一、房企暴雷名单更新：这些企业已进入高危预警名单

2025年开年，房企债务违约潮持续发酵。继天誉置业终止重组、碧桂园清盘风波后，融创、恒大等巨头也因境外债务重组失败陷入困境。以下为最新风险房企名单及特征：

境外债重组失败型：天誉置业（2025年2月清盘）、融创中国（被信达香港申请清盘）、碧桂园（多笔美元债展期谈判停滞）；

境内债展期未达标型：恒大（154亿元境内债重组未完成）、中南建设（部分项目停工）；

流动性枯竭型：部分中小房企因销售回款不足，资金链断裂风险骤增。

购房者自查建议：

登录“人民法院公告网”查询开发商涉诉情况；

关注房企财报中的“净负债率”和“现金短债比”，若负债率超100%或现金无法覆盖短期债务，需警惕。

二、烂尾楼自救指南：5步操作保资产

1. 联合业主成立维权委员会

操作步骤：

通过业主群、社区公告召集同项目购房者；

选举代表，委托律师起草《业主联合声明》；

向住建部门提交联名信，要求介入监管资金账户。

案例：2024年郑州某项目业主通过集体诉讼追回1.2亿元监管资金，推动复工。

2. 申报债权优先受偿权

依据《企业破产法》第109条，购房者有权在破产清算中优先受偿。需在法院公告后30日内向破产管理人提交购房合同、付款凭证等材料。

3. 申请政府“保交楼”专项借款

政策红利：2024年国家设立8000亿元“保交楼”专项借款，优先支持已售逾期难交付住宅项目。

申请条件：

项目已售比例超50%；

剩余货值可覆盖续建成本；

地方政府出具担保函。

4. 推动第三方接盘

通过住建部门协调，引入国资或优质房企接盘。例如，2024年深圳某烂尾楼由华润置地接手，业主补交10%房款即可续签合同。

5. 司法救济终极手段

若开发商涉嫌转移资产，可依据《刑法》第162条向公安机关举报“虚假破产罪”，追回被隐匿财产。

三、政府保交楼政策全解读：如何借力政策工具

1. 专项借款申请流程

步骤：业主委员会→区住建局→市专班→省级住建厅→国家专项借款池；

关键材料：项目预售资金监管账户流水、剩余工程量清单、第三方评估报告。

2. 司法保障新政

优先受偿权扩大：2024年最高法院明确，购房者债权优先于工程款和抵押权；

快速执行通道：对已查封的开发商资产，可申请法院优先拍卖用于续建。

3. 地方纾困模式

深圳模式：政府注资+国企代建，业主无需追加资金；

合肥模式：成立“问题楼盘化解基金”，按业主出资比例匹配贷款。

四、二手房避险指南：3招避开暴雷房企关联资产

1. 产权审查红线

必查项：

不动产登记簿“抵押登记”栏（是否存在开发贷抵押）；

房管部门查询“预售资金监管账户”余额；

企查查/天眼查核实房东是否为房企供应商（易被抵工程款）。

2. 现房交易安全法则

资金监管：通过银行“二手房交易资金托管”服务，过户完成后才释放房款；

附条件合同：约定“若房屋涉及开发商债务纠纷，卖方需双倍返还定金”。

3. 暴雷房企关联盘黑名单

高风险标的：

与恒大、融创等存在股权关联的物业公司管理的楼盘；

使用暴雷房企旗下商业承兑汇票支付的装修工程；

由高危房企代建的城市更新项目。

五、实战案例：成功自救者的经验密码

案例1：武汉某楼盘业主的“三联动”策略

步骤：

联合200户业主筹集50万元律师费；

申请冻结开发商境外账户资金1.2亿元；

推动政府引入湖北联投接盘，2025年1月完成交付。

案例2：上海二手房买家的“五查法”

操作：

查开发商：排除与融创有股权关联的中介；

查物业：优先选择万科、龙湖等自营物业小区；

查抵押：要求卖家结清抵押后再签合同；

查税费：要求提供完税证明原件；

查租赁：现场核实无长期租约。

六、紧急情况应对模板

收房前开发商突然破产应对步骤：

立即停止偿还房贷（依据最高法《商品房买卖合同司法解释》第20条）；

向法院申请“物权期待权”保全（需提供购房合同、付款凭证）；

加入债权人委员会参与资产分配方案表决。

数据与政策来源：

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释（2024修订）

住建部《商品房预售资金监管办法》

国家统计局2025年1月房地产企业信用评估报告

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