时隔9个月，我又去了一趟赤沙。

这一次，没有直接到赤沙村，先去看了旁边那个期待值拉满的赤沙TOD项目。

在新港东前一个站，磨碟沙J口出来，过马路，穿过海港花园，上桥通过黄埔涌，下桥就到达目的地。

全程约1公里，大长腿也就花了10几分钟左右。

桥的一头是琶洲西区，一头是赤沙TOD项目‍

这次抛弃了爱车，选择地铁+走路，主要还是想亲身体验下项目跟琶洲西区的真实距离。

结论就是，是真的近。

如果非要套用一句销售术语，那就是“真琶洲上盖”。

除了赤沙TOD项目，还要保利2个豪宅项目和赤沙村旧改，可以说，明年的头条必定是属于琶洲的。

新增了18号线的磨碟沙站，里面宽敞了许多，因为足够大，从下车到J出口要走上个几分钟，还好有机场水平代步电梯，不感觉累，甚至还有点轻松。

从J口出来，还是被震撼到了。

这里就是广州的未来呀，琶洲西区，一栋栋大楼都拥有自己的专属名字：小米、国美、腾讯、阿里、唯品会、复星、广铝……

磨碟沙出来就是琶洲西区

此刻，我已经闻到黄埔涌对面赤沙TOD项目的“铜臭味”了。

工地的工人也闻到了金钱的味道，伸出双手两个食指叠在一起，“起码10万起吧。”

在琶洲二手冲到9万/平，保利天悦法拍房接近12万/平（那时候19万房源还没成交）的时候，2月份地块刚以2.7万/平楼面价成交的那一刻（如果算上盖板成本，地块的实际成本去到了110亿，最终楼面价高达3.6万/平），就被冠上了10万+的称号。

北面是25个总部企业落户的琶洲西区，再往左边一点就是小蛮腰、珠江新城，8号线、18号线线、12号线、11号线，似乎没有10万+都对不起这个黄金位置。

赤沙TOD项目黄金位置

但是，事情并没有按照预想的剧本走。

楼市巨变没打一声招呼就来了，政策收紧，限价之下，最近吹风价变了：可能卖不到10万+了，甚至有可能8.5万/平。

说实话，这个价开发商是不接受的。

因为按照他们内部理想定价是10-13万/平。

唯一的安慰大概就是，住宅占比提升了，可以卖的货多了。

10月份，广州市规划和自然资源局公布了地块规划调整，为了提升琶洲居住用地占比，项目增加了住宅面积，减少商业、产业占比，产居比由6:4调整为5.4:4.6。

其中，居住建筑面积（含配套）121645平，容积率调整为3.27，限高120米。

项目鸟瞰图

最近，这个豪宅的价格对应的豪宅产品也曝光了。

项目一期共9栋，清一色大户型，140平、205平、250平。

预计明年五月推出首期1#、8#、9#，其中8#、9#是高层塔楼，楼高150米，3梯3户设计，只有140平和205平2个户型。

1栋是低楼层的大户型板楼，楼高80米，22层，2梯4户，基本都是250平以上的大户型。

这个面积段，以8.5万/平，还是10-13万/平入市，差别还是很大的，一套差价至少200万以上。

从工地告示可以看到，目前在进行的是项目一期挖地基等工作。

项目如火如荼建设中

一位项目工人跟我说，“现在挖地基还算少人，到时建主体人手会更多，建得会更快，大概明年3、4月份能看到主体了吧。”

这跟网传项目明年5月入市是对得上的。

我也从一位内部员工口中得到了证实，“虽然现在还没有具体节点，但是理想状态下是明年5月入市。”

现在至少可以肯定，明年琶洲南会迎来这个全新的豪宅项目。

看完赤沙TOD项目，我沿这黄埔涌去了赤沙村。

历经10年漫漫旧改路的赤沙村，今年4月终于尘埃落定。

操盘手是富力。

3月中旬，我去过一趟赤沙村，那时候网传只是换个包装，操盘手还是保利+富力。

那时候，在赤沙村牌坊不到50米处，保利展厅外面还贴着宣传标语：迈步城市更新，筑梦美好生活，现在已经变成百货商行、副食商行。

上图：3月，下图：12月

除了这点变化外，赤沙村似乎还是以前那个赤沙村，小店在营业着，房东在招租，菜市场依然热热闹闹。

一个在广财外面“堕落街”开小吃店的老板说，有听过要旧改的消息，可是房东没找过来，也不知道什么时候拆到这里，生意还会继续做下去。

赤沙菜市场

一个祖祖辈辈都住在赤沙的说，谁知道什么时候能全部拆到，谁不想早点搬进新楼房。

赤沙村改造工程很大，改造范围69.38公顷，改造范围内总建筑面积152.86万平，要操作起来，还真的需要时间。

赤沙村改造效果图

在村委公告栏中，我看到最新的一条消息来自11月底：赤沙村更新改造项目法务服务中标结果公示，这说明一切都在有条不紊的进行中。

赤沙村最新公告

从零地铁，出门全靠公交，到4地铁。

从“河南”一条穷村，变成琶洲南规划的一部分，还将延展琶洲会展、互联网集聚区功能，提供生态居住、文化休闲服务。

广财是赤沙的一张名片

虽然不是赤沙村民，但是作为广财人，我还是为赤沙村的未来充满期待。

除了赤沙TOD项目，琶洲板块还有2个豪宅项目风吹得很大。

他们都有同一个主人：保利。

一个是琶洲东的保利招商海珠天珺。

天珺，是去年由保利联合招商以5.1万/平拿下琶洲地块。

整个项目不大，占地1.7万平，规划有4栋39层高的住宅楼，3梯3户，主推建面约137-262平五个四房户型，共有400多户。

地块小，配套少，容积率（5.9）还高，但它在琶洲呀，一线临江呀（与江边的直线距离约150米）。

保利招商海珠天珺占地面积较小

琶洲，江景，4个字，已经注定它的网红体质。

每天都有人在后台问，项目多少钱，几时开盘。

8月份，我去看过项目现场，销售中心还没开放，吹风价15万元/平，当时说有可能在10月份开卖。

直到上周（12月4日），天珺才开始冻资和验资，小户型冻资100万验资700万，大户型冻资200万验资1400万。

相比之前的吹风价，这一次价格便宜了1/3，整体在10万/平以内。

就算是折后价，门槛也不低，一套还是千万起步。

项目首推2、3号楼，共约220套，开盘时间不远了，就看谁的钱包比较鼓了。

一个是琶洲南的天斯地块。

在天珺胎动的前两天，保利已经搞了一波热度。

壕掷38亿拿下琶洲南部的天斯地块，4.4万/平楼面价直接冲进广州top10榜单，排名第八。

这块地，还没开拍就火了。

还不是因为，它的命好：琶洲南，11、18双地铁，海珠湖、海珠湿地公园。

左侧为石榴岗河，右侧为天斯地块

虽然不想天珺那样靠近珠江，但也是临水，旁边有条石榴岗河。

而且容积率低很多，只有2.83。

这条件，不做豪宅很难收场。

如无意外，明年这个项目就会入市，至于8万+，还是10万+，就看到时市场环境了。