摘要：财务都较稳健（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

马上九月，房企中报总算开始密集披露。

弱的杠杆地产就不一一说，杆友们估计看过听过很多。公认的最稳、韧性最强的国、央企地产商们，情况如何？正好最近两位大佬：中国海外发展、华润置地分别披露的2024上半年财务报告，今天我们一起来看看。

1、华润置地：增收不增利

先来看经营情况，首先是华润置地。8月28日，华润置地港股当日跌幅5.22%，这一天房地产上市公司普遍大跌。

8月28日披露的2024年中期报告显示，华润置地上半年营收791.3亿元，同比增长8.44%；毛利润176.3亿元，同比下降5.85%；归母净利润102.5亿元，同比下滑25.37%。

上半年，华润置地的毛利率从2023年末的25.15%降至22.28%，净利率从2023年末的14.85%上升至15.82%。

2024上半年的791.3亿元营收里，华润置地开发销售型业务营收为591.3亿元，同比增长8.3%，该业务毛利率12.4%；

经营性不动产业务营收为114.7亿元，同比增长7.0%，该业务毛利率71.5%。华润置地的购物中心综合出租率97.8%，还是相当不错的。写字楼出租率则略显逊色，为75.0%，同比下降6.8%，主要是受近期刚入市的济南置地中心T1处于出租率爬升初期的影响。酒店的营业额同比下降了3.8%为10.4亿元，入住率也下降了1.4%为62.5%。

生态圈要素型业务营收为26.4亿元，同比增长0.8%。杠杆地产看到该业务主要是智慧城市建设运营、城市代建、租赁住房、文体场馆运营等。

2024上半年，华润置地签约销售额约1247.0亿元，签约面积521万平米。2023年这两个数据分别是1702.4亿元、701万平米，今年上半年同比分别下滑26.75%、25.68%。

上半年，华润置地新增土储202万平米，累计总土储约为5699万平米。

截至2024年6月末，华润置地有员工61826人，2023年同期为59164人，同比增加2662人。

2、中海：营、利双降

相比华润置地，中国海外发展的情况似乎也并没有更好。该司也是8月28日披露的2024年中期报告，当日股价同样大跌，跌幅为4.59%，每股收盘价格为11.640港元，总市值1274亿港元，比华润置地的1490亿港元略低，但也很高了。

2024上半年，中国海外发展营、利双降。其中营收869.4亿元同比降2.49%、毛利润191.8亿元同比降4.85%、归母净利润103.1亿元同比降23.54%。

2024上半年中海的毛利率从2023年末的20.32%上升到22.06%，净利率从上年末的13.35%下降到13.26%。曾经的“利润王”略显失色，目前净利率低于华润置地了。

2024上半年，中海的合约物业销售额约为1483.8亿元，销售面积544万平米。2024年这两项数据分别是1801.76亿元、804万平米，同比降幅分别是17.65%、32.33%。

相比华润置地的较为多元化发展，中海的业务则相对集中。上半年869.4亿元营收里，其房地产开发业务占据了820.4亿元，占总营收比约为94.36%，成为绝对主力。

从销售额来看，中海的区域分布较为均匀，其中东部大区占比31.0%、北部大区占比20.4%、南部大区占比18.0%、中西部大区占比8.4%、港澳海外大区占比2.2%。

截至2024年6月末，中国海外发展在我国内地拿地6宗，新增土储117万平米，总土储3322万平米。

另外中海还有部分商业物业运营服务，主要是以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台。2024上半年该业务板块营收约为35.4亿元，同比上升19.8%。其中写字楼业务同比增长6.4%为17.6亿元、购物中心业务同比大增57.6%为11.1亿元，出租率96.6%。

3、财务都较稳

财务方面，两家房企都属于稳的一类。截至2024年6月末，华润置的总借贷为人民币2511.3亿元；持有银行结余及现金为1183.3亿元；净有息负债率33.6%比2023年末的32.6%略有增加；加权平均融资成本3.24%，2023年末该数据为3.56%。

2024上半年，华润置地的流动负债相比2023年末的5842.1亿元略增加到5869.05亿元，主要也是合约负债方面的增长。1年内到期的优先票据从上年末的72.08亿元下降到21.64亿元；1年内到期的中期票据从上年末的85.02亿元上升到122.06亿元；1年内到期的银行及其他借贷从去年末的425.77亿元增加到429.1亿元。

非流动负债华润置地则略有增加，从2023年末的2228.2亿元增加到2343.5亿元。

中海方面也是继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势。2024上半年资产负债率为 56.1%，净借贷比率为 38.7%，持有银行结余及现金为人民币 1,002.4 亿元，加权平均融资成本为 3.5%。

2024上半年，中海的流动负债降低，从去年末的2857亿元降到2675亿元。其中1年内到期的银行及其他借贷从去年末的211.6亿元降到165.3亿元；1年内到期的担保票据及公司债券从198.1亿元增长到231.44亿元；税项债务从308.7亿元降低到261.4亿元。

资产负债率来看，华润置地从去年末的67.75%略降至67.51%；中国海外发展则更稳，从57.46%降低到56.07%。

对于未来，华润置地主席报告里说，行业已全面进入存量 时代。下半年将以“现金流创造、毛利率及ROIC提升、降本提质增效、库存去化攻坚”为四大管理主题。

中海则强调“三个韧性”，具体是：中国经济的强大韧性、改善型住房需求的韧性、集团的可持续发展韧性。

总而言之，大家都明确表示目前有压力和挑战，同时对中长期的市场保持信心。

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