2022年开始，沈阳、重庆、贵州、杭州、山东等城市先后对楼市进行调整，随后楼市松绑政策逐渐席卷全国大部分城市。

5月16日，成都市住房和城乡建设局发布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，5月31日又发布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，俗称“5.16新政”和“5.31新政”。

今天小柳就和大家聊一聊成都楼市新政政策以及两度松绑之后，成都房价是上涨还是下跌。推文较长，建议先关注小柳再收藏此推文。

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1、房地产萎靡

2022年5月，国家统计局发布《2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。统计数据显示，4月份全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

而新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。但一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.4%，涨幅也比上月均回落0.4个百分点。

同月，中国人民银行发布《2022年4月金融统计数据报告》，报告显示4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；另外，数据宝资料显示，4月60城新房销售面积同比下降57%，5月1日至12日同比下降61%。

而冰山指数第259期《100城房价涨幅分析》显示，5月第三周与4月第三周相比，房价上涨的城市仅有10个，7个城市持平，其余83个城市房价全部下跌，而房价上涨的城市中除成都外涨幅最大的是山东烟台，涨幅为0.7%，跌幅最大的城市为河南郑州，跌幅为-2.0%。

但在全国100个城市中有一个BUG级的城市，那就是成都，成都在5月第3周与4月第3周的房价比较中，涨幅达13.7%，在楼市下跌风潮中“独孤求败”。

而随着5.16新政与5.31新政的发布，成都楼市或将迎来较大变化。

2、成都房地产新政

在“5.16新政”中，最重要的政策就是新政第三条与第四条。

“近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。”以及“购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。”

也就是说，新政将原来全成都的限购范围缩小到了二圈层以内，而在包括都江堰、新津、彭州、简阳等成都市三圈层市区购买的房产，不纳入住房总套数中”。

同时“只要在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，就被认定为无房居民家庭。”

通俗地说就是，可购买成都二圈层以内城区的刚需及普通购房者增多了。

而在“5.31新政”中主要有3点规定比较重要：“购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上。”

“二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。”

“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。”

“在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。”

“公积金贷款首付比例下调10%，双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度提高至80万。”

综合来说就是，原来连续24个月的社保限购年限改为连续12个月即可；而拥有二孩的家庭可以购买3套房（普通资格）；原本5年的限售期改为二手房房产证满2年，或新房合同备案满3年；同时增值税免税优惠从满五且唯一改为满二且唯一；如果采用公积金买房的话，那么首付比例将从3成降为2成。

可以说成都楼市的两度松绑，既增加了可购房人群，同时也增加了二手房供应量，那未来房价将如何走呢？

3、房价上涨还是下跌？

通过“5.16新政”对三圈层以及住房转让记录等限购人群的松绑，让大量三圈层及住房转让记录超过2年的人获得了购房资格。而“531”新政又让社保连续超过12个月却不足24个月的人群获得了购房资格，同时大量二孩家庭又再度解锁了一套房，公积金买房将首付降到2成又让一部分人有了购买力。

因此，5月以来楼市两度松绑，让成都市场上可购房人群猛然增加，供需关系发生变化，势必让整体价格浮动，尤其是新房。

而在二手房市场上，新房限售“5改3”以后，势必会增加二手房供应量，同时增值税免税优惠“五改二”也会扩大成交量，但在一增一减之中，二手房总体变化或许不大。

小柳在购房群中，目前也仅看到2人发布消息称“之前关注的双流某小区65.17㎡的房子新政之前还是90万，新政之后一下就117万了”，整体涨了27万。

而在另一个群里有网友发布截图“您关注的房源 价格上升10万”。

那么新政发布以后成都未来房价是上涨还是下降呢？

我们知道与成都同为新一线城市领头羊的杭州今年5月16日同样再次发布房地产市场新政，中新经纬记者在21日报道称《杭州楼市新政仅5天 有业主涨价80万：中介都被震惊了》。

而5月30日，观察者网记者报道称，《杭州新政后二手房带看量攀升，有刚需房直降50万》。

“公开数据显示，杭州二手房最近30天带看20.79万次，30天跌价房源为1.46万套，30天涨价房源却仅有2169套。此外，本月杭州二手房成交均价为31996元/平方米，环比上个月价格降低了0.35%。”

如果参考杭州楼市的话可以发现，新政发出以后部分房产确实上涨了部分，但半个月以后因为入市二手房较多、竞争大，所以房价下降的会更多。

所以针对成都未来房价是涨还是跌的问题，最好的办法就是“让子弹飞一会儿”。

4、二手房如何节税？

在二手房买卖中，房东需要缴纳20%的个人所得税和5.3%的增值税，但在实际交易过程中，房东则将税费转嫁给购买者，从而导致不少房产交易因为税费过高而终止，如何才能节约这部分税费呢？

直接规定的办法有“满五且唯一”免征个人所得税，同时房屋产权所有人将房产无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；或赠予对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人；以及赠予对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人，都能免征增值税和个人所得税。

但在实际生活中我们可以通过对法定条款合理运用，比如继承时以合理价格购买，那么卖出时就能节约个税等办法帮助房东节税。

不过个人节税与企业节税一样，需要具体问题具体分析，有个人节税或企业节税需要的，也可以具体咨询小柳，讲讲您的故事。

而做好企业财务规划，年初做好财务预算、每月对财务数据进行分析，通过财务数据辅助企业决策，帮助企业实现盈利才是最成功的节税。同时，企业还能通过对财务数据的分析，合理规划组织架构与经营架构帮助企业节税等。

最后，凡是对财务建设与节税办法有疑惑的朋友，都可以询问小柳，为您答疑解惑。