救市大招又来了?

地产情报轰炸 2024-05-09 19:27:28

过去两年,房地产调控刺激政策多达上千条,至今仍未救市成功,而4月30日的最高层会议,直接出大招定调了。

01

会上首次提出,统筹研究消化存量房产和优化增量住宅的政策措施。这是继2015年“棚改”的史诗级行情之后,又一次提到“去库存”。

当天晚上,自然资源部紧跟会议主旨“消化存量房产”,发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》:

商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;

去化周期在18-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

言下之意,现在市场严重供大于求,库存大、去化慢,有些地方政府别顾着卖地,把手里的库存先清一清,清的差不多才有卖地的资格。

上面已经明牌了,面对当下房地产死结,地方不能再躺平了,想靠卖地获取财政收入,必须先去库存。

02

其实早在2017年,住建部和国土部就下发了“卖地和去化周期挂钩”的相关政策,2019年更是把城市住宅分为五类供应,很明显,这些年来地方一直没有贯彻不到位,上面才会三令五申。

不是执行不好,而是心有余而力不足。土地收入一直都是地方财政的大头,支撑着地方基础设施、民生项目等,所以卖地是不能断的。

即使到了2022年楼市低迷期间,很多地方仍有强烈的卖地需求,即使开发商没钱拿地,也要地方城投来托底。

一时间各种交投、铁投、农投等单位杀进房地产,左手转右手不让土地流拍,既把场子烘托起来,更能保证体制内工资、基建投资等,但无形中埋下了苦果。

查了下数据,当下中国房产库存高得可怕,3月末全国商品房库存为74833万㎡,2月末为75969万㎡,已经连续三个月超过2015年历史高位71853万㎡。

相对应,住宅去化周期也是疯狂上涨,从2021年8月份的9个月,到今年3月份的24个月,涨了两倍之多,远超当年楼市低迷期的2015年初的18个月。

如今再次把政策拿出来强调,说明上面下决心要处理房地产存量过大的问题,第一步就是限制土地供应,从源头出发来解决问题,这也表明了上面正在把地产调控重心从需求端往供给端转移。

03

摆在地方的难题,如何“去库存”?难不成和当年一样再来一次涨价?

不现实!因为这次去库存的逻辑和当年大相径庭。

首先,2015年涨价去库存是有“棚改”支撑的。

大量拆迁户拿到真金白银,对于地产这种稳赚的投资标的毫无抵抗力,一哄而上再带动全民买房热情,就把房价顶上去了,而如今城镇化加深,拆迁土地越来越少,再加上地方财政吃紧,没有几个城市搞得起棚改了。

其次,当时房价上涨是信仰,现在已经跌麻了都没人买,大众对房地产的信心完全丢失了。

那个时候开发商都是有钱的主,全国各地扩张,到处轰出地王,这样一来,新房价格与日俱增,越是涨价越能激发民众购房欲望,房价上涨的预期成了去库存的发动机。

而现在新房库存只有打折才能促销,再加上降价更猛、性价比更高的二手房,新房库存去化难上加难。

值得一提的是,当年需要去库存的只有新房,而如今除了新房,全国各地二手房库存形成堰塞湖,流入量远远高于流出量。

比如上海二手房库存从21年的9.4万套增加到如今20多万,北京从22年的10万多套猛增到现在17万,南京二手挂牌突破19万套,杭州15万...

人口在减少,房子数量却在飞涨,房价和收入严重不匹配,这些底层基础已然不在,去库存的难度比历史任何时候都要高。

04

回到地方主体上,除了控制土地供给,还有什么手段能去库存呢?

首先是限购限贷的尺度还可以更大。

北京深圳上海仍处于限购状态,一线城市不放开,行情是不会有爆点的,还有首付比例可以达到1成,贷款利率下探到2%以下,这些都是工具箱所剩无几的好牌了。

其次,探索类棚改新模式。

比如在苏州相城太仓、郑州、连云港等地,推出房屋“以旧换新”活动,旧房由地方国企收购后,改造为人才房和保障房,旧房款直接用来抵新房款,这样既去化二手房库存,又满足新房改善需求,一石二鸟。

再者,回归到“住”的品质属性,用更好的产品来吸引购买力。

过去房地产一味追求速度,留下了大量高容积率、低得房率的高层鸽子笼,体验太糟糕,如今应以居住体验为导向,绿色低碳环保、采光、通风、容积率、便利性等,升级产品来创造新的需求,就像手机、汽车的升级。

05

面对当下新房和二手房的海量库存,上面已经意识到了并下出了先手棋——限制供地,之后势必会有一揽子连招出来去库存。

是沿用涨价的老路子还是有新配方,届时都将会见证历史,拭目以待吧。

关注大爆炸 运气大爆发

1 阅读:3000
评论列表
  • 2024-05-10 07:36

    这么丰厚利润,缅北的师傅不要那么蠢说给别人听,赶紧偷偷地去抢购多几套,否则别人看了你的文章跑在你前面抢购怎么办?,

  • 2024-05-09 23:24

    房子是商品,卖不出去喊破天都没用。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下没买房的往往越没钱,不降价他们拿什么买?大幅降价销售和提升建筑品质才是房地产开发商的唯一出路。房子并不是蓄水池,你的钱被别人赚走了,进了别人口袋,剩下钢筋水泥没人买就是虚的财富。

  • 2024-05-10 07:46

    去库存是一件很容易的事,大幅降房价就可以了,李嘉诚先生大幅度降房价,售楼成绩非常好,4百多套房子一天售完,排队买房的客户多达三万多人,今年4月苐二次售楼也是下降%30,二百多套房子很快售完,据说今年8月还有第三次降价售房,下降比例是下降%27。我们为什么不向李嘉诚先生学习,大幅度降售价,吸引接盘侠和广大刚需者。

  • 2024-05-10 16:47

    一个字钱的问题,要不发钱,要不发房。

  • 2024-05-10 06:39

    房地产还有很大的发展空间,统计过了,还有1.9亿农民工买不起房,

    用户96xxx42 回复:
    农村不许住人,必须全部进城。
  • 2024-05-15 20:38

    都是无用的办法救楼市啊,实体店和楼市有紧密的关系,电商把实体店打垮了,也就顺路把楼市也拖死了

  • 2024-05-12 17:25

    没卵用,只有继续下跌

  • 2024-05-14 14:37

    一个房子🏠搞成这样,自媒体喊过来说过去的,又有何用?每每要打压、次次出大招,就没有好的办法吗?根源是什么?

  • 2024-05-10 21:40

    万科即将启动爆涨,目标价21.73元,关注!

  • 2024-05-10 15:50

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地产情报轰炸

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