你大哥还是你大哥！

在南宁人心目中，朝阳商圈始终是无可替代的城市“心脏”，也是南宁商业的“老大哥”。这个承载着几代人记忆的百年商圈，正在旧城改造的浪潮中悄然蜕变。

去年12月，朝阳商圈商业地块拍出3201万元/亩的单价，刷新当年商业用地单价天花板，再度证明了市中心的价值。

随着《南宁市2025年度国有建设用地使用权"招拍挂"公开出让计划》的发布，朝阳商圈五幅地块即将登场，旧改的风在市中心越刮越猛。

01

5宗地块即将推出，旧改推动朝阳再爆发

翻开最新的土地出让计划，兴宁区即将推出的12幅地块中，有5幅深藏朝阳商圈腹地。

其中，3号地块为约30亩的民族商场总工会地块，为住宅、商务、商业用地；

8-10号地块位于人民路南侧、解放路东侧、高峰路北侧，紧邻三街两巷。其中，8号地块为12.5亩的商住用地，另外两幅为商业用地；

11号位于人民西路北侧、解放路东侧，为商住地块。

这些地块面积都不大，除了民族商场地块超过共30亩外，其余地块分别为12.5、2.69、5.95、23.76亩。

这些地块的上架，也让众人的目光再度聚焦于朝阳市中心。

实际上，去年土地市场上，朝阳商圈的土地就已成为焦点。2024年12月13日，南宁财盛公司以总价约3.93亿元竞得市中心五金大楼地块，成交单价3201万元/亩，楼面单价4800元/㎡，刷出当年南宁商业地块成交单价新高。

而该项目也成为近期也传出劲爆消息。2025年2月21日，南宁市自然资源局发布《南宁市财盛房地产开发有限责任公司申请的太古城项目总平面图批前公示》。在批前公示中可以看到，该项目为“老南宁•三街两巷”（二期）旧改项目（第一批）（旧百货大楼片区）土地带方案出让项目。

▲网传“南宁太古城”规划

根据规划，项目即将打造99.95米高的太古城商业综合体。这个融合商业、办公、四星级酒店的多维空间，虽与全国知名商业品牌"太古里"无实质关联，却承载着激活老城商业基因的使命。

02

民族商场地块，或打造“新时代生活广场”

备受瞩目的3号地块，为民族商场总工会用地，也是3月初举行的兴宁区城中村改造项目用地投资与合作推介会上重点推出的地块之一。

经实地探访发现，目前地块已完成平整，仅余民族商场原址部分围挡尚未拆除。

地块区位优势十分突出，真正是学铁商汇聚地块。

地铁方面，距地铁1、2号线朝阳广场站仅300米左右，BRT1号线工人文化宫站围绕。地块位处朝阳商圈，周边是南宁成熟的商业街区，半径500米内集聚南宁百货、印象城等多个商业体，紧邻市中心三街两巷、水街，商业氛围十分浓厚。另外，项目地下未来可与地铁1、2号线朝阳广场站连通。

周边教育资源丰富，有人民东小学、南宁市朝阳路小学、南宁市华强路小学、解放路小学，中学有南宁市第九中学等学校。

在土地推介会上，我们得知，这一地块已经完成了征地拆迁，目前是净地出让。地块用途商业、商务和居住用地，由一宗大地块和一宗小地块组成。其中，地块一为商住地块拟定容积率3.0，地块二商务商业地块拟定容积率5.5，但目前地块为推介阶段，具体指标待定。

地块原址民族商场，成立于1989年，曾是南宁市中心商业地标之一。

2019年2月，这座陪伴南宁人30年的地标商场正式关停，原址改建停车场。

对于很多南宁人而言，承载一代人记忆的民族商场是具象化的时代符号。

有数据显示，在高峰期这个商场的卡带/CD的销量曾占全市七成份额，也是南宁市MP3、家庭影院等新潮电子产品首发地。

商场内婚庆经济繁荣，高峰期年销售婚纱超2000套。也是南宁首家KTV"金歌坊"开创量贩式娱乐先河，堪称文化地标。

据不完全统计，商场关停前累计服务客群超1.2亿人次。

早在2017年，广西标鼎集团中标成为该地块的土地熟化人，以成为民族商场及工会旧城改造项目的投资人。2020年，"新民族时代广场"规划曝光，根据规划，项目拟建3栋超高层，但却迟迟未见落成，地块现场也变成了停车场。

2023年，却传出消息，标鼎集团退出旧改项目。

2024年，兴宁区政府发布第四代住宅规划方案。

规划显示，项目将采用"垂直社区"理念，打造包含空中庭院、立体绿化的第四代住宅产品。规划方案特别强调TOD开发模式，要求建筑首层设置不少于5000㎡的公共活动空间，并预留与地铁站的立体接驳通道。

而在今年3月初举行的兴宁区城中村改造项目用地投资与合作推介会上也传出关于地块的新消息，地块可结合周边已有的商贸服务业，衍生发展金融服务、信息技术、数字产业、主题文创等，打造“新时代生活广场”。目前，该地块仍处于推介阶段，具体规划及出让指标尚未最终确定。

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多个商业焕新，中心价值重新爆发

随着地块出让提上日程，更多的目光也聚焦至南宁市中心朝阳商圈。作为南宁首个百亿级商圈，朝阳片区正经历深度更新。

如今，走在朝阳商圈，你会清晰感受到传统与潮流的共生共荣。三街两巷年客流量突破2000万，民生广场变身东南亚风情市集，中山路美食街升级为邕州古城，这些改造升级，让我们看到不断迭代焕新的市中心。

不但如此，多个商业体也融入了更多新思路吸引年轻客群，如南宁百货大楼南楼转型"南百1956X"深挖年轻消费力，西南商都打造二次元主题街区，计划今年底开业的北港商业将打造NFS·南宁时尚广场。

但朝阳商圈的升级还面临诸多挑战，如硬件老化、同质化竞争、年轻客群流失等问题，需要更具前瞻性的破局思维。

04

城市更新的推动市中心蜕变

总体而言，朝阳商圈的蜕变之路，为老城更新提供了样本。

从五金大楼到太古城，从民族商场到未来全新商业综合体，我们期待朝阳商圈有更多突破性项目出现。

值得关注的是，兴宁区旧改项目的建设，政府通过设定建筑高度、业态配比、公共空间等指标，既保障城市风貌统一，又为市场留足创新空间。

目前透露的信息来看，未来朝阳商圈或将融入金融服务、数字产业等新经济元素，市中心价值还将进一步释放。

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