本来不想看房地产企业的财报，但保利发展已经发布了“业绩快报”，我们就来看一看吧。我们仅以财报和业绩快报的公开数据为准，就尽量少加评价等个人观点，以避免在这个敏感时期引起不必要的误会。

从2022年营收开始小幅下跌之后，保利发展就进入了“俯卧撑”发展模式，只是相对于那些出问题的同行来说，这样的表现已经是相当不错了。

从上半年的情况看，保利发展的主要业务是“房地产销售”，还有少量的其他业务。保利发展的市场分布很广，广东、浙江和江苏等三大市场合在一起，占比近半；其他市场虽然规模和占比不大，但顶不住数量多，加总后比前三大市场的规模还要略大一些。

分季度来看，2022年的形势比较严峻，逐季下滑的趋势明显；2023年一季度以来，营收同比增长的趋势似乎已经形成；但也只坚持了五个季度，从2024年二季度开始，还是坚持不住了；至于说还会不会再恢复至2023年的状态，那就只有等着瞧了。

从2023年就出现了四季度的亏损，2024年不仅没能避免，亏损还明显扩大了；其他三个季度的盈利能力，同比也有下跌的迹象。行业形势在那里摆着的，作为业内的重要企业，谁也别想置身事外。

毛利率的从2020年开始持续下滑，至2023年差不多已经触底了，因为2024年前三季度的毛利率只有微跌，可以说是基本稳定下来了。销售净利率和年化净资产收益率也是持续下滑了五年，2024年的情况确实有点不好看。还是那句话，想一想某大和某桂园，就不会对现在的房企抱怨太多。

主营业务盈利空间当然是在持续下滑的，毕竟毛利率已经持续下滑了那么多年，至于说期间费用占营收比，其实波动并不算大。2023年甚至靠着营收创下新高的机会，期间费用占营收比还创下了新低。对于房企来说，“税金及附加”也是重要的支出项，在2020年时甚至比期间费用还高，最近几年也是持续下滑的状态，至于说为何下滑？想一想整个行业的盈利能力变化就知道了。

有朋友说，盈利能力只与企业所得税相关，那是误会，当购销差价下降时，增值税当然会下降，相关的附加税也会下降，何况房企还有一项“土地增值税”，这更是与购销差价直接相关的。

在其他收益方面，前些年都是净收益的状态，2023年出现了净损失；还好，2024年前三季度又恢复了净收益的状态。“投资收益”是其主要构成项，只是2022年和2023年还有金额较大的“资产减值损失”。“投资收益”的主要构成项目是“权益法核算的长期股权投资收益”，实际上就是那些对“联营企业和合营企业的投资收益”，下滑仍然是受行业形势的影响，应该说，现在还有盈利，就已经不错了。

分季度的营收波动很大，四季度的营收规模接近全年的一小半；这样的季度间波动，却对保利发展各季的主营业务盈利空间影响不大，可能与其四季度的毛利率相对较低，期间费用开支也比较高有关。

从2023年下半年以来，已经有5个季度的主营业务盈利空间都没能超过10个百分点，主要影响因素仍然是毛利率下滑严重。

“经营活动的净现金流”总体表现不错，但2024年前三季度还是出现了大额净流出的情况，这是前六年都没有发生过的；全年会不会扭转成净流入状态，现在还不好说。由于其自身的现金储备等准备充分，这种表现对其偿债能力方面的影响不大，但是这样的表现，仍然能反映出现在的行业形势确实不太好。

2023年在大力去杠杆，以便降低未来的偿债压力，同时也可以节省财务费用开支，2024年前三季度“经营活动的净现金流”出现大额净流出，只有暂停这一计划，维持着现在的规模，观察着后续可能采取的措施。

资产负债率为75%，相对于一般企业来说偏高，在房企中算是比较好的了。流动比率为1.64倍，不管是房企还是一般企业都算表现不错的，但速动比率只有0.5倍，这就是房企的特征了，原因是其存货规模太大，导致两大短期偿债方面的指标差了3倍多。

从其2024年三季度末的流动资产构成看，存货占到了近七成的比例，货币资金有1274亿元，整体质量在房企中当然算好的了。流动负债中“合同负债”占比一半，这些主要是预收的购房款等，只需要建设并交房即可，并不需要耗用太多的现金。短期有息负债的规模有限，短期偿债压力主要体现在工程款和材料款方面，而这些是可以滚动支付的，其实压力并不是特别大。

压力不是特别大也是相对的，2024年末的应付账款就比年初下降了400多亿元，再加上“合同负债”也在下降，这就是其2024年前三季度“经营活动的净现金流”出现净流出的主要原因。在现在的行业大环境下，施工单位和供应商们更加谨慎，不愿意接太多大量垫款的业务了，也就需要房企们自己准备更多的资金。

这其实也并不是什么坏事，这样就可以加速那些高杠杆、高风险的房企出局，让整个市场更加平衡和健康。只是这个出局的过程中，很多的施工单位和材料商都要受损，也有一些购房者和金融机构会受到牵连。

存货的规模在2022年末开始就小幅下降，由于保利发展本身也在“缩表”，流动资产也在下降，导致其存货占流动资产比，不仅没有下降，还略有上升。相对来说，存货占流动资产比上升的幅度有限，而其规模下降的幅度同样有限，算是处于稳定调整之中。

有息负债的规模也是在2022年末达到峰值后开始下降，但2024年三季度末却比年初略有增长，原因我们前面已经说过，主要是“经营活动的净现金流”出现大额净流出，只有暂停去杠杆方面的操作。其有息负债的规模虽然较大，但主要以长期借款等中长期负债为主，安全性方面还是没有问题的。

保利发展的业绩不可避免地出现下滑，但其资产负债结构和偿债能力仍然很强。现在主要的问题是，后续是继续发展，还是被迫收缩？做大做强的时候，大家都是心情愉快的，而“收缩”的活可不太好干。不仅是心理负担比较大，还面临着部分资产的回收会贬值这类问题。

不管会怎么样？总需要去面对，保利发展还相对从容，而很多同行，特别是另一家规模和名气更大的同行，却不时传出各种惊人消息，我们等相关信息公布后，也去看一看吧。

声明：以上为个人分析，不构成对任何人的投资建议！