房龄即将到20年，担心不能办理贷款而无法出售，要解答好这个问题。我们得了解银行对房屋贷款设定的要求了。银行作为商业机构，是以营利为目的的，所以，银行每贷出一笔款，事先都会做好评估，并制定出详细的货款条件，只有符合贷款条件的房屋交易，银行才会受理。而贷款条件牵涉的方面比较广，既跟房龄有关，也跟银行有关，同时还跟贷款买房的人有关。下面来具体分析下：

首先，房子能不能货款，贷款多少，肯定是跟房龄有关系，但也跟房子的面积、土地性质、地段、是否重点学区有关。面积小、房龄老、学区、地段一般的房子，是比较难贷款的。目前杭州市中心地段的房子，85年之后的房子都可以贷款的，只不过首付成数比较高，基本是5成，90年代以后的，基本可以做到首付4成。所以说，过了20年房龄的房子，在一、二线城市应该很好贷款的，不必过于担心。

其次，过了20年的房子能不能贷款也跟银行有关系，不同的银行对抗风险的能力也是不相同的，银行会根据自身的风险承受能力，对房贷设定不同的要求。比如4大国有银行，它们的贷款要求就比较严格。它们是国字头银行，贷款额度高，业务范围广，主要承担对国有大型企业的贷款支持，国有大型企业贷款需求大，信用由国家背书，风险是最小的，贷款费率虽不高，但数量庞大，利润可观。这也是国有银行最喜欢做业务类型。而对于房贷，个体分散，风险高，管理运营成本是很高的，银行利润却是很小的。而商业银行贷款项目相对有限，房屋贷款对于它们来说，也是重要的业务项目了，所以贷款要求也相应灵活些，可以根据不同贷款主体做出不同的变化。自从银行业对外准入以来，外资银行也在国内做起房屋贷款业务，它们的贷款条件比较优越，门槛低，要求少，可能也是出于抢占市场的目的吧。

最后，银行对二手房货款，不仅要看房龄，还要看货款人自身条件。贷款人的工作性质、收入、征信也是决定因素。如货款人是事业编制的公务员、医生、教师等优质客户，银行也会适当放宽贷款条件，在不违反国家政策的条件下，尽量放宽贷款要求。这种客户也是银行最乐于接受的。

因此，过了20年的房子，能不能贷款，影响因素很多。于所在城市、地段，学区、贷款人及不同的银行都有关联，具体情况具体对待。但目前国内大部分地区，房龄超过20年的房子不在少数，它们都有买卖的需求，贷款问题应该不能成为阻碍人民追求美好生活的愿望的。