钱？还有人纠结七十年产权到期怎么办？其实不用等到七十年，可能五十年你就得和邻居一起凑钱重建了。所以，房屋养老金肯定要收，这样国家制定标准，统一管理，还能有效延长房屋寿命。而重建的大钱，只能到时再说了。如果到时候真凑不到钱，而房子又成了危楼必须拆除，怎么办呢？那可能只能放弃产权，搬到保障房。国家已经在大力发展保障房和廉租房了，几十年后，当你交完最后一期房贷，房子成了危房，邻居们也凑不出重建的钱，只能放弃产权，搬到附近的保障房。这可能是大多数人的未来写照。

到那时，你才会恍然大悟，管理层早就给你安排好了。房贷还完，房子也退休了，你就租房住吧。虽然几十年的房子没白住，但回想当年买房的疯狂，可能会有点恍惚吧。

好了，房子的故事讲完了，感谢你读到这里，祝大家多多赚钱，都住新房，加油！