又一个活久见。 老铁们，你们还说房贷利率降得不够，没想到吧，广州上演了一出「前脚降后脚升」的神操作。 10月21日LPR下调25个基点后，5年期以上LPR为3.60%。广州大部分首套房贷利率降到了2.85%-2.9%。我收到个消息，10月7日开始，广州多家银行开始上调新增房贷利率，上调到3%。真是上有政策下有对策。 眼下，南宁房贷首套利率是2.98%，利好之下，近期市场表现如何？ 数据显示，10月南宁商品房成交48.56万㎡，同比上涨4.25%，环比上涨58.88%，创下今年新高；成交数量4767套，成交均价9603元/㎡。商品住宅成交38.01万㎡，同比上涨15.44%，环比上涨63.84%，成交数量2789套。存量房商品住宅成交3256套。 楼市信心有恢复的趋势，市场进入止跌回稳关键期。 这样的时期下如何正确买房？ 我的回答是：不论市场如何变化，在未来十几年内，优质书包房仍然是硬通货，选对学校这个压舱石，才能应对瞬息万变的市场周期。 这一期，咱主打的是书包房。 我给大家从成百上千套书包房里筛选出了学校+地段+价格几大方面性价比更高的房源，不管是孩子上学，还是资产保值，全部一网打尽。直接帮你免去挑得眼花缭乱的烦恼。 接下来，就是这一期的房源。 1 美泉1612 约89㎡三房两厅两卫，总价122万 找凤岭北双书包这个曾经的网红楼盘可以一看。 在凤岭北核心云景路上，凤岭北最成熟的居住板块。小区最近的有凤岭商业中心，4公里范围内有航洋、万象城、三祺广场、民族影城等商业配套，还有凤岭儿童公园、石门森林公园，离火车东站仅1.2公里，各配套距离适中，既方便又不嘈杂。 小区环境非常不错，有3栋公寓、1栋酒店、15栋高层住宅，居住氛围浓郁。 优势： 小区旁边就是云景路小学和新民中学，凤岭北热门的学区组合，小区还自带幼儿园，家门口的一站式教育。 此外，小区园林很特别 ，南宁独有的「峡谷」景观园林，10米地势落差，有峡谷、湖泊、林溪等景点，在家度假的感觉。 12年的小区，Art-deco建筑外立面颜值很高，用料高档，与凤岭其他同时期小区相比，外立面要新很多。 不足：楼间距近，离地铁有距离。 小区房价巅峰时期曾冲到2W+，10月二手房挂牌均价1.5W+。这套房源在中高楼层，是小区所有同户型价格最低的一套，单价仅1.3W，也是装修最好的一套。 适合看中凤岭北，想要改善生活品质，又想捡漏的老铁。 2 环球时代 约62㎡一房一厅，总价74万 市中心朝阳板块好学校不多，想在这里找学区的，我推荐这套书包房。 小区就在中山路旁，离地铁1号线新民路站约300米，2号线朝阳广场站500米，妥妥的地铁房。 优势：南宁二中初中本部书包房，南宁第一梯队中学，离学校仅300米。 不足：小区是29层的独栋建筑，楼龄电梯老旧，大部分出租给企业办公，居住环境复杂。 这套房源在中间楼层，采光各方面都不错，装修保养得很好，价格也比周边二手房单价低2000多/平（板块内二手房10月成交均价1.4万+）。 且户型小，上车压力不大，想要学校好又预算不多，这套房就很合适，读完之后方便转手。 3 荣和中央公园 约54㎡两房一厅，总价74万 在东葛路附近上班，或者想找这个区域双书包房的，这套房源性价比很高。 小区在东葛路中段，曾经的东葛路豪宅一哥，离地铁1号线600米，走几步到飞凤菜市，区医院、医科大、中医院1.5公里内都能到达。 小区有高层住宅+公寓+商业街区，共12栋楼，1栋是写字楼，其他2-13栋是住宅楼。 优势： 一个是民乐路小学+天桃学校的双本部组合，俩学校基本在南宁能排前十，也是小区房价一直坚挺的原因。 另一个是小区园林非常不错，东南亚园林、水景、泳池会所等等，放到现在依然没有过时。小区外立面也保养得好，虽然楼龄十几年，但放在周边一众小区里还算新。 不足：老城区东葛路出行拥堵，小区停车不方便。小学离小区1.4公里，有点距离，接送比较麻烦。 价格上，这套中低楼层的房源折算单价13703元/㎡，同小区同户型单价15000元/㎡，少了足足1297元每平，很有性价比。 4 金湖帝景 约58.8㎡平两房，总价128万 金湖的滨湖路小学+南宁十四中一直是南宁相当抢手的学区组合，也带飞了板块内一众小区的房价。 考虑这个组合书包房的，我推荐看一下这个小区。 小区在金浦路金湖广场旁，埌东核心地段。商业有梦之岛水晶城，300米到地铁口金湖广场站，1号与3号线交汇处，离埌东菜市300米、民歌湖400米，配套都很优质，生活便利度很高。 小区分为ABC三栋，AB栋是住宅，C栋办公，金湖板块商品房小区不多，这个小区比较适合居住。 优势： 滨湖路小学+南宁十四中的学霸房，含金量不用我多说。这套房源单价21768元/㎡，同小区同户型均价25000元/㎡，价格处在低位。 不足：小区07年竣工房龄较老，小区密度也高。 这套房源在中间楼层，空房带基础装修，不带家具，保养得比较好，如果不考虑重新装修，置办家具就可入住。 5 汇东国际 约135㎡三房两厅两卫，总价134万 另一套同金湖板块的房源，想读三美的可以关注一下。 小区在民族大道和金浦路交汇处，马路对面几十米就是民歌湖，商业有梦之岛水晶城，离航洋、万象也才一两公里，买菜有埌西菜市，配套很丰富。小区ABCD单元为住宅区，EF单元为写字楼，是商住一体的小区。 优势： 一个是学校，小区离三美学校1公里多，历年中考成绩相当优秀且稳定，转公以后基本都能入学。 另一个是地铁，小区正门就是1号线金湖广场站，同时可换乘3号线，如假包换的地铁房。 再就是板块内商品房小区房龄普遍在20年以上，该小区19年的房龄有优势。 不足：小区租户比较多人员构成复杂，停车位紧张。 这套房源在中间楼层的高度，正南正北的布局，景观和通风采光都很好，居住舒适度很高。 周边二手房均价基本上1.2万左右，这套房源均价不过万，低于市场价，适合上学居住都想兼顾的老铁。 6 中新国际 约88㎡三房两厅两卫，总价122万 青秀区第一梯队双书包房，这个小区非看不可。 小区在东盟商务区中新路的核心地段，200多米是盛天地和三祺广场，离万象城仅500米，全南宁最好的商业。400多米是1号线东盟商务区站，通勤便利，居住环境优质。小区共6栋楼，1-2层是商业街铺，下楼就能吃饭购物。 优势： 桂雅路小学+三中青秀双书包，青秀区数一数二的组合。心仪这个组合，想置换到东盟商务区，或者在本板块置换的，这个房源是不错的选择。 不足：绿化率不高仅22%，2009年建成15年的楼龄不算新。 价格上，板块内二手房挂牌均价2万+，这套房源单价仅1.38万，低于市场价。加上户型面积小，总价不高，折算下来首付不到20万，可以说是低门槛上车东商区双优质书包房的好机会。 7 合景天汇 约90平三房两厅一卫，总价78万 五象湖既要学校又要性价比，上车门槛不太高的，这套可以捡漏。 小区在平乐大道和良玉大道交汇处，离万象汇200米，离五象湖公园500米，离壮医院1公里，50米就是地铁2/3号线交汇平良立交站，算是五象比较繁华，且入住率较高的板块。 小区1-15栋是别墅，16-25，28-31栋为高层住宅，绿化好环境优美，楼间距大，房龄在10年以内。 优势： 十四中+滨湖路小学的组合，算五象比较排前的学校。滨湖路小学就在小区里，下楼就能上学。 周边新房和二手房均价都在1W+左右，这套房源仅8字头，对于有入学需求的老铁来说，是捡漏的存在。 不足：小区楼间距比较近，小区里的滨湖路小学早晚会有噪音干扰，小区两梯五户、六户，住户多高峰期需要等电梯。 这套房源在高楼层，精装修房，适合在五象工作，想上班方便，孩子上学近，喜欢繁华的老铁。 8 绿地国际花都 约81平3三房两厅两卫，总价89万 同在五象平良立交板块的，我还找到一套不错的书包房。 小区在平乐大道与坛兴路交汇处，华润二十四城后面，下楼几十米就是万象汇，离3号线地铁口平良立交站100米。小区共18栋住宅，居住人群以有学龄儿童的家庭为主。 优势： 到三中就过一个十字路口，小学五象实验一小在马路对面，可以说是目送式教育，孩子上学很放心。 其次小区楼间距宽采光好，园林配有儿童游乐场、草坪、网球场、每栋楼下都设有亭子，方便家中老人孩子日常休闲。 不足：与同板块同一时期的小区相比，外立面看起来较旧。 价格方面，小区之前二手房挂牌均价在1.6W+，这套房源现在仅9字头起，比同小区同户型要低很多，可以省下不少钱。 房源在中低楼层，精装房，业主很少住保养得很好，适合想找五象的书包房或者在五象工作的老铁。 9 万科金域中央 约100平三房两厅两卫，总价112万 如果你在五象总部基地上班，想找这里的书包房，建议看一下这套。 小区在平乐大道和秋月路交汇处，与3号线广西规划馆站和庆歌路站都是500米距离，宜家商场就在隔壁，400米是广西国际壮医医院，往北是总部基地休闲公园，地段非常有优势。小区共19栋住宅，配有绿地花园、儿童运动设施，入住率高居住氛围浓郁。 优势： 二中青运校区+天桃实验学校的配置，南宁市排名前三的学校，属于在总部基地的小区里学校、地段、配套、品质各方面都比较均衡的小区。 不足：楼间距在50米到80米距离，学校离小区1公里，需要点时间。 价格上，这套中间楼层房源，单价仅1.1万，旁边新房均价在1.25-1.6万，且装修带家具，适合既需要上学又用来自住的老铁。 好了，以上就是我今天重点推荐的房源，我找房的标准更多的是从大家的需求出发，要么学校组合数一数二，要么价格足够给力，要么二者均衡，想着能让大家花更少的钱住上更好的房子。 其实筛选房源并不是一件容易的事，我们常说没有十全十美的房子，一套房子既要又要还要，并核对户型的优劣，没点专业和耐心，不下点功夫很难判定。 这也是我为啥常说在买房在这事上我可以帮到大家的原因，二手房市场鱼龙混杂，不了解情况的买房者特别容易被套路，在买房避坑避雷的路上我很乐意为大家效劳，如果你有什么问题或者对房源感兴趣想看房的，可以直接联系我。 如果你想卖房，我们「小驴找房」，帮你更快卖房！ 近期买房政策「大礼包」相当给力，很多老铁动起了换房的念头。 如果你眼下有卖掉手上的房子置换的打算，或者有别的原因需要卖房，我们可以给到你最大的帮助。 普通中介平台只负责上架。我们除了能帮你上架房源外，还有多个渠道帮你的房源实现更多曝光量。我们有微信公众号、抖音视频号，可以提供公域流量平台，帮你做短视频引流，以及公众号百万级私域曝光，让你的房源更快被有需求的买家看到。 除此之外，我们手上还有大量有真实购房需求的粉丝群体，可以给你第一时间匹配到最精准的买家，加快房子出售速度。 总的来说，你可以放心把房子交给我们。