《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十二条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益"。

本条是关于业主对其建筑物专有部分享有的权利和承担的义务的规定。

《物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本条系继受《物权法》第七十一条而来，在历次民法典草案修改中无变化。

这一规定与我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第四条第一款及第五条的规定十分类似。德国《住宅所有权与长期居住权法》第十三条第一款与第十四条也分别对住宅所有权人的权利和义务作了规定。

就权利的规定来看，均赋予了业主以一般所有权所具有的占有、使用、受益和处分权能。但在义务部分的规定上，我国中国台湾地区的相关规定、日本法的规定与德国法的规定呈现出不同的角度：前者均规定了不得危害建筑物安全的保存义务，以及不得损害区分所有权人共同利益的义务，而后者从维持正常共同生活的角度规定了住宅所有权人的维持义务和不得侵害其他住宅所有权人利益的义务，此外，还规定了对家庭成员和雇员或授权使用者的出于雇主责任的义务，以及基于相邻关系的容忍义务和维持共有财产的类似地上权的容忍义务。

《民法典》对《物权法》中的建筑物区分所有权制度中的一般条款（第二百七十一条—二百七十六条）几乎未进行修改，只在个别地方将“但”改为“但是”，以及增加了“为由”作为连接词。不仅没有吸收相关司法解释对专有部分、共有部分界定的重要规定，对权利行使的限制也未进行细化。

如此一来，在适用《民法典》时，仍不得不参照适用相关司法解释的条款，这在一定程度上难以解决司法解释本身已有的痼疾，而且不利于对物权法定原则的贯彻。

本条分别规定了业主专有权的内容和对专有权行使的限制。前者系根据《民法典》第二百四十条所有权行使的一般规则演变而来，后者与《民法典》第一百三十二条在功能上有相似之处，可以看作第一百三十二条在建筑物区分所有权行使上的权力滥用禁止条款。《民法典》物权编中“相邻关系”一章的相应条款，第二百八十八条、第二百八十九条、第二百九十二条、第二百九十四条、第二百九十五条和第二百九十六条也应适用于对专有权行使的限制。

较之比较法上的上述分析，从专有部分的权利行使来看，针对司法实践中争议较大的问题，对专有部分的界定也采用了分别规定的做法，第二百七十四条规定了个人绿地，第二百七十五条、第二百七十六条规定了车位、车库的归属方法及原则。由于前述条款作为个别列举式的专有部分规定，均没有界定专有部分的认定标准，因此法院在适用中常常不得不援引本条及第二百七十条，有时还需要参考《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第二条对专有部分的三个判断标准。

本条在义务方面，只规定了对建筑物的保存（或维持）义务，以及不得损害其他业主利益的不作为义务，并未直接规定按照专有部分用途使用的义务，也没有解决利用共有部分可能对业主公共利益造成损害的问题。

对建筑物区分所有权一节做体系化的考察可以发现，我国《民法典》对专有权行使的限制分布在不同的条款，具体表现为：《民法典》第二百七十二条，对专有部分的利用不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益的一般性规定。《民法典》第二百七十九条，将专有部分的住宅改变为经营性用房的表决方式。在《物权法》第七十六条业主共同决定事项的基础上新增了改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的规定（《民法典》第二百七十八条第八项），这一改变并没有特别指出是业主行使专有权所致，故从解释上不能只看作对业主专有权的限制。《民法典》第二百八十六条第二款，列举了损害他人合法权益的行为（这里的他人不限于其他业主）。

上述条文并没有涵盖《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第四条规定的为专有部分的使用而无偿利用共有部分，以及比较法上将专有部分约定为共有部分的情形。

在条文表述上，涉及专有部分的条文均将专有权作为单个独立的业主的权利，以此来产生单个业主与其他业主的关系，以及专有部分与整个建筑物的结构关系来表述所有权一般性的权能与相邻关系中的义务，完全没有将业主与共有部分，以及管理规约这些区分所有权特有的内容相联系。从权利享有和义务履行的核心条款来看，我国建筑物区分所有权法律关系中的业主是只见个人，不见整体。

尽管有《民法典》第二百七十七条、第二百七十八条规定业主的议事机构和执行机构，以及共同决定事项，业主在整个区分所有权制度中作为按份共有人的存在感都十分匮乏，常常不得不借助“共同决定”来体现业主的多数人身份（见《民法典》第二百七十八条、第二百八十一条、第九百四十六条、第九百四十七条）。

我国《民法典》与日本法相似，都采用了以专有权为中心的建筑物区分所有权制度，这一点与德国法上以土地所有权和共有权为核心的立法理念截于然不同。然而，我国并没有同样构建以专有权、共有权、基地利用权一体化，以管理规约为核心的建筑物区分所有权的权利、义务体系，更没有从维持业主共有利益与公共生活秩序为出发点来考虑对建筑物的使用及维护的义务。

（一）、专有权的内容

在我国，专有部分不仅是专有权的权利客体，而且决定了共有部分的范围与收益，对于业主在业主大会上表决权的行使也具有决定性影响。因此，专有部分的认定显得至关重要。

（1）专有部分的界定

《物权法》第七十一条没有对专有部分进行界定，本条延续了这种做法。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。“本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”。（“法释〔2020〕17号”对此条未作修改）。

这再次暴露出了我国缺少建筑物区分所有权单行法的弊端。

专有权是相对独立空间的所有权，独立空间包含了结构上和使用上的双重独立性。从《民法典》第二编第二分编第六章来看，专有权的范围不仅包括第二百七十一条的住宅和经营性用房，也包括车位或车库、绿地、露台、摊位等。就住宅和经营性用房而言，通常应具有结构上的封闭性，以及与公共部分或道路有直接的出口。从登记角度来看，根据《不动产登记暂行条例》第八条，能够以编码的方式进行识别和区分，并将其在建筑物中所处位置、面积进行详细登记。

关于面积的问题，

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》“法释〔2020〕17号”第八条修改为：“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”。

此规定区分了房屋登记后与登记前对专有部分面积的不同认定方法。这一区分虽然有助于解决房屋交易阶段的债权纠纷，但无法避免的是，房屋买卖合同记载的面积可能和房屋交付时的面积不一致，在进行物权登记时，仍需要确定以何为准。

因此，就本条的解释而言，应统一参照《房屋登记办法》第三十条规定的房屋测绘报告为准。然而，该办法已经于2019年9月16日失效，取代它的是《不动产登记暂行条例实施细则》。该细则第三十五条第四项规定，房屋所有权首次登记应当提交的材料包括房地产调查或者测绘报告。如此一来，登记依据又无法实现统一。由于商品房销售时的销售面积或称建筑面积=套内建筑面积+分摊的共用建筑面积，故应以套内建筑面积为准。

其他如车位等非封闭空间而能够成为专有权客体的，应当具备区分的明确性和使用的独立性，也符合《不动产登记暂行条例》第八条第一款的规定。当然，若认为阳台、露台、绿地等构成专有权的组成部分的，应以建筑规划为准。虽然《房屋登记办法》已失效，但其第三十条规定的房屋初始登记的资料中建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告可作为认定房屋组成部分是否构成房屋专有部分的证明。在这个问题上，不应由开发商和业主自行约定，则不免会产生专有部分与共有部分划分的争议，故不应再适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第二条第二条第二款“列入该特定房屋买卖合同中的露台”的规定。

除了结构上的独立性，专有部分在处分时能够独立作为交易的客体，从而具备经济上的独立性，即具备一般交易观念上的独立性。认识专有部分的这个特征，对于以专有权为核心的区分所有权制度的我国《民法典》、日本《有关建筑物区分所有等之法律》和我国台湾地区“公寓大厦管理条例”尤为重要。

有学者提出，建筑物区分所有权的客体不是专有权，也不是共有权，而是抽象的不动产，是一栋独立建筑物。若认为其客体是专有权和共有权，则会如谢在全教授所言，有违“一物一权”原则。同时，他又主张，建筑物区分所有权指向的专有部分和共有部分不具有物理意义上的明确界限，专有部分功能上的独立性不足以表明其具有物权客体所要求的特定、独立、有限的前提。

谢在全提出，“区分所有系区分一建筑物之特定部分为其所有权之标的，严格而言，实与物权须以独立之物为其客体，以及一物一权主义之原则均有未符，然一庞然巨大之建筑物，区分为若干部分，而各有该部分之所有权，应为事所常有，亦为现代立体建筑观念下实际生活所必须，故民法亦承认此种所有权之存在，于799条设有明文，可谓系‘一物一权’主义与物权须具有独立性之例外规定”。

如果仅从此部分推论，则可认为，谢在全教授承认建筑物区分所有权是“一物一权”和物权独立性的例外，是立法对社会生活与客观环境变化的承认。然而，他接着又谈到，唯物惟物是否具独立性乃依社会观念而定，倘依人为方式加以划分，而又无害于交易安全，以及物权之公示性者，虽在物理上不具独立性，仍不妨使之得为物权之客体。结合他对物的特定性的论述来看，物权之客体须为特定物，仅须一般社会或经济观念为特定物即可，非必须为物理上之特定物。

例如，分别共有物之应有部分，虽非物理上之特定物，仍得为物权之标的物。综上，谢在全既承认物理上物权独立的物为物权之客体，亦承认物理上不具有独立性的共有权之下共有物得为物权之客体。另外，必须指出的是，谢在全在建筑物区分所有权的客体上采纳了严格的一元论观点，他认为建筑物区分所有权的客体为专有部分，因为物权标的物须有独立性之原则，惟此种独立性是构造、使用及单独登记所决定的。

刘得宽认为，德国法受到罗马法“一物一权”主义原则的影响，不承认被区分为各空间之独立的所有权，只承认具有对抗力，利用规约之对建筑物全体共有之法理。实际上，德国《住宅所有权与长期居住权法》于2007年修改后，于第三条第二款增加了“车库停车位被认为是独立空间，如果其面积以持久标记清楚标示”。这充分说明了，不动产登记上的独立性已经代替了空间上的独立性。刘得宽也指出，专有部分在建物的客体上要求严格的独立性确有困难，而只是具有某一程度的独立性。“专有部分之独立性应该配合着其与一栋建筑物全体之用途关系（利用目的）来决定之。因此，在建物之区分所有下，其并非以所有来决定利用，而是以利用来决定所有，此亦为对于传统物权法理之让步。”

（2）专有部分的设定

1.特别所有权的设定

德国法上的住宅所有权，为对一个住宅的特别所有权及其所属的共有财产之份额的结合（《住宅所有权与长期居住权法》第一条第二款）。因此，住宅所有权的设定也称为特别所有权的设定，主要是对专有部分进行确定。其设立方法包括通过合同或者通过分割。

与我国不同，德国的土地可以为私人所有。在建筑物区分所有权的基地上，拟建设住宅的土地所有权人，应当通过订立合同的方式，实现对其土地共有权的限制，或对土地进行分割。由于德国民法认为土地上的建筑物是土地不可分离的从物。在第一种情况下，土地的共有权人的共有权，将通过共有人的合同的方式被限制，每一个公共有人，被授予背离《德国民法典》第九十三条的特别所有权，该特别所有权体现为在土地之上的独立的住宅（《住宅所有权与长期居住权法》第三条、第四条）。

在第二种情况下，土地所有权人通过土地所有权分割的方式，向土地登记机关进行声明，将土地所有权以此种方式分割成共有份额，并同时在共有份额上设定特别所有权（《住宅所有权与长期居住权法》第八条第一款）。这是一种土地所有人单方面的分割表示，只有在依照《住宅所有权与长期居住权法》第七条编制住宅土地登记簿后才发生效力（《住宅所有权与长期居住权法》第八条第二款）。

我国《民法典》未规定专有部分的取得方法。从权利取得的角度来看，既可以包括依法定方式取得，也包括通过合同转让方式取得，从《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条、第二百七十九条的规定来看，应当认为，业主也可以通过管理规约的方式，作出不同于《民法典》“建筑物区分所有权”一章的约定。如第二百七十九条实际上便是通过部分利害关系人的约定，作出了专有部分用途的重大变更。

2.特别使用权的设定

特别使用权，即我国台湾地区“公寓大厦管理条例”所称的约定专用部分，或称共用部分的专用权，日本学者称之为专用使用权。日本学者提出，共有部分属于区分所有权人全体共有，部分共用为应共有之区分所有人共有，如专用庭院、停车场、露台等应承认一定之人有专用使用权。

此种通过约定而产生的对共同所有权的场地排除其他住宅所有权人或部分所有权人而独占的使用权，可通过德国《住宅所有权与长期居住权法》第八条的土地分割声明，或管理规约，或通过所有住宅所有权人或部分所有权人的一致决策进行设定。这种特别使用权必须与住宅所有权或部分所有权相结合，而不能仅仅在住宅所有权或部分所有权的份额上设立。这表明，特别使用权不能为住宅所有权或部分所有权人之外的第三人进行设立。特别使用权通过约定而设立的，该约定必须在不动产登记簿中进行记载方能产生设定的法律效果。

也有学者提出，特别使用权可通过合同转让方式取得，通过土地所有权人的分割取得，以及通过管理规约来约定而取得，约定的内容必须作为特别所有权的内容记载于土地登记簿，才能对住宅所有权人特定继受人有效。对于业主专有权或利用权的约定，不能采取业主大会多数决定方式作出，而应适用全体业主或相关业主一致同意的原则。

《民法典》没有明确规定特别使用权，但根据第二百七十八条第一款第八项，以及第二百八十条，应当认为实际上承认了可就共有部分设定特别使用权。另外，根据第二百七十五条，其所设定的车位租赁权可看作此种专有使用权。从程序上来看，特别使用权的设定，应根据第二百七十八条第一款第八项以多数决定方式进行表决。

（二）、专有权的行使及其限制

（1）专有权也是所有权

业主对其建筑物专有部分，可以根据自己的意愿，在符合建筑规划的范围内享有占有、使用、收益和处分的权利。

就使用而言，应当受到相邻关系和禁止权利滥用的一般条款的限制。在收益权的范畴内，如果要将住宅改为商业用途，还应当符合《民法典》第二百七十九条的规定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》“法释〔2020〕17号”修改为第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。

由于第二百七十九条没有对住改商有利害关系的业主进行界定，上述司法解释对此做了进一步解释。有学者提出，上述司法解释属于澄清误解型解释，是指应征得每一位业主同意，而不适用多数决。其原因在于，住改商不仅会危及共有部分，而且会损害专有部分。这种看法在一定程度上并不符合《立法法》第四十五条和第一百零四条对于最高人民法院及全国人大常委会法律解释权限的规定。

依据全国人民代表大会常务委员会《关于加强法律解释工作的决议》,“凡关于法律、法令条文本身需要进一步明确界限或作补充规定的，由全国人民代表大会常务委员会进行解释或用法令加以规定”。“凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。”可见，虽然有学者认为最高人民法院有时可以作出创造性的司法解释，但这些解释如果超出了其解释权限，需要将来以法律的形式再加以确认。

“法释[2009]7号”司法解释仅规定，以多数决为抗辩的法院不予支持，并没有直接规定需要一致同意。因此，《民法典》第二百七十九条才增加了“一致”同意的表述。“法释〔2020〕17号”也作出了修改。

最高人民法院虽然也指出，对利害关系业主的界定，不仅要考虑对业主生活环境的安全和安宁可能造成的影响，还应考虑对其专有部分不动产价值的影响。然而，在“法释[2009]7号”第十一条的适用中，仅需要业主提供产权证明就足以证明利害关系，不需要提供其他证据。这实际上是创造性地建立了部分业主共有权的一致决原则，以此区分于全体业主的多数决。而对于本栋楼之外的业主，才需要证明其房屋价值（专有部分）、生活质量（共有部分的利益）受到或可能受到的不利影响。

有学者认为，《物权法》第七十一条(对应本条）中“不得损害其他业主的合法权益”在住改商的情况下，包括正常居住和生活环境的安全或安宁，而这属于业主的隐私权，业主可以要求加害者承担物质损害赔偿和精神损害赔偿。这种观点没有区别第三人的一般侵权行为与业主侵害共有权行为之间的区别。当然，在“法释[2009]7号”第十条所规定的附带物权损害赔偿之外，如果还能举证证明有人身权受到侵权损害的事实，是可以提出这方面的侵权损害害赔偿的。但从前面最高人民法院对第十一条的解释来看，该条以及《民法典》第二百七十九条规范的重点是物权请求权，因为同一栋楼的业主除了提交产权证明物权之外，无需负担其他证明责任。

在进行处分时，应当遵照《民法典》第二百七十三条第二款规定，即“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。

（2）不得危及建筑物的安全

《民法典》第二百七十二条规定了专有权行使不得危及建筑物安全的法定义务。这方面主要涉及业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观甚至损毁设施与设备，危及房屋、消防安全，甚至在专有部分上进行私搭乱建等。

有学者认为，业主行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，其目的在于限制业主对专有权部分的事实处分。行使专有权时不得毁坏、灭失专有部分，以免危害整个建筑物的安全结构与全体住户的人身财产安全。这一观点就不得危及建筑物的安全而言，具有参考价值。但是，损害其他业主合法权益的行为未必均为事实处分。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。“法释〔2020〕17号”对此条未作修改。

针对这个问题，可以考虑扩张“法释[2009]7号”第四条的规定来进行解决。该条仅规定了业主为利用专有部分而无偿利用共有部分的情形，而业主对住宅和经营性住房的内部结构、设施等进行装修等改变行为时，应符合法律法规的强制性规定，并符合管理规约的约定。如进行装修时，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工（《建筑法》第四十九条)。

《环境噪声污染防治法》第四十七条“在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。”对于将住宅进行群租等问题，可以借鉴“上海市群租第一案”的绿城小区群租诉讼。物业机构根据该小区制定的业主临时公约制止违反该公约的群租现象。除此之外，也可适用当地房屋管理部门的地方性规定，如上海市房屋土地资源管理局《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》第一条关于最小出租单位的规定。

（3）不得损害其他业主的合法权益

1.不得损害其他业主的人身财产安全

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十五条：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”。“法释〔2020〕17号”对此条未作实质性修改。

解释对所有主体不当危及建筑物安全、损害建筑物外观及违建等破坏建筑物共有部分、妨害建筑物安全或正常使用，违规进行装饰装修进行了一体化的规定，作为对《物权法》第八十三条第二款“其他损害他人合法权益的行为”的解释，如果从体系化思考的角度来看，其与《物权法》第七十一条的功能并不相同。这里的他人利益并未特定化为其他业主的权益。从条文的内容来看，也分别属于对专有部分不当使用和对共有部分不当使用的行为。所以，从功能区分的角度来看，并不能替代第七十一条的规定。

首先，不应损害其他业主的专有部分。不应通过装修装饰等行为，损害其他业主的专有部分的权利，妨碍其他业主对共用部分的使用。如加装大功率空调，损害其他业主的防盗窗或遮阳棚。安装防盗门妨碍其他业主进入其自己的专有部分或共用部分。

其次，不得侵害其他业主的人身安全。在建筑物内存放有毒、有害、有腐蚀性、放射性等物品或大功率发射装置、无线基站、电台等，存放有害生活或医疗废物、装修废物或生活垃圾等有害公共卫生的物品。根据《民法典》第二百九十四条，业主不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

再次，相邻关系的容忍义务。有学者认为，业主的建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有权和相邻关系组成的。相邻关系和共有都是业主的建筑物区分所有权的前提性制度。相邻关系主要是一系列的不作为义务或容忍义务，并不能作为物权法上的权能。

诚然，业主在利用专有部分及共有部分时，要遵循相邻关系的一般性规定，但不能因此认为消极性义务构成了业主的物权内容，其可以视为对业主建筑物区分所有权的限制。前已述及业主在相邻关系中的不作为义务，但《物权法》和《民法典》均未对业主的容忍义务进行特别规定。不妨借鉴德国《住宅所有权与长期居住权法》第十四条第三款和第四款，规定业主对于其他业主使用专有部分时对其专有权及共有财产的影响，允许为保养和维修共有财产或专有财产，而进入或使用专有权范围内的建筑部分。

最后，与建筑物区分所有权有关的新型权利侵害。例如，在公共区域私自安装监控，以及建筑物区分所有权人在小区受到人身侵害时民事责任如何承担。

第一个问题有学者从隐私权的角度进行了探讨，认为业主私自在走廊、专有部分内部等处安装摄像头，侵犯了其他业主的隐私权。法院对此持有不同的裁判立场。多数情况下法院认定侵犯隐私权成立，且业主不得以保护公共利益、保护个人财产及出于生活便利为抗辩。也有学者提出，可以引入比例原则，考虑摄像监控的范围与程度是否符合其监控行为的目的与需要。还有观点认为，对于教室、办公室、学校图书馆之类的半公共场所，原则上不允许安装摄像头，如果确需安装的，主体应限于政府，或受托行政主体，并应经过严格审查。

上述观点均只考虑了安装摄像头对个人人格权的侵犯，却没有考虑在共有部分的安装行为实际上改变了共有部分的用途。因此，对于建筑区划内安装摄像头的行为，从公法而言，应当符合监控相关的法律规定，于私法来看，应当根据《民法典》第二百七十八条第一款第八项由业主大会进行决定。

《北京市公共安全图像信息系统管理办法》第十条明确规定，新建、改建、扩建建设项目应当安装公共安全图像信息系统的，公共安全图像信息系统应当与项目主体工程同步规划、同步建设、同时投入使用。这表明，安装时应与主体工程同步列入建设规划并进行审批，业主个人无权进行安装。这一对共有部分的利用显然并不属于“法释[2009]7号”第四条的合理利用范畴。如果认为确实侵犯了业主隐私权的，应当由受害人进行举证。

第二个问题可以从业主的一般注意义务和物业服务人的安全保障义务进行考虑。物业服务人的安全保障义务可参见对《民法典》第二百八十五条有关“安全保障义务”的论述。

业主的一般注意义务在我国建筑物区分所有权立法中鲜有论述。从与物业服务人的安全保障义务的比较中可知，业主通常只负有理性人所应承担的一般性的注意义务，不论是对专有部分还是共有部分，只要按其用途使用，不应使之承担过高的与其预见能力不符的注意义务。

但是，高层建筑物本身具有一定的危险性，尤其是高空抛物或坠物难以确定行为人时，《民法典》第一千二百五十四条规定，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。该条由《侵权责任法》第八十七条演化而来，在实践和学术中广受诟病。支持者认为该条在缺少必要社会救济制度时，给予了受害人出于道德义务和风险分担的利益衡量的保护和救助。反对者认为此为有罪推定，严重背离了现代法治理念。

这种规则使可能的加害人负担积极防范义务，要防范诸多邻居的高空抛物行为，实属强人所难。业主应承担的是《民法典》第一千二百五十三条中的采取必要措施管理悬挂物和搁置物的义务，并应当采取必要措施不使其专有部分中的上述物品发生坠落，而并不是要防止邻居有此种危险行为。

在《民法典》第一千二百五十三条和第一千二百五十四条的适用顺序上，显然第一千二百五十三条有优先适用的效力。第一千二百五十四条第一款和第二款，其实是希望从风险配置的角度，划分专有部分致损与共有部分致损的界限。如致捐物为建筑物外墙的瓷片或装饰物等，当然并不需要适用第一千二百五十四条第一款。较之业主而言，物业服务人负有风险防止的预防性义务，因此第二款才规定其应采取必要的安全保障措施防止第一款的情形发生。而业主则不负有此类防止危险的预防性更高的注意义务。

在《民法典》第一千二百五十四条增设第三款，强化公安机关等查明行为人的法定义务的同时，也增加了第二款物业服务人的安全保障义务。对于第二款，有学者认为其强化了对受害人的救济，可能会迫使建筑物管理人完善管理手段与技术，但若将此条理解为管理人的补充责任，则此款与《民法典》第一千一百九十八条发生功能重合。

实际上，首先，第一千二百五十四条第二款仅适用于侵权人不明确的情况；其次，第一千一百九十八条规定了管理人承担补充责任后可以进行追偿，而第一千二百五十四条第二款规定的是承担侵权责任，不是补充责任，也没有规定追偿权；最后，第一千一百九十八条适用于经营场所和活动组织者，这些显然与物业服务人的职能不符。

2.不得损害区分所有权人的共同利益

本条并未规定这一不作为义务。“法释[2009]7号”第四条仅规定了为专有部分的便利而利用共有部分的合法性原则，却未规定损害业主共同利益的不当使用行为。有学者将专有部分使用限制分为对建筑物的不当毁损行为和不当使用行为，前者主要危及建筑物安全及影响建筑物外观，主要是利用专有部分存放危险物、超重物，或是噪声污染、违法经营等。本条并未规定对建筑物外观的损害行为，“法释[2009]7号”第十五条第二款对建筑物外观的破坏限于外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为。这一款主要从审美角度考虑了建筑物整体形象应保持设计规划原状，但对于居住安全考虑而进行的封闭阳台和加装防盗窗、遮雨棚等问题，不宜一概认定为损害建筑外观的行为，应从便利业主生活的角度出发，通过管理规约进行约定。

对于违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，均属于损害区分所有权人共同利益的行为。对此，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理（《物业管理条例》第四十五条)。

（未完待续）