1. 2025年：调整与企稳并存，城市分化加剧一线城市率先止跌：北京、上海、深圳等一线城市房价在政策托底和需求支撑下，已显现企稳迹象。例如，2025年1月数据显示，上海和深圳新房价格分别环比上涨0.6%和0.2%，二手房价格也小幅回升。广州虽仍承压，但新房价格结束连续20个月下跌，进入筑底阶段。二线及以下城市持续调整：三四线城市因人口流出、库存高企，房价可能继续下跌5%-10%，部分区域或回归2015年水平。高盛等机构预测，若缺乏额外政策支持，部分城市房价可能再跌20%-25%。政策力度决定市场走向：政府通过降首付、降利率、放松限购等措施刺激需求，但高库存（未售库存市值约93万亿元）和债务问题（总债务59万亿元）仍是主要阻力。若政府能提供8万亿元财政支持（如专项债用于去库存），房价企稳可能性将提升。

2. 2026年：企稳回升，城市群效应凸显核心城市群引领复苏：长三角、粤港澳等城市群的核心城市房价或温和回升，而周边卫星城可能以价换量。中西部省会城市优质资产（如学区房、地铁房）需求回暖。市场预期转向乐观：随着经济复苏（预计2025年GDP增速5%）、居民收入增长及政策效果深化，购房者信心逐步恢复，成交量有望回升1。房地产税试点扩大：可能在10个左右城市试点差异化税率，增加多套房持有成本，促使二手房供应短期激增，进一步平衡市场。

3. 2027年：新平衡期，长期趋势确立房价温和增长：高盛预测2027年全国新房均价同比微涨2%，二手房价格同步稳定9。一线城市巩固价格优势，三四线城市完成去库存后进入低位震荡。租购并举制度成熟：保障性租赁住房覆盖30%以上常住人口，租金收益率稳定在3%-4%，部分年轻人转向“终身租房”。人口结构主导需求：00后成为购房主力，小户型和适老化住宅需求上升，大户型流动性下降。全国住房空置率或升至25%，房价波动收窄至±3%。

关键变量与风险提示政策有效性：若8万亿财政支持未能落实，调整期可能延长至2027年。经济与人口压力：老龄化加速（2025年60岁以上人口占比近20%）和人口负增长抑制住房需求。黑天鹅事件：地方债务危机或技术革命（如远程办公削弱城市溢价）可能引发超预期波动。

购房建议刚需群体：2026-2027年政策宽松期是较好窗口，一线城市可关注政策红利，三四线城市需谨慎评估长期价值。投资者：需测算持有成本，年化收益低于4%建议退出；优先布局核心城市群优质资产。风险防范：避免高杠杆，分散资产配置，关注政策动态和市场分化。

综上，未来三年房价走势将呈现“调整—企稳—温和增长”的路径，但城市间分化加剧，政策与经济基本面仍是核心变量。