◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“危难关头，也是转机之时。”近来，身陷偿债舆论险境的万科，终于吃下一枚“定心丸”。

这个“定心丸”既镇定自己的阵脚，也安抚那些近日突然莫名恐慌的大债权人。

3月15日晚间，万科一周内二次罕见发布自愿性公告，称公司第一大股东深圳地铁集团拟认购“中金印力消费REIT”，认购份额数不超该基金总募资的30%。

截至去年6月底，中金印力REIT估值约39.59亿元，深铁认购额预估10亿元。而这笔10亿元战投将是当前已发行消费类商业REITs中非常扎眼的一笔。

要知道，3月13日，华夏华润商业REIT正式在深交所上市，而中国人寿旗下国寿投资认购了约6.86亿元，占该基金总募资额的10%。

据万科公告表述，除深铁外，部分深圳其他国企也基于对其支持及对中金印力消费REIT长期发展的信心，将参与战略配售。

如地产密探此前文章所述，万科此次卷入偿债风波，作为标杆房企，就是当前“稳楼市”的一枚定海神针，后援力量不可预估。参考阅读《万科卷入“多空”对决，后援力量有多强？》一文。

目前，万科对发行“中金印力REIT”这笔经营物业筹资非常迫切，去年11月作为国内首批共计4家商业公募REITs试点之一，早已获批注册，但迟迟无法完成募资上市。

相交于中金印力REIT的暂无动静，近日深具央企背景的华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT以及民营房企背景的嘉实物美消费REIT均完成募资且上市，万科高层必然心急如焚，更担忧外界揣测。

如今，中金印力REIT能得到深铁及其他深圳国企的鼎力相助，万科这次算是吃下了“定心丸”，近来“上门讨债”的几家知名保险公司是否该暂缓一下了？

万科这轮偿债风波，始于前不久“涉及新华资产百亿展期被拒”的坊间传闻，不久被新华资产官方辟谣，但“风波”已被搅起。

实际上，万科去年底就开始针对旗下涉及保险类债权投资计划曾跟几家保险公司进行过商谈，原本延期3个月，但如今楼市形势无好转，万科期望再延一年等，但保险公司考虑到自身风控，似乎并不想这么做。

按保险类债权投资计划的合同，万科相关非标融资是有加速到期的提前还款触发机制，保险公司若真的这么搞，无疑会将万科逼到“悬崖边上”，甚至爆雷都极有可能。这被外界称之为“逼宫”。

另据报道，保险公司的这波“逼宫”操作，主要是隐隐感觉到万科在力保境外债偿付，近来刚偿还了6.47亿美元，而在境内债的偿还顺序上，也是优先银行借贷、公开信用债等，涉及保险等“非标私募债”会靠后偿还。

据相关报道统计，今年内面临到期、保险可行使提前还款权的债权计划规模或超30亿元，涉及泰康-万科7号、新华-万科南昌1期、新华-万科物流3期等相关债权投资计划。

这种非标债券投资计划，也是结构性期限安排，跟房企发行境内中长期公司债的期限安排类似，存续期有1次或多次涉投资人行权及融资方赎回选择权。

以泰康-万科7号为例，其成立于2022年7月，期限10年，具体为“2+1+2+2+2+1”年结构，双方均含权，可在任一节点行权结束或存续。

从万科的角度看，今明两年将是其偿债高峰期，自然希望这些融资期限灵活的非标私募债能多顺延几年就多顺延几年，将更多精力用于境内外公开信用债上。

谁知，新华保险、大家保险、中国太保、天平保险等觉得当前“万科不再安全”，要求加速到期，但万科的底线是让这些非标私募债转成公开债，“你要我提前偿还非标，但你要认购我新发的公司债”。

外界相信，在稳楼市大局面前，万科与保险机构这轮“暗中博弈”，近期定会有个妥善处理结果。

此外，坊间还传闻有12家商业银行正在筹集800亿元贷款帮万科偿还到期债券，而万科对银团贷款正准备担保，据其公开债到期情况，银团贷款不超500亿元。

近日，花旗分析师Griffin Chan等在报告中说，中国楼市2024年二季度将“中性看涨”，理由是近期包括“银行对万科的支持、新房销售逐渐回暖、二手房市场交易量回升”的积极变化。