多数业主卖房，经常会被价格困扰，不知道自己的房子挂牌多少合适，大部分业主都会有一个保护性的价格，也就是自己卖房的时候，一定会把价格挂得高一些，给足客户砍价的空间。

然而，我发现，那都是过去式了，随着互联网的发展，现在每一套房子的成交情况，都会在网络上留下痕迹，很容易在网络上看到历史的成交记录。可以简单的理解为，市场十分透明，不论业主报价多少，买家自己内心，都有一个衡量的参考。

从业这么多年，十年前属于卖方市场，价格挂牌不论多少，随着市场的上涨，最终都能卖掉。而现在的市场反转过来后，挂牌价格稍微高一些些，不用说没有客户看，甚至连中介都不愿意联系，也不愿意引导客户前来看房。

所以才导致，现在的市场背景下，降价是每一个业主必然需要经历的过程。砍价也成为了每一个客户的必修课，作为一个资深的中介从业者，有时候也无法判断，谈到多少才叫合适。

今天成交的这套房子，如果用大刀阔斧的砍，肯定是不行的，因为挂牌价格比较低，买家谈价的幅度也很小，给大家做个参考的案例。

成交小区：鼓楼庭院；

成交时间：2025年4月；

成交数据：产权124.46平米，3房2厅，中楼层，南北朝向，精装修，182.8万，成交单价14688元/平米。

1、这套房子，业主挂牌价格相对比较低，成交前挂牌187万，买家只有谈5.2万，双方就达成了协议。挂牌23天的时间里，看过这套房子的客户又10余个，多数客户看完之后都表示满意，但是谈价幅度较大，导致没有成交。

2、我在对鼓楼庭院的历史成交查阅了一番，93平米到124平米之间的户型，成交单价基本保持在14600元/平米左右，顶层复式楼的单价则要低很多，210平米的房子，成交单价12000元左右，高楼层单价会更低一些，因为鼓楼庭院都是楼梯房。

3、鼓楼庭院是一个苏州园林式的社区，位于鼓楼区最西侧，大儒世家的背后，北面靠着山，南面则是大儒世家卧琥。小区共有27栋楼，目前在售的房源23套，业主挂牌均价为18007元/平米。我个人比较喜欢这个小区，抛开地段来说，小区比较静怡，同时它的户型结构很漂亮，全部采用三房并排朝南，带双阳台，或者入户花园，两进深，大面宽的结构。

4、从这他房子进行鼓楼庭院的分析，我个人认为，多数业主的挂牌价格都可以做一次调整，调整到16000元左右的单价，但凡是想在当下把房子卖掉，趁着其他业主挂牌都比较高的时候，现在把价格调下来，就能凸显它的性价比，成交速度才能加速。可不能等大家普降的时候，你再跟着调价，那么就得更低了。

在鼓楼区有很多房子，多数集中在老破旧和拆迁房，靠近二环边上的商品房又很贵，譬如天元花园的价格在2.3万左右，梅海园的价格在2.4万左右，美景良辰在2.4万左右，以上这几个电梯房小区，是比较典型的代表。

楼梯房的价格基本在1.8万左右徘徊，大儒世家虽然地段没有那么中心，但是它的均价基本也在1.8万-2万之间，相差2公里的范围，单价差距达到4000元/平米，如果你是你们会怎么选择，要是我买房，果断选择在大儒世家安家，毕竟小区年限差距，居住环境要高过这些将近20年的老小区。

鼓楼庭院是一个比较安逸的小区，我认为更适合刚需，总价相对比较低，而且都是楼梯房，年轻人比较能爬，老年人直接忽略，除非它未来能够加装电梯，也能让房子增加一些价值，如果还是和现在一样，鼓楼庭院的价格，大概率还会往下走1000元/平米左右，我们可以拭目以待。

此刻，想卖房的业主们要抓紧机会，判断一下是否可以装电梯，同时尽早置换。

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