沈中法(2004)31号

一 、公有住房使用权交易中有关问题

（一）关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题

公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。与一般租赁合同承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，而且，我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。北京、沈阳等地政府已允许公有住房使用权上市交易，并要求产权单位予以配合。允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通，产生更大效益。因此，应认定这种交易行为是合法有效的。

（二）关于公房使用权的继承问题

根据公有住房使用权的性质，可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许对其所体现的财产权益继承。

在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条的规定精神处理。即：各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的，可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋使用权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

（三）关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共有问题

共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。因此，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了增加面积款的，或所交旧房为其他同住人口的共有财产的，即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。否则，仅凭居住不能构成对公有住房使用权的共有。

（四）关于公房动迁后货币安置款的分配问题

如果共同居住人已构成对使用权的共有，则有权参与补偿款的分配，如未构成共有，根据沈阳现行房屋拆迁政策，补偿费的多少与居住人口无关，只与原房屋面积有关，未构成共有的同住人口，无权参与分配。承租代表人与构成共有的共同居住人口，对补偿费如何分劈问题，应根据公平原则，结合使用权房屋的来源情况，由法院酌情处理。

（五）关于公有住房动迁期间，原承租代表人死亡，与其共同居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款，而引起的继承和析产问题

根据公房使用权的性质，其他继承人有权主张财产权利。在处理上，首先应确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权，是否构成对使用权的共有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权，则不应再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定原使用权房屋的价值后，由其对其他继承人给予补偿。

（六）关于公有住房在房改过程中产生的权属纠纷受理问题

1、公有住房进行房改，原承租代表人与产权人签定了出售公有住房协议并取得产权，或者原承租代表人死后，原房屋共同承租人中的一人与产权单位重新建立承租关系，并进行房改取得产权，其他共同承租人或原承租代表人的继承人起诉要求确认房改协议无效的，法院不应作为民事案件受理。此类案件类似单位内部分房纠纷，法院不能用公权干预产权人依法处分自己的民事权利，即不能判令产权单位与哪一个共同承租人建立租赁关系并将房屋产权出售给他。2、如果原告以原房屋为共有财产，起诉房改后新的产权人要求返还其应有份额，法院应作为民事案件受理。比照前面分割共有财产的做法，给原告相应补偿。3、如果房改后的产权人起诉原共同承租人腾房，法院应该受理。共同承租人有使用权的，或对争议房屋有继承权，一般不应改变争议房屋的居住现状，应告知双方当事人可以请求对原承租使用权，按前述方法进行分割或继承。在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，根据“买卖不破租赁”的原则，被告基于共有享有的使用权不因房屋产权变化而丧失，应判决驳回原告诉讼请求。 |||

二 、相邻采光、通风纠纷中有关问题

（七）关于相邻采光、通风构成侵权的认定标准以及举证责任的承担问题

相邻建筑物是否构成挡光、通风侵权，是一个专业性很强的问题，以往多采用大寒日日照时间是否满足2小时或目测楼间距的办法来衡量是否构成侵权。这种方法在审判实践中很难适用。如果要求法官必须实地测量或者等到大寒日时实地勘察日照时间来确定是否构成相邻通风、挡光侵权，显然不合常理，也不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于人民法院自行收集的证据的规定。因此，对于这类案件，除少部分违章建筑以正常人的判断能力，直观即可确定明显构成侵权外，一般应以专业机构提供的科学鉴定结论，作为确定是否侵权的依据，根据民诉法和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于“谁主张谁举证”的规定，由原告负举证责任。另外，后建成的建筑物应无权主张原已存在的建筑物挡光，因其在建筑时应预见可造成挡光的后果，属于自愿承受。

（八）关于合法建筑（有规划许可的建筑）通风、挡光纠纷的处理问题

合法建筑挡光亦应构成侵权。有规划许可的建筑只是能证明其建筑本身是合法建筑，但不能据此证明该建筑不对原告居住的房屋造成影响。是否挡光，应当依据鉴定部门的鉴定结论为依据。如果原告选择以相邻不动产的所有人或使用人为被告，以相邻通风采光纠纷提起诉讼，法院应作为民事案件受理。

（九）关于相邻采光、通风纠纷承担侵权责任方式的法律适用问题

根据《民法通则》第三十八条规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，承担责任的方式为：停止侵害，排除妨碍，赔偿损失三种。这三种承担责任方式当事人均有权主张，人民法院也均有权判决适用。实践中应结合当事人举证和案件的具体情况决定适用承担民事责任的方式。

法院在处理挡光纠纷中，对于原告要求将建筑物拆除，恢复原状的，根据“成物不可毁”的原则必须谨慎适用。对于私自搭建且价值不大的违章建筑，法院可以依当事人申请排除妨碍，拆除违章建筑；对于超越建筑规划许可审批的建设范围的违章建筑和价值较大的违章建筑，如果法院判决强行拆除，可能会导致社会财富的浪费，这类违章建筑由行政执法部门处理，或拆除或处罚后责令相关人员补办规划手续，更有利于解决矛盾，但被侵权人应得到相应的赔偿和补偿。对于合法建筑构成侵权的，法院不宜径行判决排除妨碍，恢复原状。应适用补偿法则，即赔偿损失。这样可以避免为了保护相对较小的利益造成较大的损害。

损害赔偿的原则是弥补当事人损失，该损失应是具体明确的，对此原告负有举证责任。一般情况下，法官对于赔偿损失的数额确认不宜自由裁量。挡光而造成的损失标准，应以挡光后，造成原有房屋价值的贬损作为赔偿的标准。而这种请求权“一物只能行使一次”，后买受人应了解买受时的现状，再次以此为由请求补偿的，不予支持。

（十）关于相邻采光、通风的请求权是否适用诉讼时效问题

相邻采光、通风的请求权是基于物权而产生的，并伴随所有权或使用权的存在而存在，属于物上请求权，不是我国现行民法诉讼时效制度的客体。因此，相邻采光、通风的请求权不适用诉讼时效制度。

三 、房屋拆迁中有关问题

（十一）关于行政机关拆迁行为引起诉讼的受理问题

此类合同系行政机关为公共利益，在实施行政管理职权时，与被管理的公民、法人或其他组织意思表示一致所签订的协议，不属于平等主体之间的民事行为。不应作为民事案件受理。已经受理的，驳回起诉。为了防止不稳定因素发生，在不予受理或驳回起诉的同时，应向相关行政机关发出司法建议，作好当事人的稳定工作。但行政机关为机关自身利益而为的民事行为，产生纠纷的应属民事案件受理范围。

（十二）关于执行政府规定的廉租房和“代户返还”住房，产权人起诉腾房或遇房屋拆迁的处理问题

在处理因带户返还而引起的腾房纠纷案件中，如果在诉讼前或诉讼中，拆迁人已经对争议房屋发布了拆迁公告，按照《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》（即市政府[2003]第19号令）第三十四条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的私有出租房屋和落实私房政策带户返还房屋的，原租赁关系终止。被拆迁人的补偿金额，按照房地产市场评估价格补偿；住宅房屋承租人按照市政府规定的最低补偿标准给予补偿；对非住宅房屋承租人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的60%给予补偿。”这样诉争房屋的所有权人和承租人都会得到安置补偿，且不会影响到所有权人的利益。因此，在处理时不宜判决承租人腾房，而应判决驳回原告的诉讼请求，亦向其释明依市政府[2003]第19号令主张权利。对于其他“代户返还”腾房案件，仍参照我院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）》的精神处理。 |||

关于货币补偿方式，当事人有争议的，根据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条规定处理。

（十三）关于拆迁协议签定后，被拆迁人死亡，其子女因履行拆迁协议产生的纠纷处理问题

房屋拆迁协议签定后，在履行期间，被拆迁人死亡。如果拆迁人已经与被拆迁人的继承人（或共同居住人）之一重新签定了拆迁协议，其他被拆迁人的继承人（或共同居住人）起诉，要求确认协议无效的，应驳回其诉讼请求。因为，该协议不存在法定无效情形，无论是哪一个继承人（或共同居住人）与拆迁人达成协议，都是代表其他继承人领受应属于原被拆迁人的回迁房屋或货币补偿款，其他继承人（或共同居住人）都可以向其主张对该房屋或货币补偿款的继承。如果其他继承人（或共同居住人）要求确认自己为被拆迁人的，其诉讼请求不属民事案件受理范畴，应驳回起诉。

四 、关于房产交易、土地、使用权转让合同效力问题

（十四）关于“一房二卖”合同的效力

“一房二卖”包括两种情况：1、出卖人已将房屋交付并转移所有权给第一个买受人（已办理了房产证）后，又签订买卖合同出卖该房屋。在这种情况下，前一个房屋买卖合同已生效并履行，出卖人再与他人签订房屋买卖合同属于无权处分，按无权处分的规定处理，第二个买卖合同为效力待定合同。2、出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖。根据现行法律、法规及司法解释的相关规定，两个买卖合同均应是有效合同。我国《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权的转移、变更应当办理登记。依此规定，我国房屋所有权移转以登记为准。据此，出卖人尚未将房屋所有权转移（即办理转移登记手续）给买受人之前，又将该房屋出卖，后一个合同亦属有效合同。合同标的物归属一般按以下原则处理：（1）、已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得房屋所有权。（2）、均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。出卖人对另一合同相对人承担不能履行的违约责任，并赔偿相当损失。

（十五）关于集体所有“建设用地”（村办、乡办企业用地）买卖合同的效力问题

乡镇建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业单位、村办企业、农村村民住宅、乡镇公共设施、公益事业建设所使用的土地。该建设用地使用权只有在一种情况下才可以转让，即《土地管理法》第六十三条规定的，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而致使土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制，但宅基地原则上不得转让。另外，集体建设用地也可以进行抵押，但该土地使用权的抵押仅限于建筑物所占用的集体土地。

五 、物业管理纠纷中有关问题

（十六）关于业主委员会诉讼主体资格问题

根据国务院发布的《物业管理条例》第十五条规定，经物业管理区域内全体业主组成业主大会产生的业主委员会，是业主大会的执行机构，既可以成为物业合同的主体，也可以作为诉讼主体。业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会和全体业主具有约束力。业主委员会因客观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼；业主以业主公约或其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不须再经业主大会或业主代表大会的同意。

（十七）关于建设单位、业主委员会与物业公司签定的物业管理合同对业主是否具有约束力问题

按国务院《物业管理条例》，在前期物业管理阶段，由建设单位（即住宅出售企业）和物业公司签定的物业管理合同，对继受该物业的业主具有约束力。买卖该物业的业主在购房时，有义务审查建设单位和物业公司签定的物业管理合同，并决定是否接受，因此，在购房后一般不得以物业合同非本人或业主委员会签定而不履行合同规定的义务。但显失公平和重大误解的除外。业主委员会依法成立后，业主委员会有权对前期的物业管理合同提出调整意见，并与物业公司协商，重新签定物业合同。

在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司签定的物业管理合同，对全体业主具有约束力。业主如果有证据证明业主大会成立不合法或物业合同未经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，有权要求重新签定物业合同，或拒绝履行原物业合同。 |||

（十八）关于物业管理服务合同期满后未续签物业管理合同引起纠纷的处理问题

物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为建设单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第二百三十六条规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

（十九）关于未取得收费许可证，约定的收费标准是否受法律保护问题

物业管理合同是平等主体依自愿原则签订的合同，只要该合同未违反法律禁止性规定，应视为有效合同。至于未取得收费许可证，属行政管理方面的问题，由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业管理公司不应收费，只要物业公司进行了物业管理，即按照约定获取报酬。

六 、本意见如有与法律、法规及上级法院要求不一致的，以法律、法规及上级法院要求为准。

山西 太原 常律师 关键词：

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