不知道大家有没有发现，北京这些年在猛建公园和绿地。

截至2023年底，北京公园数量达到了1065个，人均公园绿地面积16.9平方米，全域森林覆盖率已经达到了44.8%，悄然间已经成为国内绿化率排行第一的城市。

还有一个细节也能体现北京对公园“存在感”的重视——奥森、颐和园-圆明园板块、朝阳公园、南苑森林湿地公园、天坛公园，这几个位于五环内的标志性大型公园都规划了双地铁通行。

“大型公园+轨道交通”这个组合非常眼熟，可谓是世界上知名“公园资产”的标配，而北京的规划更是对公园资产进行加码，造就了“城市公园+双轨道+五环内核心区位”的三重资源加持，使其更有稀缺性和便捷性。

而且，不知道是不是经过深思熟虑的刻意安排，经过这五大公园的地铁线，每个公园双轨道中至少有一条地铁线是南北或东西大动脉，连接了城市核心区的消费中心或产业板块，也就是说，在“城市公园+双轨道+五环内核心区位”的基础上，这五大公园板块通过轨道还具备了“近产业”的特点，为资产价值提供了新的加持要素。

注：经过朝阳公园的3号线即将开通

01 公园资产

大城市的一套品质在线的公园资产，一般门槛都很高。

朝阳公园旁，2002年建设的棕榈泉国际公寓挂牌均在10.4万元/平米，低楼层的最低价格也在8万元/平米以上。高端次新北京壹号院的挂牌均价更是在20万元/平米以上。整体开发稍晚的朝阳公园东边板块，更是成了一个豪宅扎堆的高端居住区。

朝阳公园板块

奥森、颐和园板块也是同样的情况，但凡不是“老破”小区，价格普遍在10万元/平米左右。天坛公园板块因为位置更靠近内城，所以优质资产价格还要更高一节。

天坛公园板块

而且，朝阳公园、奥森、颐和园、天坛这几个板块的新房供应非常少，几乎只能在二手房市场中寻找“接盘”机会。

所以，喜欢住在公园附近，又对产品有一定挑剔性的人，把一部分目光投向了被南苑森林湿地公园-槐新公园-海子公园连片包围的新宫板块。

目前，受房地产整体市场压力的影响，这个板块的价格还没有被抬起来，但高“含氧量”越来越被认可。

与此同时，该板块内新房的含金量也越来越高。据公开数据统计，位于该板块的森与天成已经连续两个月霸榜丰台区住宅成交榜单。其中，10月份收获丰台区成交金额第一名，套数第二；11月拿下丰台区成交套数第一，金额第三。

10月份销售数据

要知道，现在的丰台是全北京最卷的区域，没有之一，要从产品、价格的全维度竞争中跑出来，全凭实力。

森与天成项目负责人透露，项目在10月当月，大定、小定加起来卖了95套，平均一周能上300-400组看房客户。

为了不让排队签约的准业主饿着，森与天成甚至开了一个深夜食堂。

然而，森与天成的“火”不是炒起来的，它用至少6个鲜明特征融合了一个对家庭生活场景的独特想象，其中一些甚至是具有唯一性的，并且有很多拿得出手的真实数据，我们来逐一解答。

02 5.8个朝阳公园的高含氧量

南苑森林湿地公园正式开放是在三年前，它很新，所以导致很多人对它没有概念。使用数据对比会更加直观：

南苑森林湿地公园面积17.5平方公里，相当于2.5个奥森，5.8个朝阳公园。

作为新公园，南苑森林湿地公园的规划也更加“亲民”，它不是那种早期公园设计侧重于“远观”的理念，而是做了大量“步入式”景观和互动设计，同时也保留了文化遗址的韵味。这意味着，它能游、能玩、能研学，非常适合全家高频溜达。

南苑森林湿地公园和丰台南苑板块及南中轴板块原有的槐新公园、海子公园形成了一个半环抱形状，而森与天成正好在公园的“怀抱”中。

森与天成项目区位图

东西北三面是绿环、南部敞口，居住区位于其中，这个形状是不是很眼熟？

对，它和整个北京的位置布局相似，是一个藏风聚气的格局。

高德卫星地图

虽然外部城市公园已经提供了足够的高含氧量和休闲绿地，但为了不浪费项目1.04的综合容积率，森与天成将绿地当作社区与城市的连接与呼应，在这个大公园围合区中又做出了一片层层递进的三层社区园林。

项目一期北侧是一个约5.5万平米空中森林，业主居住于天然氧之中，相当于把一个大型市政公园搬到了自家后花园。

再往社区内部深入，是一个森与天成独有的地形：台地景观。因为森与天成是正宗的TOD项目，在设计上对地上建筑进行抬高，形成了一个城六区难得一见的类山地结构，被抬高的高度有12-19米，所以有了独特的台地景观和更加广阔的居住视野。

而围绕项目一期的一圈台地景观中，有大体量的坡地、绿梯，这是孩子们最爱的自然攀爬领域。

森与天成园林效果图

再往里进入社区中心，约3.8万平米森系主题园林分为了“三大组团、四维体验”。

第一个组团：生命之树，由中心园林和独立水系组成，形成了一个让建筑与自然融合的度假式空间； 第二个组团：量子公园，是为业主提供的轻社交空间，可增加邻居间建立连接的机会； 第三个组团：失重乐园，是专门为孩子们打造的儿童乐园，有欧酷儿童成长乐园、巴哩啵哩自然亲子乐园、棒棒堂儿童成长乐园、水悦荟亲子游泳等各种游玩设施。

在三大组团之下的10大空间：儿童活动中心、失重乐园、篮球运动场、量子花园、超线会客厅、生命之树、社区活动中心、康养健身、阳光草坪、裂谷花园，形成了一个面向孩子、青年人、中年人、老年人和宠物的全家庭轻松交互场域。

社区内外约9.5 万㎡空中森林，相当于户均拥有86平米的森林绿地，约是北京市平均水平的2倍，如果把环保项目的城市公园的绿地面积也算上，这个倍数可以提高到将近6倍。

森与天成园林效果图

面积够大、层次够丰富的绿地，营造了一个“归家的路线就是休闲的开始”的独特居住氛围，让森与天成真正有了“住在公园里”的感受。同时还提供了鲜氧空气、健康光线、活力健身、人文空间四个维度的体验。

不得不说，这是1.04的超低容积率+4-11层洋房产品组合，留出了足够的绿地和休闲空间，才能做出来的结果。

03 双地铁，四大产业板块

如果说公园绿地提供的“近自然”环境是森与天成的天资，那么双地铁真是产业发展带给森与天成的时代红利。

森与天成所在的新宫站，是北京地铁4号线、19号线的交汇处，这两条地铁线带来的产业资源均堪称“重磅”。

地铁路线图

4号线经过中关村和西单，一个是国内科技产业高地，一个是北京市最知名的消费地标之一；

19号线经过金融街，将来会连接上地中关村软件园和未来科学城，这三大板块是国内金融和互联网产业龙头聚集区。

地铁是城市交通和空间的另一条“算力通道”，在城市不同空间之间进行快速连接，所以地铁相当于城市不同板块之间的“虫洞”，缩短的是到达时间。

据森与天成项目人员亲测，从新宫站上车，5站到达太平桥（金融街），只需17分钟。

而19号线换乘14号线，可6站到达丽泽商务区，将森与天成变成高精尖企业的后花园。

一个宜居板块与城市中心和产业带就这样形成了极速达，所以买森与天成的人中有大量金融、科技企业从业者。

示意图

而地铁、产业、环境的建设，对丰台的改变是显而易见的。在南北均衡发展的2035规划下，城市投资向南，北京南部规划的四大商务板块其中三个在丰台。2023上半年，首都商务新区、丽泽金融商务区、丰台科技园,，三大商务板块新增企业近2000家，成为北京唯一工作人口涌入区域。

森与天成去往金融街、丽泽商务区、丰台科技园、首都商务新区四大产业板块的交通均非常便捷。项目距离四环不到1Km距离首都商务新区约3Km，距离丰台科技园约4Km，距离丽泽金融城约5Km。

而且，这个板块在北京城六区中拥有非常难得的扇面交通网，这意味着它的地上交通的通达性也非常好，会有不止一条可选路径，避免北京常见的“堵死”情况。

项目交通示意图

熟悉北京的人都知道金融街、中关村、丽泽商务区、丰台科技园这几个产业板块的重量，而另一个在森与天成半小时圈内的首都商务新区，是北京少见的以“首都”打头的商务区，同时也是与北京南中轴开发连在一起的，以“打造国际交往新窗口”为高目标的商务新区。

产业意味着稳定的人口流入和消费增长空间，收入和消费又会对板块内的房产价值形成保值、增值支撑。

在森与天成5公里范围内的四大产业板块，合计规划面积超过30万平方公里，营业收入超2万亿，对森与天成形成了一个高密度价值源。

04 四环线上，更为稀缺

一线城市越靠近内城的土地越稀缺，而北京的单中心布局，以及对城市核心区进行限制性开发的政策，又进一步加剧了这种稀缺。

这一点在北京市的土地市场中体现的就极为明显：北京2023年供应住宅用地62宗，四环内仅成交2宗，四环至五环之间仅成交10宗，森与天成是距离四环最近的住宅用地。

示意图

更靠近城市中心带来的不仅仅是位置上的便利和“城区”资产的象征意义，更重要的是由城市发展、规划带来的附带资源，以及在不同空间上与这座城市发生的联系。

北京是一座有历史的城市，这意味着它很早就开始进行开发，行政、企业、消费最开始会向城市中心不断聚集，之后在高速城镇化的阶段开始不断外扩。

所以，实际上北京的环线就像“年轮”，上面刻画着不同时期北京发展的重心、气质。比如，北京二环内是胡同、大院，是最源本的北京风貌；三环线上是企业总部，是推动经济发展的象征；而四环到五环之间，公园、体院馆、购物中心、现代化写字楼，是北京开始选择经济、生态、职住平衡发展而优化空间规划的结果。

所以说，北京最舒适的生活界面在三环到五环之间，这个宜居带上也拥有北京“都市感”最强、各个维度上最全的配套资源。

这才是这个区域内土地资源稀缺并昂贵的根本原因，而森与天成就是其中为数不多的可选择机会。

示意图

05 装景宽窗，不浪费每一个角度

在产品层面，森与天成有更多可说的点。

比如，为了不浪费户均86平米的景观视野，森与天成建面约87平米的三居室户型也拥有一个4.55m的奢尺宽厅。

体验过宽窗和窄窗的人能直观感受到两者有一个明显区别：大面宽的客厅能够把更多景观界面收入视野，同时在感受上拉近人与窗外景观的距离。

所以说，客厅窗宽决定了室内空间的“含景量”和含光量，而这两点直接决定了一个房子是否能带给人更有温度和治愈感的居住体验。

87㎡户型图

在大城市买房的人，能深刻理解到：凡是地段、景观等好的东西，都有标价。这也是为什么在优质地段上，开发商往往喜欢做大面积的产品，把上车门槛抬高，去匹配更强的付费意愿，做出更高的溢价。

但森与天成却做了面积段更全的产品，建面约86-160㎡全龄户型，主打三居室和四居室。

102㎡户型图

森与天成的大部分户型都可以做到全明设计，以及80-90%的超高使用率，根本不用担心空间不够用和通透问题。

125㎡户型图

作为精装交付产品，森与天成也做到了根据业主使用习惯去定制的尺度。比如，玄关柜的超级鞋柜，卫生间能干湿分离的绝不设计成一体，标配独立家政间，等等。

这些细节一共有101个，包含了精巧收纳系统、智能家居系统、品牌卫浴系统、生活空间系统光学照明系统、空间美学系统、豪妆工艺系统7大系统模块，完完整整覆盖了家庭内部的每一个空间。

133㎡户型图

在建筑外观设计上，为了让建筑与绿地景观融为一体，成为真正的“公园里的家”，森与天成中国豪宅设计机构HZS汇张思首席设计大师主笔，利用建筑语言，将现代简约的建筑语境隐喻为山，社区内外生态景观的曲线柔美隐喻为水，山水相依，浑然一体。

森与天成建筑效果图

06 价格倒挂，新房的最佳买入时机

在卷产品力的同时，现在的新房价格也因为内卷而极具性价比。

比如，森与天成附近的次新房不多，可对比的中粮天恒天悦壹号，建筑年代为2018年，目前在链家挂牌了一套毛坯二手房，挂牌价格接近8.7万元/平米，比森与天成的精装新房价格高了15%以上。

相当于一套百平米的户型，不仅能差出约150万房款，还能省掉近30万装修款。

而且，由于森与天成的设计中有阳台等含有赠送面积的部分，得房率更高，所以两者的实际差价要在20%以上。

项目附近二手房挂牌价格

位于东南五环外，南海子公园旁，同样是公园资产的和锦诚园，虽然没有双地铁的加持，目前二手房的挂牌价格也高达8万元/平米。

南海子公园旁二手房挂牌价格

森与天成的价格已经和附近同品质的二手房形成了倒挂，再加上现在“史上最低门槛”的卖房政策，可谓性价比拉满了。

07 配套齐全，板块成熟度不断提升

森与天成连续两个月霸榜，成为丰台区的热门楼盘，因为其地理位置和双轨道交通，买房客群中占比最大的金融行业从业者，这一点在意料之中。

但意料之外，还有一个占比也很高的群体：养老客群。

其实养老客群买房的限制条件很多，他们需要环境好，有足够多的公共空间可供休闲娱乐，附近有便利的消费购物场所，还要能很便捷地到达医院。

而森与天成恰恰能满足全部条件：大片绿地，多层次休闲空间，交通便利，附近有已经在运营的大型购物中心。

商业：万达广场（一个红绿灯的距离），荟聚购物中心（一站地铁）、大悦春风里（一路之隔）； 医院：新天坛医院（车行15分钟）、北京博爱医院（车行15分钟）、北京航天总医院（车行20分钟）； 公园：南苑森林湿地公园、槐新公园、海子公园、北京国际露营公园；

所以，到案场看过森与天成的人会发现，这是一个位置、环境、交通、配套、产品没有明显短板的项目，而且它对客群的包容性和适配性都很强，来自内城的客户换房改善居住舒适度的、从南城近郊换房改善区位的人都有。

这也正是森与天成在极度内卷的丰台，作为唯一一个没有实景示范区的项目，但能登上销冠的秘密——它有足够多的理由说服你。