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在市场越来越卷的当下，不止是卷价格，开发商之间的产品内卷也在加剧！

2024年，是第四代住宅的爆发元年。

目前，郑州的第四代住宅，在金水北、二七新区、南龙湖都有分布，接下来，北龙湖也要迎来第四代住宅。

正在挂牌出让的北龙湖10号地，为了满足第四代住宅立体绿化等设计特点，还特意放宽了建筑高度的限制。

要不了多久，郑州就将全面迎来第四代住宅！

随着第四代住宅大爆发而来的是，得房率开始突飞猛进。

甚至已经卷到了有些离谱的地步，据说成都第四代住宅项目，得房率已经高达200%，赠送率达70%。

这是什么概念呢？也就是说79平的建筑面积，实际使用面积达到了140平。

郑州的得房率虽然还没有这么夸张，但是很多项目的得房率也都接近100%，甚至是超过100%。

得房率已经成为开发商重点发力的方向。

比如说下面这些：

不仅是超高得房率，从玄关到阳台，从餐客厅到主卧套房，室内每个部分的设计都在升级。

比如说下面这个143平的四房，玄关+储藏室，收纳系统化，大面宽朝南，270度采光，视野通透，主卧套房+露台，卷的飞起。

在产品高度内卷的时代，爆款户型越来越全能化，功能布局越来越合理。

大浪淘沙，好户型是能穿越周期的。

而且产品的高度内卷，也不止体现在户型，外立面、大门、公区、会所都在升级。

以前的外立面流行土黄色，现在的外立面普遍都是铝板+大面积玻璃幕墙，颜值飙升，采光更好，视野更通透。

小区大门越来越气派，酒店式入户大堂变得很常见，会所原来也只出现在改善豪宅小区，现在不管刚需还是改善，会所逐渐成为标配。

现在整个新房市场的产品趋势就是：内卷。

为什么越来越卷了？

市场下行，开发商不得不卷起来，拿出更优质的产品。

开发商要生存，要在市场竞争中率先突围，光有政策不行，产品力才是核心，也就是住建部号召强调的好房子。

因为现在不是随便什么房子都有人愿意买单，楼市和以前大不一样了。

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当下的新房市场，信号非常明显：

1、开始回归主城

2、容积率降低

3、产品面积段提高

现在挂牌出让的土地，普遍都处于优质地段，容积率也更低，开发商有更大的可发挥空间。

这也就意味着，接下来，郑州市场上将会涌现大批好地段+好产品的优质住宅。

而且现在不限价了，只要产品做的好，就能有溢价空间。

二七的招商林屿境就是一个经典案例。

第四代住宅、超100%的超高得房率，下沉庭院、会所，外挂花池，产品buff叠满。

按照早期拿地时候的限价，毛坯限价9250元/平，但是现在卖到1.2万，远超限价，而且卖得很好。

好产品不愁卖，大家是愿意为好产品买单的。

盘一盘郑州新入市以及即将入市的项目，基本上都是改善，清一色的大面积段户型，起步和最大面积段都在提高。

以前150平以上的面积段只出现在北龙湖，现在主城区的项目，最大面积段也开始超过150平，甚至200平了。

比如说惠济的铁建投城发花栖樾，起步131平，最大208平，经开滨河的蝶湖书院，起步170平，最大面积段286平，这在以前的郑州市场上很难见到。

尤其在这波房票把刚需库存全部清掉之后，未来的新房市场就是改善的天下。

直接看克而瑞统计的数据，更加直观。

对于刚需盘来说，是以价取胜，但是对于改善盘来说，则是以产品取胜。

很快，郑州就要进入卷产品，卷品质的居住时代。

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产品力提升、户型迭代进化已经是大势所趋。

而且，最让人头大的是，户型实用率已经进化到100-110%了，也没有要停止的意思。

不管是刚需还是改善户型，谁都不愿落下，还有继续卷下去的趋势。

产品力全面升级，购房者花同样的钱，却能买到更高利用率、功能更全面的房子。

站在购房者的角度，这一定是件好事，等于变相降价了！

但是，新房产品力提升、户型迭代进化，也意味着二手房将遭受狠狠打击！

前两年卖得风风火火的爆款户型，放在当下这个产品大炼炉里，早就已经没了当时的吸引力。

更别说那些手握糟心户型的二手房业主，再没有地段、配套、学区加持，想要卖出只能降价。

新产品的进化，对老旧社区、甚至是次新房的户型，简直是降维打击。

最近这两年，为什么二手房的成交量能赶超新房，主要就两个原因：

1、价格降到位了

2、现房，所见即所得

但是，接下来这两大优势都会被新房市场一一击破。

首先就是价格。

过去得房率低，建筑面积100平，套内使用面积才75平左右。

按照现在的得房率计算，一套建筑面积100平的房子，使用面积可高达120平。

这中间的差价：

过去，套内面积75平，建筑面积100平，单价1.5万，总价150万，套内实际单价2万。

而现在，套内面积120平，建筑面积100平，单价1.5万，总价150万，套内实际单价1.25万。（目前郑州市场上四代产品比三代价格相差不大。）

同样的建筑面积，要是按照实际使用面积来算，新房比二手房每平便宜了将近1万元。

经过这么一对比，二手房的竞争力一下子就没了。

另一方面，现房销售是大方向，全国各城市都在进行现房销售试点。

郑州已经有两个现房试点销售项目了，一个在北龙湖、一个在惠济，接下来肯定还有更多现房项目涌现。

实现现房销售之后，烂尾楼就会彻底成为历史，房子也跟其他商品一样，所见即所得。

这时候，最受伤害的就是过去十年上车的二手房业主了，而还没有上车的年轻人无疑成为最大受益者。

那接下来要怎么买？

时代在发展，产品迭代是必然的，每个时代都如此。

普通购房者需要做的是，找到目前市场上强有力的产品户型，用超前的眼光去挑选。

不仅要考虑当下的居住舒适度，也要考虑日后如何在数以万计的二手房市场拥有竞争力。

所以买新房，同等的地段，一定要选择更新更好的产品。