差不多五年前，武侯区的武侯新城可是豪宅顶流板块，武侯金茂府打破当时成都最高预售单价，以均价3万的高姿态进入成都，也打响了武侯新城“豪宅第三极”的称号。

如今的三圣乡、白鹭湾，都躁动一时，都涌现不少豪宅合院，曾经一直被冠名豪宅第三极的武侯新城好像也没有再出现过顶豪项目了，如今是啥情况了？

南区改善样貌已现，供地重心向北

武侯新城是以武侯大道武兴路为分界线将武侯新城一分为二，武侯新城的南北两侧的配套丰富度、发展重心有着显著区别。

南区：“豪宅第三极”相貌显现

南区起步较早目前的人居环境己建设得比较高端完备。

如今南区街道两旁，全新的住宅、繁华的商业，以及穿插其中的铁佛公园、簇锦公园等，让人不得承认，能被称之为“豪宅第三极”的板块，还是有点东西的。

前期规划充分落地，目前武侯新城的生活配套都汇聚于此。

不管是北二外武侯外国语(新校区)、龙江路小学、石室佳兴外国语以及西川实验学校等教育资源，还是武侯万达、龙湖星悦荟、吾悦广场、金隅珑熙汇、双凤桥TOD山姆会员店(在建)商业资源，均在南区。

武侯新区的大型生态较少，公园方面能看的就是绕城高速旁的天府芙蓉园，住宅周边的公园都属于社区公园式，对于居住舒适度提升意义不大。

住宅豪改为主，新房供应降低

南片区伴随着武侯金茂府、中粮瑞府、中国铁建西派宸樾、龙湖天宸原著等豪宅项目陆续交付，如今的城市界面、改善属性已初具规模，且区域内的早期项目也已基本完成去化。

去年底保利、中铁建和华润置地秀了一波高端产品接力，南区新房价格已集体迈入3万+，大面积、高总价更是市场共性。

目前供地重头戏已经转移到了北部，南部供货不多而且又大又贵。

目前在售中粮瑞府还剩余少量房源，叠拼别墅建面约152-260㎡，总价约560-950万；

合院别墅建面约220-217㎡，总价超千万。

武侯金茂府也只剩少量建面约162-285㎡的产品在售，约650w起。

2024年该片区上市的全新项目不完全统计为四个：

除已亮相复地·崑玉锦城之外，另外有两个项目来自中国铁建·西派106亩和中国铁建于2023年12月末拿下的51亩地块，还有一个是武侯资本的仁居荟华兴街道49.67亩。

中国铁建·西派106亩，定位有少量建面约143m²的产品，主力户型将直接拉到建面约188m²，还有建面约225m²的产品，单价约35000元/㎡左右。

51亩地块楼面地价18800元/㎡，为武侯区目前的“地王”，暂未最终确定产品规划，据了解也至少是建面约143m²起步。

而仁居荟项目清水限价29500元/㎡，目前还未有产品信息。

目前信息较多的是复地崑玉锦城，位于成双大道北段旁，和去年底集体上市的华润中铁建保利的新项目比较近。

地段方面，紧邻地铁10号线簇锦站周边交通通达，无论是自驾，还是公共交通，都十分方便。

但它周边城市界面较差，对面就是八益家俱城，周边专业市场聚集，居住环境相对复杂。

项目规模较大，总占地约131.12亩，分为了三宗独立的地块，每个地块都兼容了一定比例的商业。

共规划有13栋小高层住宅，约736户，产品均为2T2的小高层，户型只有132㎡三房和143㎡四房两种，预计采用清水交付。

132㎡户型为方厅设计，景观阳台面宽5.4米，采光通风比较好。

进门预留一个储物空间，可后期改造为换鞋凳或鞋柜等，[型厨房外连生活阳台，还有较大的开窗面，实现了南北通透。

143平米户型和132户型格局类似，主要差别在于为横厅3+1房设计，餐客厅采光面更大达到了7.2米。

崑玉锦城的两个户型都中规中矩，比起现在卷到飞起的户型设计，产品本身较一般。

价格是它最大的杀手锏。复地崑玉锦城拿地是在限价比较严格的在2021年9月，楼面价9000元/㎡，清水限价22058元/㎡。

清水单价1.9-2.2w，精装预计2.4w左右。

按照清水交付计算，项目最低约270万左右即可上车，320万左右就能选择一个较好楼层的143㎡四房，总价上不止比南区的有优势，和北区的新房比都有竞争力。

它的地块是有商业配置的要求，同时也对招商品质有要求，导致它迟迟未能入市。

普改刚改的北区，对南门外溢友好

向北穿过武侯大道，便是武侯新城北区。在过去的两年里，这里几乎承包了整个板块的新房供应。

目前，武侯新城北区依旧存在配套缺失的情况，但经过两年的发展断头路、钢板路已几乎不存在，干净整洁的新房立面，让城市界面得到了不少的提升。

这个片区最直接的问题在于航线下的飞机噪音，小编踩盘的时候飞机飞过的频率不低。

南区以豪宅居住区属性明显，而北部则是产城一体的格局。已建成了西部智谷等一些高新技术产业，是北区未来的发展方向。

交通方面，地铁目前有17号线白佛桥站和机投桥站，9号线机投桥站。驾车方面旁边是3.5环，永康路快速路能方便的进入三环内和绕城高速。

然后是配套问题，目前来说，片区内没有大型商业，比较依赖三环内和武侯新城南区以及青羊新城。就最近的金楠天街和吾悦广场直线距离在2公里，大悦城星悦荟这些直线距离3公里以外了，实际到达距离会更远。

还有值得期待的就是机投桥和白佛桥2个tod项目，其中也有部分商业规划。白佛桥tod住宅部分已经进入启动阶段，直线距离2公里的双凤桥tod处，成都第三个山姆会员店已在施工中。

教育方面，川大附小、川大附中悦湖分校等教育品牌相继引入区域教育资源的质量得到升级。据悉，在武侯资本的推动下，片区还已确定了成都七中。

产品层面，主要以刚需和刚改项目为主，总价段则集中在260-330万之间。

前期的项目集中在白佛桥tod周边，人居柏荟城、聚亿玺悦府、绿城桂语朝阳、以及德商石榴春和天骄等项目已基本清盘。

目前已进入到交房阶段，等集体交房后还会有新的变化。

而新地块略往三环附近靠近，从白佛桥TOD转移到了机投桥站TOD。新盘方面，武侯资本3宗地块和仁居荟2宗地块仍未亮相，最新入市的是中国铁建·领樾。

领樾位于位于武青四路，京东西南总部大厦的正对面。从2021年大厦正式投入使用，也算得上是武侯新城的产业地标。

距离地铁9号线和17号线换乘站点机投桥站直线距离约800米，现阶段需要绕行。

前面已经提到过，板块的配套需要依赖武侯南区或者青羊区，最近的商业龙湖金楠天街、吾悦广场直线约2公里，约1.5公里范围内有川大附小等学校。

项目还有个抗性是一街之隔有大面积的自建房待拆，工程不小会比较费时间。

项目占地约77亩，分为两个地块开发，分别为46亩地块、31亩地块组成，约2.0容积率。楼栋全是T2纯板式结构，7-13F，约116-140㎡，改善属性明显。

目前在售是右边31亩地块，左边46亩地块预计在3月后推出，约在25年底两个地块统一交付。

116㎡户型较少，分布于3号楼和7号楼，目前主推7号楼价格比3号楼总价上浮了10w左右。

这个户型的优点是以刚需的面积段，得到了更高的改善享受，做到了一梯一户，有入户光厅。

南北通透，景观阳台有6.8m，主卧套房设计，加之阳台和飘窗延伸部分，整个客厅和主卧套房能有较大尺度，基本没啥浪费空间，整体得房率高。

缺点是两个次卧小，没有生活阳台，但毕竟有总面积段的限制，户型也算不错。

140㎡的户型南北通透，整个户型做到了五开间朝南，南向开间面达约15米。

客厅尺度更大，L型的270度环幕景观阳台，功能性更强。厨房面积也比较大约8.5㎡。

因为面积大，除了书房，其他三间卧室的开间都在约3米及以上，整体就更均衡。

精装交付，装修标准包括品牌的中央空调、地暖及新风系统三大件。

装修走的现代简约路线，有基本的三大件和装修配置，相比于目前卷生卷死的同行秀出来的花活比就比较中规中矩。

两种户型差别不大，116㎡少一个房间也少了部分过道浪费，整体更紧凑，而且能把价格控制在260-280w左右，比较能吸引高新区就业的外溢人群。

140㎡的户型的价格会到350w，目标客群的选择就多了，竞争力不够强势。

打个总结

武侯新城位于主城西南向，既能迅速直达主城，又能连接高新区，对于想买主城改善的地缘购房者和高新外溢客群来说，吸引力很大。

经过几年发展，武侯新城的南区城市界面和城市配套呈现度、丰富度已经足够高。而北部区域还在发展阶段需要依赖南区配套。

区域划分非常明显：南区豪改为主，500-600w级别，北区首改为主，260-300w左右。

最近几次武侯新城南区的土地供应来看，大多位于三环路川藏立交和北二外学校周边。地理位置上与高新南区的靠近，又有武侯区教育配置上的“天花板”，能有吸附整个武侯区，乃至金融城等板块改善客户的可能性。

当然主力供应还是在北部区域：从武侯区公布的今年供地情况来看，武侯新城北区的机投桥片区将占据今年武侯区超半数的涉宅用地供应，共计6宗。

再加上还未入市的武侯资本3宗地块和仁居荟2宗地块，刚改市场的竞争将尤为激烈。