作者：余飞

|公开鼓励降房价第一城

见惯了各种限跌令，各种阻挠房价下跌行为，对于鼓励降房价，尤其是公开鼓励降房价，还真有点不相信，但这事的确发生了。

发生地在甘肃省张掖市。

张掖可能很多人不知道，但熟悉历史的人应该能够立刻想到河西四镇。

当年汉武帝派遣霍去病发起河西之战，击败了位于河西走廊的匈奴休屠王与浑邪王，河西走廊纳入大汉版图，并建立起了河西四镇，敦煌、酒泉、张掖、武威。四镇名称一直沿用到如今。

其中敦煌，由于处于中原和西域之间，敦为“大”，“煌”为盛，得名敦煌，正是宣扬汉朝的盛大辉煌。

酒泉，源于霍去病在此地行军，为了鼓舞士气，将御酒倒入泉水中，让士兵们饮用，于是便有了“酒泉”二字。

武威，是为嘉奖汉军武功军威，赫赫煊煊，因而得名武威。

张掖，取“断匈奴之臂，张中国之掖（腋）”之意。

说了很多题外话，回到正题中来。10月23日，张掖市发布了《关于激发市场活力扩大住房消费促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出了19条盘活房地产市场的措施。

其中包括给购房补助、免契税、免个税、人才购房补贴、保障购房人权益、优化个人住房贷款、提高公积金贷款等等。

其中第7条鼓励多元化促销内容中明确提到：

引导房地产开发企业采取向购房人发放装修建材、家居装饰、家具家电等消费券，开展多元化销售模式；鼓励新建商品房以折扣价优惠促销；存量商品房推行成本价团购等促销活动；老客户带动新客户折上折等优惠方式刺激住房消费。

虽然用词是“折扣价”，但本质其实就是鼓励降价。而且还鼓励存量商品房开启成本价团购促销。

这是目前本号了解到的城市中，首个将鼓励降价写入正式文件的城市。也让这座城市再次走进了大众视野。

|张掖房价全国倒数第四

除了这一次，22年张掖在全国也出过一次风头。

22年，张掖市下辖的临泽县，为了鼓励生育，发布了让很多一二线城市都侧目的大招。

本号粗略地算了一下，如果一个家庭现在打算生三个孩子，那这个家庭可以总共获得10000元的生育津贴（2000+3000+5000），可以获得9万元的养育补贴（3个孩子每年每个孩子1万元），三个孩子上幼儿园期间可以总共获得1.8万元的资助（每个孩子每年2000，三个孩子三年幼儿园合计1.8万）。

这力度，堪称中国生育补贴第一城。要知道，临泉县一年的财政收入不过2亿元左右，这几乎是拿出了全部家底来鼓励生育。

没办法，临泽县人口流失太严重。七普数据显示，临泽县目前常住人口规模为11.59万人，与20年第六次全国人口普查时的134328人相比，减少了18382人，年平均下降1.46%。

临泽县是张掖的缩影，也是甘肃大多数城市的缩影，更是张掖明确要鼓励开发商降价卖房背后的直接原因。

从房价的绝对量来看，张掖非但谈不上高，更是已经沦为了白菜价（白菜价是一种夸张的表述，不要咬文嚼字非要和白菜价进行对比）。

根据中国房价行情网披露，张掖目前的房价为3500元/平方米，在全国地级以上城市排名中位居倒数第四。

全国房价倒数前十城市分别是鹤岗、双鸭山、铁岭、张掖、博州、朔州、黔南、石嘴山、辽源、佳木斯。

数据：中国房价行情网

这么低的房价，依旧卖不动。

张掖市统计局披露的数据显示，22年商品房销售面积94.35万平方米，下降15.6％。同时，今年前三季度，该市房地产投资下降了47.0％

房地产行情惨淡背后，是这座城市产业羸弱、人口流出作用的结果。

22年张掖市GDP为581.51亿元，其工业增加值只有76.5亿元，基本没有什么工业。

来源：张掖市统计局

经济差，产业弱，没有产业就留不住人口，没有人口就更难壮大产业，这是一个无止境的恶性循环。

从人口数据可以看到，张掖的人口在疯狂输出。

七普数据显示：20年至20年十年间，张掖常住人口减少了6.85万人。

整个甘肃，只有兰州、临夏、嘉峪关三座城市有人口增量。而且甘肃整体人口也在减少，十年间减少了55.5万人。

数据：甘肃省统计局

随着全国人口见顶转向，张掖的人口流出趋势更难扭转。22年，张掖市常住人口减少了0.24万人。

人口是经济、产业、楼市的基石，人口不断流出，产业羸弱，经济疲软，房价岂能不降，成交量岂能好得起来。

所以，本号不断强调过，房价鹤岗化，是大多数人口流出的三四线城市的宿命。

|房价“鹤岗化”的城市会越来越多

目前，全国楼市都在调整当中，尤其是三四线城市。

三四线城市房价调整背后，货币棚改戛然而止只是导火索，本质还是自身的经济、产业和人口根本支撑不起高涨的房价，再加上天量的库存。

第一，产业羸弱，经济羸弱。

中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。

以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都在陪衬成都。

数据：四川省统计局

湖北稍微好一些，武汉1.89万亿GDP之下，还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。

数据：湖北省统计局

经济兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒时分。

第二，人口不断流失。

除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。

目前公布22年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。

人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是张掖这样的三四线城市。

数据：各城市统计局

第三，天量库存。

过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。

产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？