近日，上海豪宅市场再次引发关注。位于普陀区的宸嘉100·嘉佰道开盘短短两小时内售罄，显示出市场的火爆。然而，这种热潮并未传递到整个市场，传统豪宅如汤臣一品等依然面临销售难题。而在这“冰火两重天”的局面下，上海的老洋房却独树一帜，成交价格屡创新高，成为市场关注的焦点。
一、上海一手豪宅市场的火热供需关系的变化今年以来，上海一手豪宅市场频频传出销售告捷的消息。普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘首日即售罄，而紧邻外滩的董家渡区域的外滩壹号院二期，也在开盘首日销售一空。这一现象的背后，是高端住宅供应量的增加以及价格倒挂的推动。价格倒挂现象所谓价格倒挂，是指新房价格因限价政策低于同区域的二手房价格。例如，外滩壹号院的新房价格为14至15万元/平方米，而周边二手豪宅的挂牌价则高达20万元/平方米以上。这种套利空间吸引了大量买家，使得新房市场异常火爆。统计数据的支撑据克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%。而在过去五年，这一比重都维持在10%以下。这显示出今年豪宅市场供应的井喷式增长。二、二手豪宅市场的冷清成交量下滑尽管一手豪宅市场火热，但二手豪宅市场却呈现出一片冷清。以汤臣一品为例，今年以来，该小区几乎没有二手房成交。中介反映，2022年他们月均能卖出5套豪宅，而现在每月仅能成交两三套。价格的调整与一手豪宅市场的热销形成鲜明对比的是二手豪宅市场价格的松动。例如，绿城黄浦湾近期成交价为12.9万元/平方米，而在2022年，同户型房源的成交单价为19.9万元/平方米，显示出显著的价格下降。三、老洋房的独特行情稀缺性和文化价值老洋房作为上海豪宅市场的特殊存在，凭借其独特的历史文化价值和稀缺性，走出了一条独立行情。上海巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元成交，每平方米单价高达100.9万元，刷新了上海豪宅市场单价的纪录。买家的背景老洋房的买家主要以国内的企业家、投资界大佬和影视明星为主。近年来，非沪籍人士，尤其是浙江人，成为购房主力军。购房者不仅看重老洋房的保值潜力，更看重其历史文化底蕴和身份象征意义。市场表现根据中介数据显示，2020年至2023年间，上海老洋房共成交70套，其中2022年成交量最高，达到23套。尽管成交量不大，但价格稳中有升，显示出强劲的市场需求。四、豪宅市场的未来展望政策的影响尽管目前老洋房市场不受政策波动的显著影响，但整体豪宅市场的复苏仍需观察政策变化对市场的长期影响。限购限贷政策的调整将直接影响买家的购房能力和市场信心。市场的平衡未来，随着一手豪宅供应的持续增加和价格倒挂现象的逐步消失，市场可能会逐渐恢复平衡。而二手豪宅市场则需通过价格调整和政策支持来提升成交量。老洋房的持续热度老洋房市场由于其独特性和稀缺性，将继续保持较高的关注度和成交热度。随着更多老洋房进入市场，其成交价格和数量将成为衡量豪宅市场复苏的重要指标之一。结语上海豪宅市场的“冰火两重天”现象，既反映了市场供需关系的变化，也揭示了政策对市场的深远影响。在这一背景下，老洋房凭借其独特的历史文化价值和稀缺性，成为市场中的一股独立力量。未来，随着政策的调整和市场的变化，上海豪宅市场将迎来新的发展机遇和挑战。
