在第三批集中供地尚未全部结束时，第四批集中供地已经拉开序幕。根据合肥土地市场网的消息，合肥四批次供地共有18宗，约1523亩土地，12月23日9时宣布竞得人。

V楼市特别策划【供应简报】集中供地轮次“由三变四”，合肥土拍分区全解析，全方位剖析四批次合肥各区地块详情和区域市场。

NO.1 | 壹

蜀山小庙地块更改规划再上市

原本在三批次中，运河新城片区有三宗连体地块一起出让，可结果两宗无人报名，一宗未达底价导致三宗地块全部流拍。

在上次流拍之后，政府首先调整了南边两宗地块的属性，把商住地块调整为纯居住属性，另外加快了运河新城板块的基础设施的建设进度，引入各种优质教育资源，同时本次仅出让一宗纯居住地块，降低出让出让难度，并在价格方面做了调整。

拍卖条件做出了以下优化：

1、在三批次基础上取消10%租赁住房条件；

2、起拍价和最高限价分别上调80万/亩、98万/亩；

3、毛坯限价下调732元/㎡至16335元/㎡。

蜀山区SS202216号地块位于运河新城板块金水湾路与西城大道交口东北，面积约79.81亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格16335元/㎡，装配率不低于30%，须实行毛坯交付。

地块位于运河新城板块，为西南区域政府重点打造板块，东侧为融耀星辰及旭辉望江来，其余为空地，斜对角为八中运河新城校区建设中。

地块紧邻西城大道，近邻长江西路，距规划地铁2号线西延线仅1公里，交通出行较为便捷。目前周边配套待完善，随着区域开发深化，未来价值可期。

SS202216运河地块限价变动情况：此为第三次上市，在三批次基础上取消10%租赁住房条件，起拍价和最高限价分别上调80万/亩、98万/亩，毛坯限价下调732元/㎡至16335元/㎡，相较于最近一次成交的新华07地块(15307元/㎡)高1028元/㎡。

地块价值：位于运河新城板块核心区域。为合肥重点打造的新兴板块，区域承接西南板块刚需外溢客户，有一定发展前景。

区域市场方面：

21年至今蜀山共成交商住用地21宗约1606亩，主要集中在老城区及运河新城板块，年内蜀山新增供应5353套，备案4879套，显性库存连续5个月上涨，隐性库存5833套（66%集中于运河新城）；

目前蜀山区在售项目有9个，其中运河新城5个，待售4个项目有2家位于运河新城，2家位于主城区。目前运河新城板块市场持续走低，项目集中入市，10月成交142套创半年新低，新华项目毛坯备案14997元/㎡价格回到两年前。

NO.2 | 贰

讯飞小镇居住地块“千呼万唤始出来”

高新区GX202216号地块住宅部分销售限制较多，需根据建设的幼儿园、小学和商业等建筑工程进度来解锁相应的销售比例要求。且该地块可以说是一宗软性定向销售项目，因为根据出让要求，该地块内商品住房每批次开盘建筑面积的80%优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工（须符合合肥市购房政策），若在每批次开盘后一个月内未售罄，则剩余商品住房面向市场销售。

该地块位于运河新城范围内，产权属于高新区，就是之前传言的讯飞小镇居住地块，包括2宗居住用地、1宗48班小学用地、1宗18班幼儿园用地和1宗商业用地。

地块北侧为空地，东侧为小蜀山东路及地铁4号线科学城车辆段，南侧为蜀山大道及空地。

该地块临近城市主干道蜀山大道（习友路西延线待建）及小蜀山东路，目前周边道路待修通，交通不便。

地块周边目前配套缺乏，自建小学、商业后期可满足基本教育及生活需要。

高新地块价值分析：地块位于方兴大道以西板块，在运河新城的规划范围，目前周边配套欠缺；占地220.83亩(其中地块1居住74.67亩、地块2居住68.04亩、地块3小学用地54.71亩、地块4幼儿园用地12.18亩、地块5商业11.24亩)，需配建48班小学、18班幼儿园及党群服务中心全装修交付，代建地块外公园绿地。80%的商品住宅优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工，预计为定向地块。

从区域来看，高新区21年-22年共成交2宗商住用地，22年为伟星玖峯汇项目楼面价9812元/㎡（商住3：7，修建幼儿园，配建15%保障性租赁住房）；

高新市场供不应求，存量较少，1个主力在售1个待售:高新待推存量约1508套，其中高速信达时代星河项目816套占比54%、伟星玖峯汇项目587套占比39%。区域成交均价2.5万/㎡左右。

结语

市区本批次出让的土地中区位优质的地块较多，但优质地块要么总价高要么条件比较苛刻，对房企的综合实力有一定的考验。