亚洲酒店节特别发起“走进年度杰出获奖人物”访谈系列活动，活动“以运营驱动设计，赋能酒店”为主旨，对“亚洲酒店节”获奖名单中的优秀杰出人物进行探访，邀请获奖者从酒店运营、空间设计、客户体验、市场经济等多角度结合，分享其获奖案例的创作思路，理念动机，及对未来的远眺，为酒店设计师，投资人、酒店经营者赋能，为酒店行业发展创造时代新价值，共同推动中国酒店行业发展创新！

本期嘉宾我们邀请到了『2022年度精选空间设计酒店：龙口大酒店未来店』的总设计师—红专设计创始人：唐也先生

获奖者专访——第六期

投资酒店不赚钱，就是耍流氓；酒店设计，不能帮投资者赚钱，更是耍流氓！

——唐也

Q：要筹建设计出一家赚钱的酒店您认为有哪些关键的要素呢？

唐也先生：以租赁物业举例，我从“选址”、“选物业”、“定位”“装修设计”、“服务设计”、“财务模型控制”六个角度进行分析。这个分析的理念也适用于自持有物业酒店，或从一块地开始修建的酒店。

在酒店投资界，大多数人会认为，酒店投资最重要的就是位置！但是实际情况真是这样吗？好的位置流量确实很大，但同样竞争也很大。我建议大家从以下几个方面进行思考：

1、三流商圈做二流的产品和一流服务，结果会是什么？从我们众多设计案例的结果上看，这个方案的回本周期是最快的。

2、酒店投资究竟是做“鸡头”好？还是做“凤尾”好？答案肯定是做“鸡头”好，酒店是绝对不能做“凤尾”的，凤尾是没有流量的。

3、线上位置重要还是线下位置重要？在一二三线城市和景区，由于今天消费者的预订习惯，肯定是线上位置更重要；而四五线城市，线上线下位置都重要！

禅驿龙兴院子酒店|红专设计作品

“诸如此类的深度思考还应该有很多！所以，我认为酒店投资者应该站在商人逻辑和深度研究酒店行业的逻辑来看待酒店的选址”唐也说道。

好的物业竞争非常大，并且房租也很高，从选物业的角度，我认为有以下三个最为值得关注的点！

1、出房率和经营单元日租测算。

首先，应该把一个酒店的核心经营单元梳理出来，如餐饮单元、会议单元、娱乐单元、康乐单元、住宿单元等，进行独立核算。

要把房租换算为单房日租，要把房租换算成经营单元的日租。这样的测算才有价值，因为酒店的收益是以天为单位的，酒店的成本也是以天为单位的。

2、经营单位的坪效设计。

这个是个重点，也是最容易忽略的。用老方法和老思路，永远达不到新目标。

红专设计的成都瑞城名人酒店早餐厅“花西亭”就是一个很好的思路，一个早餐厅日均营收3-4万，比很多酒店的整个酒店利润都高。（这个坪效设计要根据酒店的实际情况而定）

瑞城名人酒店早餐厅“花西亭”| 红专设计作品

3、把不利空间找到合适的价值点。

很多物业是大平层，如果以有限服务的客房酒店思维来看，就是垃圾，因为暗房很多。

如果以五星级或四星级酒店思维，降维到四钻和五钻酒店上来看，就是宝贝，因为这些地方可能是钻级配套的位置，也可能是一个很好的餐厅，也可能是很好的一个洗浴。

总之，在选物业初期就要有一个策划，或者拿到物业后，进行外租、合作、业态重构的策划。即便是要做客房，肯定也是影院房、情侣房之类的。

1、选有利的竞争圈

很多人说“定位第一是定人群”，我可以肯定的说，这个是个伪命题！因为今天任何酒店行业的消费者就是80、90、00后，不管您怎么细分，消费者就是这些人群。

那定位该定什么呢？定位有利的竞争圈！

举例：在这个区域分别有多少家四钻酒店、五钻酒店、四星酒店、五星酒店？新做的酒店该选几钻或几星？钻级是不是越高越好？星级是不是越高越好？究竟是住宿为主，还是以宴会为主？还是以会议会展为主？还是以康乐为主？该怎么配置？该怎么配套？星评的加分项，怎么选择最有利？怎么合理的使用钻级评定规则？

调查梳理清楚这些问题，就是选竞争圈的过程！也是选一个对自己有利的竞争圈的基础！因为今天的消费者会在同类酒店中进行比较和选择。

2、面向流量

酒店面向流量已经不是一个话题了，而是一个课题，不仅要面向OTA,还要面向抖音等新自媒体，面向视频！

尤其是综合性酒店、景区酒店、体量较大的酒店，这个非常重要。所以在产品设计的时候，依照各个平台流量的规则，要按套路出牌！未来的流量只会越来越贵，流量只会亲近懂他的人！

九寨沟山水艺术酒店 | 红专设计作品

3、差异化

今天很多酒店为什么很难，就是因为同质化太高，酒店最终不得不比拼价格！所以，一定要保证，新做的酒店在一个商圈下具有唯一性和第一性。

内蒙古只此青城酒店 | 红专设计作品

这是一个复杂的体系，是影响回本周期和利润最核心的一个环节！以一张脑图来说明吧！

一个酒店最不受控的是什么？是流量！有了流量才可以谈客单价，才可以谈转化率，才可以谈收益管理。是不是有了好的装修设计就一定有好的流量呢？答案是否定的。

因为人是受声、色、香、味、触影响的，这些才能形成一个完整的产品（场景），而这些大部分是靠服务设计才能达成，这也是红专设计为什么在做酒店设计的时候，一定要做服务设计的原因。

禅驿酒店服务设计

一个酒店该投多少钱？我想这个是困扰很多投资人的点。

很多人说，我有多少就投资多少，或者我计划投资多少。这个是有严重问题的，一个酒店要投资多少钱是要通过计算的。年应收是多少？年成本是多少？可以接受几年回本？或者这个类型的酒店，行业一般情况是多少年收回成本？再根据这些数据来反推我们的投入。

要做好这个计算，则需要把前面的第一到第五点先研究清楚，通过专业财务模型进行测算，才能最高程度上减少不必要投资，且获得高回报！

（* 图文内容版权归嘉宾所有）

亚洲酒店节 (Asia Hotel Carnival）是由「广州设计周」，「智鹏酒店圈」及「都市原点」联合发起的系列活动，与传统的单一评审标准不同，亚洲酒店节将结合酒店运营、空间设计和客户体验多维度出发，为投资人、酒店经营者以及新生代消费者精选年度杰出的酒店案例，同时针对主题酒店在品牌识别、设计创新、供应链整合多方面展开深入研究并发布年度趋势。

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· 主办单位 ·

广州设计周、智鹏酒店圈、都市原点

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