现在楼市的悲观情绪还在蔓延，房企选择以价换量已经不是什么新鲜事了。

不过，大幅度降价的楼盘基本在外围。

比如三江口板块，火车南站等，那些“特价房”对比巅峰期的时候折扣大概是六折多。

非要说骨折式甩卖，那也只能是南通，竹岐这样偏远板块。

但有的房源，即使临近二环周边，也有五折左右的房源。

房子还是那个房子，小区还是那个小区！

只不过入手的时机点不一样，但差价能使普通人少奋斗十年！

如果告诉你，刚交付没多久的楼盘，买入期房的时候，单价2.7万，现在有邻居1.2万出售，你是否有一种莫名的悲伤？

尽管房子是用来住的，但是看到如此快速贬值，或多或少，都会有吧！

前言

图片为实地派尔

在2019年7月31日土拍时， 由厦门国贸以23亿拿下仓山区盖山路地块，楼面价为一万四千二，地块需建设30%的安置房。

在2020年的时候，在福州南二环路南侧的步卓公交车站附近，国贸在这里开发了一个楼盘，推广名为三山原。

后来可能考虑到推广名与福州一个令人忌讳的地方有点雷同，最后推广名为国贸凤凰原。

对于开发商来说，那是一个适合推盘的时间点，因为那个时间段老仓山没有太多选择。

那个时候竞品之间在价格上保持着某种默契：

当时地段更好的中骏世界城售价大约在3.3万每平米，而在中骏世界城两公里左右的直线距离，有福州府，凤凰原，融侨星誉，海纳新潮四个楼盘。

融侨星誉因为没有开分销，可能关注的人比较少，而其他三个楼盘凭借中介铺天盖地的宣传，引来了不少热度。

福州府和凤凰原基本是属于同地段，在峰值期买入的时候单价可达到2.7万左右，海纳新潮B区（纯商）售价也在2.8万左右。

那个时候的楼市还有几分活力，再加上没有北园四大金刚，那个地段给人的预期基本在两万五以上。

PART 1

图片来源于中介

这几年，楼市的风和雨啊，抒写了多少业主的血泪史！

国贸凤凰原是一个安商房社区，安置房占比为30%，在这里的楼盘里，安置房和商品房基本是按楼栋来区分的，但共享一个社区。

现在看到中介发了两套南二环同地段的特价房，77平米，总价95万，属于中间楼层。

其中福州府是D区（纯安置社区）带装修，凤凰原是30%安置房，为毛坯房。

这样算下来，每平米折合单价1.23万元左右，这让当初买入这个楼盘的商品房业主情何以堪？

当然，商品房是带装修交付的，虽然交付也中规中矩。

但充其量那种装修价值成本，充其量也在两千左右，对比之下，相当于还是打了五折。

安置型商品房是福州首创，因为没有先例，大部分人的购买逻辑就是看一下地段，然后被中介和案场销售牵着鼻子走。

当问到沙盘的水晶体以后是做什么，他们的回复一般都是：政府回购房。

这应该是他们的统一说辞，你没有具体问，人家也只能笼统回答。

PART 2

图片为实地拍摄

这个楼盘踩盘多次，客观说国贸的原系虽然定位端是刚需产品，但交付品质还是过得去。

现在判断交付品质的标准要做一番改变：

在楼市上行的年代里，购房者即使遇到一些不如意的地方，基本上和开发商协商一下，能共同解决。

但如今楼市处于下行周期，购房者的要求相对会比较苛刻，因为房子降价了，那交付品质要是有问题的话，就可能要拉横幅了。

现在交房只要没有大幅度维权，不说楼盘品质特别高，至少能说明开发商还是比较负责任的。

这种楼市背景下，国贸凤凰原并没有大规模的维权，那至少说明房子交付没有出什么幺蛾子。

凤凰原的社区环境还是不错的，容积率为1.92，绿化率为30%，总共22栋小高层，6栋叠拼。

楼栋之间距离拉得挺大，绿植分布也比较合理，小区里有兵乓球桌，羽毛球场等，但对比隔壁竞品，没有泳池或许也是一个遗憾吧。

楼盘的主要不利因素是西面有高架桥，对于高楼层住户来说会有一定影响。

PART 3

图片为实地拍摄

关于南二环的片区分布，可能会比较模糊，但因为一些特殊原因，南二环的楼盘会被中介带乱了节奏。

在2020年的时候，南二环四个楼盘中，除了融侨星誉外，那个时候他们说南二环很有潜力。

但是，后来四个市属国企在南二环拿地后，却被市场无情地讽刺。

当然，楼市下行是一个客观因素，其实，在那个特殊的历史背景，也产生了另外一个主观因素。

因为按照市属国企的销售模式，是不会开分销的，在这个利益至上的规则里，只能沦为牺牲品了。

后来，市属国企开分销后，他们的朋友圈突然反转，开始吹南二环了。

只不过，人们的潜意识里，曾经的不好的观念早已生根发芽。

简单点理解，南二环板块中，二环内在售的四个楼盘配套相对比较成熟，宜居度比较高，但是价格偏贵。

二环外的几个楼盘，综合配套相对会弱一点，但是二手房经常会有笋盘，只不过还需要三五年的发展时间。

小结

图片来源于2021年幸福里

在2021年的时候，当时做楼盘测评时，附近几个楼盘的数据，估计会让很多业主扎心。

如果说1.2万单价买中间楼层，那能不能考虑呢？

同样是1.2万的单价，对于刚需族来说，能考虑的基本就是三江口，高新区，马尾等外围板块。

至少说，南二环板块离市中心的物理距离近了很多，至少对于自驾出行的群体来说，价格相对还是比较友好的。

比起那些遥远的外围板块，至少说南二环还已经进入了全面发展阶段。

而凤凰原因为商品房占比达到70%，小区环境和物业管理都比纯安置房社区会强很多，品质甚至可以超过部分小开发商的纯商社区。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

截止至发稿时，两套特价房中，福州府那套已经售出，这说明只要价格肯让步，还是会有人能接受。