近日，深圳发布地产新政，明确了人才房转红本补差价的标准：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。（原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算）

当下，深圳人才房的价格约为周边商品房的6折，按补缴规则计算，补缴价款后的价格，约为周边商品房的72折。

截图自深圳政府在线

一石激起千层浪，众人对此反响不一，两极分化。有人认为事情终于尘埃落定，补缴价款在接受范围，是好事一件。但也有人认为，补缴价款后，和商品房的价差缩小，买人才房是亏了。

对于此事，淘哥可以明确表示：千万不要被错误认知误导，深圳人才房明显是政府在发福利，是年轻人留在深圳、赚取第一桶金的好机会，机不可失、时不我待。

01.

为什么坚定看好深圳人才房？

六大理由

1、即便把补缴价款计算在内，人才房依然比周边商品房便宜。

比如光明大仟里附近的人才房，配售均价约2.6万/平，同项目商品房折后均价约4.3万/平。

补缴价款=（26000/70%-26000）x50%-260（税费先按1%契税计算）≈5311元/平。

补缴价款后的人才房单价约为3.1万/平，与同项目商品房折后价（4.3万/平）相差1.2万/平，等于便宜了约28%。

注意，这里是比商品房折后的价格还便宜了约28%。

而且，需要注意的是，这笔补缴价款，就算交也是10年后再交，换个角度看，等于是银行无息借款了几十万、上百万给深圳人才买房，同时，还降低了人才房的首付和房贷压力。

此外，如果房子不拿红本上市交易，一直用来住，这笔补缴价款就可以不交。

所以，人才房的补缴价款有很高的性价比和灵活性，不能只用增加成本的眼光去看，应该多角度综合考虑。

2、极限情况，商品房再打85折，人才房依然有约16%的安全垫。

看到这里，或许有人会发问，万一商品房继续打折呢？我们假设一个极限情况，新入市的商品房参照周边实收价备案，再按照官方允许的最大力度85折进行售卖。

还以前文的光明项目为例：商品房折后价（4.3万/平）的85折约为3.7万/平，对比之下，人才房补缴价款后的单价（3.1万/平），依然有约16%的价差托底。

而此项目附近的润宏城·润珑苑，据闻人才房仅2.5万/平左右，那意味着安全垫更高。

当前，部分人认为，很多商品房打折比较厉害，人才房的价格优势不大，其实仔细算一下就知道，哪怕比较悲观的情况下，部分人才房依然拥有约16%甚至更高的安全垫。

不过需要注意的是，因为各地段各盘情况不一，买家一定要实地考察人才房和周边商品房的实际差额。

比如同样是光明，中心区版块有人才房补缴差价后已经去到了约3.5万/平，接近光明商品房极限折后的价格，宝安沙井松岗也有类似的情况，对比之下，拥有16%+价差托底的润宏城区域，更加安全靠谱。

3、深圳楼市不可能再差了，今年会芝麻开花节节高。

更何况，深圳楼市发展到这一步，已经是明显的市场底了。深房中协最新成交数据显示，上周（3.11-3.17）深圳二手房成交5连涨，再次刷新近3年周成交纪录，按此趋势，3月深圳二手房成交妥妥突破4000套，离5000套的枯荣线仅一步之遥。

量在价先，成交量一旦上去，笋盘慢慢消失，价格就会稳步上扬。淘哥开年后一直强调，深圳的房子不可能一直跌，今年深圳楼市会芝麻开花节节高。

所以，现在基本是人才房和商品房价差最小的时候，随着楼市升温，开发商收回折扣、优惠，人才房的价差优势会有进一步体现。

4、人才房即将绝版，稀缺性明显。

去年7月3日，深圳住建局发布了《深圳市共有产权住房管理办法》，确认自今年8月1日上述规定实施之日起，“不再安排建设安居型商品房和人才住房”。

这意味着，除了已签订土地使用权出让合同的人才房外，深圳人才房将正式退出历史舞台，以后深圳将不会再有人才房这一类型的房源。

所以，深圳人才房是存量市场，卖一套少一套，非常稀缺，未来在二手流通市场更容易具备话语权、定价权。

5、参照新加坡组屋，深圳人才房大概率是年轻人的第一桶金。

深圳现有的保障房+商品房体系，学的是新加坡模式，新加坡的保障房被称为组屋，和深圳人才房一样，有购买门槛、5年限售等要求。

近些年，新加坡组屋的转售利润从几十万新元到上百万新元不等：

●比如去年，一套位于大巴窑The Peak @ Toa Payoh的五房单位，2018年的购入价格为116万1000新元，转售价格为156万8888新元，涨幅约35%，赚了约40.8万新元。

●再比如宏茂桥51街Cheng San Court邻里的第591A座组屋，面积93平方公尺，购入价格约为43万至51万新元，转手价格高达约100万新元，翻了一倍。

●同时，新加坡建屋局公布的数据显示，2022年组屋转售价相比前一年增长了约10.4%，2023年又增长了约4.8%，为了控制组屋涨幅过高，新加坡甚至还要调节供给端对组屋市场进行降温。

淘哥认为，新加坡组屋为深圳人才房的未来价值提供了直接参考。

很多人其实没想明白，如果保障房只是为了保障住，而没有任何资产收益，很难为城市注入活力。

假如现在这一批深圳年轻人，3万/平买了套人才房，10年后变成了5-6万/平，赚取了人生第一桶金，届时不管是把它卖掉去置换改善商品房，还是拿去创业，相比封闭流转、原价回购给政府等情况，都能创造更大的价值。

所以，淘哥坚定认为：深圳人才房就是在发福利、送彩票。

6、但是，切记，人才房可以买但也不能随便买。

人才房和商品房一样，也有好坏之分，不能盲目出手，要优选好地段+好配套+好品质的大城社区，这种项目成长性强、期待值高，更有机会从新手号走上人身巅峰。

毕竟新加坡高额利润的组屋，通常也是核心地段、设计独特的稀缺产品，普通组屋虽然也能带来相对稳定的投资回报，但转售利润会较低。

02.

华润置地首个可售型人才住房

刷新深圳人才房天花板

预估单价2.5万左右

买人才房往往会面对一个令人比较担忧的问题，虽然价格比商品房便宜，但品质是否也会大打折扣？

淘哥对市面上的人才房进行了研究、观察，发现有些人才房确实品质和商品房差距较大，但是，也有极个别人才房品质相当出色。

比如近期传闻即将入市的润宏城·润珑苑，由华润置地联手宏发集团打造，是华润置地旗下首个可售型人才住房，品质打造媲美商品房，众多指标都刷新了深圳人才房的标准，更重要的是，预估单价仅在2.5万左右，首付最低仅约50万。

讲润珑苑之前，有必要先科普下润宏城。

润宏城位于光明西部中心凤凰街道，属于轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元，整个片区更新单元占地规模差不多有280个标准足球场那么大，总建面更是达到了约380万平方米，约相当于3个华润城！

根据规划，润宏城所在片区更新单元，集合了百万方新型产业园区+茅洲河改造+2公园+13号线轨道+3所九年制学校、7所幼儿园+约6万方社区商业+约8万方文体设施馆群+润系先锋作品+人才房等资源，是一个千亿级的TOD综合体大城。

而润珑苑就位于润宏城的中心位置。

项目距离13号线月亮路站（在建）仅约700米，1站就是蓝鲸世界、万达所在的凤凰城，此处换乘6号线，可便捷通达福田中心；3站即到轨道枢纽光明城站，搭乘高铁，可快速到达深圳北、福田、香港；9站更是可直达南山。

教育资源更是优质，项目配建一所12班幼儿园，北侧一路之隔就是一所规划中的九年一贯制学校，附近还有一所深圳实验光明学校（集团）深圳市光明区塘尾第一学校（暂定名，在建中）及多所幼儿园，3公里范围内还有深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校等优质教育资源。

此外，项目约400米就是明湖公园，湿地公园（规划中）、文体场馆群（区级博物馆、凤凰文体中心3大场馆）等市政配套也在舒适的步行距离内。

可以发现，和旁边的商品房住宅润雅园对比，人才房润珑苑距离地铁、学校、公园都刚刚好，是润宏城的“圆心”所在。

如此近距离且高规格的生活配套，让润珑苑同时拥有了香蜜湖的生态气质、华侨城的人文气质、南山中心的效率气质，是媲美福田、南山的高配生活，也是深圳人才房中的宜居天花板。

03.

度假酒店级泳池

绿建三星品质

深圳人才赚大了

具体的产品打造，润珑苑更是无可挑剔，堪称深圳人才房的新标杆。

看下图，润珑苑是一个单独的社区，建面约33.7万平，采用围合布局，不仅能更好地隔绝粉尘、噪音等外界影响，让社区内部更加私密、安静，还能呈现更大尺度的中心景观花园。

润珑苑的绿化面积约2万平，仅这个中央花园就有约1万平，相当于23个篮球场。

园林不仅面积大，配置标准也很高。

你能相信吗？项目参照曼谷高端住宅设计风格，打造了一个约300平的三泳道轻度假泳池+50平的儿童戏水池，内部饰面使用的高陶石材，是曼谷高端住宅Ideo New Rama9的同款，同时，泳池还配备了休闲吧台、下沉卡座，完全是度假酒店级的享受。

如此高规格的泳池，别说人才房了，就算是在光明商品房中，都难得一见。

同时，润珑苑还打造了串联社区内4个花园的300米跑道、2000平的活力花园、1200平华润置地原创儿童游乐空间IP——达尔文营地岩海奇航等全龄段休闲空间，不管是小孩、家长还是老人，都能拥有放松、社交的场所。

此外，润珑苑不仅在架空层打造了棋茶室、兵乓球室、健身区等泛会所，还打造了中学生体侧训练场地、智慧办公区、儿童阅读天地、四点半课堂等能切实满足业主生活需求的空间。

实用性比南山、福田一些10万+住宅社区都要高，非常好住。

建筑品质更是出人意料，万万没想到，润珑苑是绿建三星品质。

绿建三星意味着什么？这是中国绿色建筑评估的最高标准，代表国内尖端水准，要求建筑必须满足安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居五大要求，且每一条都有严苛的评分标准，得分85以上才能达标，常见于国家级重大工程，比如大兴国际机场、冬奥会新建场馆等。

因为技术要求过高、投入成本过大，高端商品房住宅领域中，获得“三星”标准的项目都只是凤毛麟角，而限价严格的人才房社区润珑苑竟然获此殊荣，不得不感叹，深圳人才这次真是赚大了，用预计2.5万/平左右的单价，就买到了光明西部中心高端住宅的建筑品质。

04.

多飘窗+高得房率+灵动空间

人才房户型卷出新高度

以上，还不是润珑苑的全部惊喜，看到户型打造，想必很多人会忍不住惊叹：这不就是商品房嘛！

润珑苑的建筑结构采用蝶式布局、多数楼栋为4梯8户，和高梯户比的“筒子楼”人才房相比，这种设计有4大优势：

1、视觉效果更加美观；

2、能兼顾每个朝向的采光面和景观视野；

3、错开视线、避免对视；

4、电梯等待时间短、同楼层噪音干扰小、居住更加舒适。

基于舒适的建筑结构和梯户比，润珑苑的户型优势更加突出，项目预计推售建面约69/89平的2-3房，含赠送实用率超80%，和隔壁商品房不相上下。

户型设计也延续商品房的打造思路，整体方正实用、动静分区、动线合理、多飘窗设计、通风采光良好、高效收纳，主力户型为建面约69平2房，共4个户型。

其中A、D户型格局类似，是非常经典的竖厅设计，入户带玄关方便收纳，客厅出阳台视野开阔。

一个很别致的亮点是，主卧带L型飘窗，双面采光，能打造出非常浪漫的居家场景，这是很多商品房都没有的设计。

户型示意图

B户型2房为双龙抱珠格局，3开间南向采光，两个卧室分列客餐厅两侧，起居空间各不干扰，私密性很强。而且，次卧客厅是非承重墙，可以根据个人喜好、家庭结构定制空间设计。

比如是单身或者年轻夫妻居住，可以打通客厅和次卧，变成一个270°采光的超级公区，如果后续有孩子或者接父母同住，可以再把次卧隔出来，非常灵活多变。

户型示意图

C户型2房更加可圈可点，入户处设计了一个L形飘窗位，如果隔开当个独立空间，进深大约能到2.2米。

此户型多面采光、双向瞰景，主次卧也各不干扰，且都带L型飘窗，市面非常少见。

户型示意图 可改2+1房

建面约89平3房2卫，厨房非承重结构，灵活打造餐厨空间，3开间朝南，主次卧双面飘窗、卫生间3分离，整体打造和市面主流3房商品房几乎一样，甚至朝向、采光、灵活性更加优越。

户型示意图

整体来看，润珑苑不管是布局、建筑，还是园林、泛会所等配置，亦或是户型、得房率，都和商品房相差无几，甚至有些禀赋超越了商品房。

更重要的是，润珑苑的价格非常惊喜，预计仅2.5万/平左右，近期就会入市，建议符合资格的人才们一定要保持密切关注、切勿错失时代赐予的福利。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）