陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华
一、案例检索
（一）基本案情
2006年5月31日,大邑银都公司(发包人)与建机工程公司(承包人)签订《协议书》,约定由建机工程公司承包“大邑‘邑都上城’二期工程”,合同对工程内容、面积、合同价款（7200万元）、工程承保范围、合同工期、组成合同文件等作了约定。
2009年4月25日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-1#楼、2-2#楼、2-3#楼、2-4#楼、2-5#楼、2-6#楼、2-7#楼、2-8#楼、2-9#楼作出9份《竣工验收报告》,质量验收均为合格
2009年9月29日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程B1区(13#-14#、11#-12#、21#-22#、26#-27#楼)”进行结算,工程造价为30498538.22元。同日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》,对“大邑‘邑都上城’二期工程A1区(1#-9#楼)部分进行结算,工程造价为34468223.65元。
因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元,双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定大邑银都公司以15套房屋共2819.53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款,房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司,建机工程公司可以将抵偿的房屋出售,大邑银都公司配合购房人办理权属证书;双方在《协议书》中还约定了其他事项;《协议书》附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后,大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。
除抵偿协议中约定的价值526344元的17栋3单元6层12号房屋外,2016年4月28日,建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》,约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他14套房屋,房屋价款与《协议书》附表约定一致。17栋3单元6层12号房屋由大邑银都公司自行出卖,所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。《商品房买卖合同》签订后,其中37栋3单元6层l2号和40栋1单元6层l2号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日,大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。
紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全,成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定,对15套房屋中13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封。2018年7月23日,建机工程公司对160号裁定中的案涉13套房屋提出执行异议,成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立,于2018年8月20日作出804号裁定,裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定,提起诉讼。
（二）法院裁判要旨
再审法院认为：本案争议焦点为——建机工程公司享有的工程价款优先受偿权能否排除紫杰投资公司的强制执行。
本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
（三）法院判决
1. 一审法院判决: “准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋1单元6层11号、l7栋l单元6层l2号、l7栋2单元6层ll号、17栋2单元6层12号、l7栋3单元6层ll号、22栋1单元6层9号、22栋1单元6层10号、22栋2单元6层l0号、22栋3单元6层9号、22栋3单元6层l0号、22栋4单元6层9号、22栋4单元6层10号、40栋1单元6层12号房屋。“案件受理费55807.24元,由四川省建筑机械化工程公司负担。”
2. 二审法院判决：驳回上诉,维持原判。
3. 再审法院判决： 一、撤销四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决和四川省成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决; 二、驳回成都紫杰投资管理有限公司的诉讼请求。
三、一审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。
四、二审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
二、律师说法
发包人到期不支付工程款，承包人与发包人协商确定签订“以房抵工程款”协议，是承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式之一； 合法有效的“以房抵工程款”协议可以排除其他普通债权人的强制执行。但承包人在签订协议时应注意建设工程价款优先受偿权的行使期限，并及时办理相应的产权登记手续。
