2011年前后，广州大手一挥，一口气推了九大新城的蓝图规划，开启了意气风发的霸气年代。

不少新城更是打出“下一个珠江新城”的旗号，以此缔造自身为潜力热土。

历经十余年沉浮，各大新城都已渐趋成熟，其中，颇具争议的有两个：金融城和知识城。

这两个新城的共同点，都是常常被人调侃“名不副实”，建成现状与功能定位严重错配。

金融城“没有”金融，知识城“没有”知识，就像老婆饼里没有老婆一样，除了一声叹息外，还徒留些许尴尬。

01.

缺失金融的金融城

变成家具大卖场

每一个追求卓越的城市都有一个“金融中心梦”，广州自然也不例外。

金融城，自这个概念首次被提出，就赋予了它无穷无尽的想象空间，欲打造成为广州第二大CBD。

当时它的起点非常高，分区就分了四个：起步区、西区、东区和北区。

但现在整个金融城板块，其实非常割裂的。

最核心的起步区仍然有大批区域是工地，最成熟的东区也有不少银行、证券总部进驻，但像三七互娱、中旭未来、酷狗音乐等科创、互联网类大厂也不少，业态比较混乱，有凑数之嫌。

淘房志团队走访后也发现，金融城在租赁方面并不理想，已交付许久的汇金中心，进驻办公的企业寥寥可数，空置无人办公面积达几万平。

从现状来看，进驻的企业主要是第三产业为主，也就是服务业，这其中游戏行业是绝对大头，占比较高。

虽然板块以金融城命名，但转悠了一圈，把第三方支付平台算上，也没发现几家金融企业。

其它占比相对高的，是电子商务、IT、文化创意、地产代理、电话营销公司等行业。

当然，最让人惊叹的还属罗浮宫家具中心。

单这个家具大卖场，就占据了三七互娱大厦、保利金融大都会、绿地金融城3栋裙楼。

再往前，还有居然之家、东方国际，还有一大堆的建材批发市场、家具城等，以至于网友戏称，金融城应该叫“家具城”，金融味实在太稀薄了。

除此之外，金融城的高端商业也几近于零，至今没有拿得出手的商业和娱乐配套设施。

山姆宜家是三溪鱼珠那边的，唯一被寄予厚望的是正在建设中的金融城广场，预计今年11月能开业，但造型却被吐槽不好看。

这种建设进度和功能定位的错配，致使金融城在发展十余年至今，早就被新生代对手的琶洲所超越，仿佛一位卡住了瓶颈的优等生。

其实，广州的金融梦面临内外两个挑战，外有北上深港竞争，内有南沙分流。

按照实力来为金融中心排名的话，北京、上海、香港、深圳是第一档，香港是亚洲金融中心，香港的后面是手握深交所的深圳，再之后才轮到第二档的广州。

进入粤港澳大湾区时代以来，南沙也有建设金融中心的规划和定位，而且层次比金融城更高。

比如，期货交易所、大湾区国际商业银行这种重磅级金融机构，都落在了南沙，分流走金融城的资源。

这种里里外外的鸿沟，至少在中短期来看，足以扼杀掉金融城的梦想实现。

02.

业主血亏160万卖房

知识城沦为“黄埔后花园”？

知识城也是过去几年被捧得过高的一个板块。

2010年前后，广州为了提升本土在知识经济转型方面的先进经验，打造了一个广东与新加坡合作的项目，并命名为“知识城”，开启了十五年的成长副本。

尽管知识城和若干年前相比变化已经日新月异，但它的距离之远、地段之偏，依然是饱受诟病的一点。

第一个特点就是远，从知识城到珠江新城足足55公里，无论是地铁还是开车，最快都要1.5小时，这个距离超出了大部分打工人的通勤半径。

距离这个硬指标，对于很多人而言就是一个不可逾越的鸿沟。

第二个特点就是偏，周边全是绿油油的山地，没有一个边角跟广州主城区接壤，甚至毫不客气地说，这是硬生生从山沟里创造出来的一座新城。

虽然你会说，但凡去过知识城的，都会觉得规划还不错啊，城市界面也很漂亮，靠自给自足也能过得很好。

这个想法其实便大错特错了！

知识城，顾名思义是为知识经济而生，纵览国内外，无论是北深杭，还是硅谷、东京湾，大都市的知识经济集群选址都符合这两个特质之一：

毗邻科研高校、靠近湾岸边。

而知识城，这俩点都不符合，原希望是引入知识密集型产业打造高科技园区，现在却变得有点过于依靠地产和商业项目。

看看目前知识城进驻的知名企业，有百济神州、中国电信、粤芯半导体等，属于医药、电路类，与高薪知识密集型产业仍有一定距离。

而区域内写字楼空置率过高，地产又因为市场低密而陷入滞销。

毕竟知识城是靠规划起身，但不毗邻科研高地，也没有主城输血，注定了它是没有可持续性的。

虽然知识城房价曾经从均价6000涨到高峰2.7万/㎡，但现在腰斩卖房的一大堆。

比如这位幸福誉业主，21年买的一套71㎡两房成交了270万，而现在挂牌109万，血亏160万也没人问津。

因为黄埔上一轮的大拆大建，产生了一大批手持拆迁款的村民，其中很大一部分就是选在买入山清水秀的知识城，而真正有刚性居住需求的很少，因此前期知识城房价是被抬高的，后期回跌是必然。

实际上，广州过去振臂高辉，头脑一热就出现的新城规划蓝图很多，但不代表它们只是画饼充饥，没有意义。

无论是金融城还是知识城，代表的均是广州对新经济的勇于尝试，过去皆成历史，未来才是重要。

归根结底，当逢广州经济动能需要进一步转型的阶段，这些全新力量依然是需要去书写的。