大家能想象得到，如今东京楼市有多少来自世界各地的“亿元房东”涌入吗？
据说，每套价值上亿的房产背后，都至少能吸引≥1名的亿元买家。
看日本不动产经济研究所的最新数据公布：
截至2024年10月，东京23区新建公寓均价，注意是均价，已经上涨至1亿2940万日元（约合人民币626.4万元），与前年同比上涨了48.6%！连续6个月房价高企亿元关口。
除了新房，东京二手房也不甘示弱。
以都心6区为例（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷），二手公寓均价达到1.38亿日元（约合人民币668万元），相较前年涨幅为27.9%！
都说中国人在“爆买抄底”日本房产。毕竟贬值后的一亿日元，也才500万人民币不到，中国买家在东京房地产市场随意砸下数百万，不足为奇。
但恕我说句实话，要是在日本投资了500万或以上，抑或是有此资金准备的配置打算，可还只是买到单间公寓或塔楼的话：
可惜了。
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说个反直觉的事情：日本富人，从来都看不上自己国家的“房子”。
因为日本的“房子”根本不值钱。大胆点讲，岂止日本，绝大多数地方的房子本身都不值钱。一个靠钢筋水泥打造的物件，基本从建好的那刻起便开始贬值。
前半生为房还贷，后半生为房养老，有点像是警世寓言。
尤其进入存量房博弈时代，真正让房子值钱的是什么？
在只有产权所属的地方，值钱的是地段；可在讲究永久产权的地方，除了地段，支撑房价的还有地皮。
每位想到日本买房的投资者都理应有个概念：在日本买房=买土地。
日本房产的“报价”其实是由两部分组成的，土地价格+建筑价格=房产总价值。
举个例子，下面这套常规的价值2千万多万日元的房子，换算成人民币大概97万。
而从交易鉴定报告中能非常清晰地看到，该房子的土地价格超过1700万日元（约合人民币82万元），占到房产总值的86%！可建筑物本身才275万日元（约合人民币13万元），价值占比连15%都没有。
不知这是否颠覆了大家对日本买房的认知。
如果换成上亿日元的房产，对比会更明显。
比如下图价值1.12亿日元的房产，土地价格约为8622.3万日元，而建筑价格只有2344.3万日元左右，两者相差了快4倍！
这也很好解释了，在日本怎么往往二手房比新房还更受欢迎，而且市面上90%的房产交易，几乎都是二手物业的买卖？
正因为，在估值报告中，房龄越久，土地价值占比房价的权重就越高，相反建筑物本身价值占比也就越低。
反正土地又不会“变老”，说明资产价格更加扎实。
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既然了解了日本买房=买土地这一本质后，日本富人会怎么买？
答案是，专门瞄准核心地段的完整地皮出手。
日本的日经不动产新闻网站，会专门追踪市场上比较受关注的房地产交易，并且在经过买家的同意下去公开部分信息；
通过这些新闻可以发现两个有意思的点：
1.很少以个人名义购入，要么是以企业或法人的名义在买；
2.几乎以整一栋楼的物件（不管规模大小）的交易为主；
这是因为，在日本买下一栋楼，相当于拿下一块完整的土地。说明有一定实力的企业主、富人买家都是看中土地的价值占比、面积大小，而非其他。
当然别误会，这也不是说投资日本的单户公寓或者购买高级塔楼不好。
投入和需求不同，期待不同。
如果是小金额投资，东京带租约的小户型公寓非常适合试水；如果用于自住，高级塔楼的居住体验也是数一数二。
可如果是4、500万的大笔资金砸下，而且还是以投资收益为主要目的的话，单间公寓和高级塔楼都有相似的投资缺点：
土地份额不够。
虽说在日本买房是“屋地同权”，但以下图一栋8-10户普通公寓楼的权属关系来看，抛开公共区域部分的“共有面积”，每户房子业主再按照1/9的比例去计算各自的土地份额，土地面积的占比其实少得可怜。
更别提动辄如摩天大楼般，几十层楼高、拥有几百名住户的塔楼公寓了，房产的土地份额比约等于零，房价完全只为了房子埋单。
可当把目光放远的时候，就明白业主和地主的区别，差距可不止一星半点。
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早在很久之前日本便有句话是这么说的：“穷人买房，富人买地”。
于是放在过去，带大片土地的一户建自建房，比较受青睐。不过随着时移事易，一户建距离中心圈、车站较远、不易出租等问题暴露后，从不算是一个好的投资标的。
在每个人都注重资产价值的今天，这句话的解读则变成了，中产全款买房，富人贷款买楼。
换句话说，想要实现以高资金投入、拉高长期回报水平的话，中高净值的投资者应该尽量考虑
——日本一整栋楼的投资=对一整块土地的投资！
日本私有人且永久产权的土地投资好在哪？
除了拥有实际的土地资产价值之外，首先，以最受关注的东京为例，众所周知日本的地价已经长达10多年平稳上涨。
但如果把时间线拉回与日本上世纪80年末90年代初作对比，目前的土地价格仍然只有巅峰时期的1/3左右，说明土地价格还有很大向上腾挪的空间。
特别像是东京这种国际大都市等级的核心区。
对于所有长期投资者而言，几乎没有人不喜欢这种稳健安全、且回报潜力充足的投资态势。
其次，东京的土地太稀缺了。
按照今年日本国土交通省公布的基准地价显示，东京23区仅住宅用地都上涨了6.7%，都心5区住宅地价涨幅更是达到9.6%。
涨幅厉害的核心原因在于，东京土地有限，开发几近饱和。好地段越来越稀缺，而且容易往利益高的项目倾斜。
留给普通住宅开发的地方，一年比一年少，对应来说，带完整土地的一整栋公寓楼也就一年比一年矜贵。
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最后，在日本进行大额物业的买卖交易，买家通过设立公司的方式以法人的名义，投资一整栋的优势在于：
可以撬动银行杠杆，申请低息贷款。
以低息洼地闻名海外的日本，想找个利率比它还低的地方几乎没有。
不过日本银行相当审慎，几乎很难给海外身份的个人投资者通过贷款申请。
反而通过设立公司的方式，则可以向日本银行申请2%左右的房贷利率，贷款成数一般是50%左右，还款年限为15~25年，低息且长年限。
以公司的名义申请房贷，不仅与个人房产买卖的税费相同，还能规避遗产税；与此同时，投资的标的相当于得到银行背书。
同样是人民币800万总价的一栋楼，全款支付的年收益率为4.67%，东京23区正常租金收益水准。
但如果是以1.8%的贷款利率，50%的贷款成数买入，只需投入不到人民币400万，就能撬动7.92%的收益水平。
虽说采用浮动利率，但日本加息不敢下猛药，收益率依旧相当领跑，租金水涨船高覆盖贷款，妥妥不成问题。
上世纪渡边太太们“套息交易”的投资逻辑正是如此。
同时，因利息支付成本足够低，向日本银行借入低息且处于贬值周期的日元，买入通胀升值的日本资产，才足以撬动了更丰厚的投资回报。
如今逆风翻盘的日本楼市，了解得越多后，便会发现这是个相当有意思的投资舞台，全看各位投资者们如何各显神通了。
