#图文打卡贺新春#

近期，万科董事长郁亮和总裁祝九胜双双辞职，深地铁董事长辛杰接任万科董事长。实际上，这一变故，实属深圳国资委迫不得已之下的无奈之举。

目前，中国房地产行业的优等生万科已深陷债务困境。数据显示，2024年1-12月份，万科累计实现合同销售面积1,810.7万平方米，合同销售金额2,460.2亿元。

同比2023年，2024年万科的合同销售面积下降26.57%，合同销售金额减少34.59%。

2024年，万科的合同销售均价为13587元/㎡，同比2023年的15252元/㎡，下跌10.9%。

1月27日，万科发布2024年度业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，而上年同期盈利121.63亿元。

2025年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。

这是万科有史以来最高的年度债券金额，也是今年中国开发商中最多的。

2025年一季度，是万科的偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债需要兑付，而境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。

另一方面，是万科的现金流持续吃紧，现金短债比小于1倍‌。

由此可见，万科已深陷债务困境，仅靠自身力量已无力回天，如果此时国资委再不出手，任由郁亮团队这么折腾下去，万科暴雷将会是迟早的事。

事实上，万科‌的现状就是整个中国房地产行业的一个缩影。想想看，房企优等生的表现都如此拉胯，其他房企的经营状况可想而知，只会更差。

2025年，房企将面临的主要挑战包括债务压力和销售困境。‌

一、债务负担压力山大

2025年，房企将面临更高的债务到期规模。据克而瑞统计，2025年全年房企债务到期规模达5257亿元，其中第三季度到期规模约1574亿元‌。

尽管一些房企已经完成了债务重组或展期，但在销售市场长期低迷的情况下，仍然面临财务困难，不排除未来出现二次违约的风险‌。例如，融创中国和富力地产等企业仍在寻求多只债券的再度展期‌。

二、整个行业将继续面临有价无市的销售困境

2024年，前100房企销售额下降了30%，2024年百强房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%‌。这种销售下滑的趋势在2025年预计会持续，导致房企回款压力增大，销售回款难以覆盖债务‌。

为了应对这种情况，今年房企可能会加大楼盘推售力度，甚至大幅降价以促进销售‌。

过去三年，全国平均房价下降了23%，个别区域的房价下降了30%~60%，尤其是一二线城市的房价，较之以前也出现了大幅下降。

三、如何消化天量库存商品房？已成为楼市能否摆脱困境的关键

数据显示，截止2024年底，中国库存商品房数量为75327万平方米‌‌。这一数据比上年末增长了10.6%‌。此外，2024年末，商品房待售面积达到75327万平方米，比上年末增长10.6%‌。

住建部公布的数据显示，中国共有6亿栋住房，这个数量足够容纳30亿人。这意味着房子总体过剩已经是不争的事实。虽然近些年各地建房速度已经放缓，但房子已呈明显过剩的状态。

上海易居房地产研究院发布的报告显示，从库存去化周期来看，2024年12月，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为21.3个月。

这意味着，按照目前既有的销售速度，市面上新房库存规模需21.3个月时间才能消化完。

然而，这只是理论上的推算，能否成立，还要看二手房的挂牌数量和销售情况。因为，按照常理，除了刚需外，人们只有将手里的旧房子卖了，才有钱去购买新房。

目前从网上查不到全国二手房挂牌数据，但相关数据表明，近两年二手房挂牌数量已出现了爆发式增长。

例如重庆二手房挂牌量接近34万套，武汉、合肥、西安、天津二手房挂牌那都接近20万套，一线城市广州的二手房预估全市挂牌量达到了17万套，北京也达到了13万套。

数据采样中显示，18个二线城市中挂牌量超过15万套的有7个，挂牌量如此之大，对于楼市的冲击可想而知。

此外，目前中国的城镇化率已经达到65%，接近欧美国家的70-80%。城镇化进程已接近尾声，事实证明，期望农村居民进城买房来消化库存的想法，是不切实际的。

随着我国已逐步进入深度老龄化社会，叠加出生率持续下跌，未来“房子比人多”，已成为不可逆转的趋势。

由此可以推测，将来的年轻人根本不用买房，仅靠继承就足以满足住房需求，甚至有可能出现一个人继承几套房子的情况。

四、有效的房地产发展新模式仍在探索之中

当前的房地产发展新模式，主要是政府下场收购库存房商品保障房，可是，这一运作方式在实践中受阻，似乎行不通。原因在于，政府用作保障房的价格，要明显低于市场价格。

因此，政府至少要以低于市场价30%的价格，去收购商品房。而这对于房企来说是难以接受的，这意味着房企要赔本卖房。

看来政府收购这条路走不通，而城中村改造项目虽然能够解决一部分低收入群体的住房需求，但对于解决天量库存效果有限。

笔者认为，要从根本上解决楼市问题，管理层必须尽快转变思路，在新思路的基础上去探索房地产发展新模式。

事实证明，只有提高广大低收入群体的收入水平，降低房价收入比。才能从根本上促使楼市摆脱困境，引导房地产走上正确的复苏之路。

五、破产、收购和兼并重组将是房企未来出路

据不完全统计，中国有大约10万家房企。房地产在中国成为夕阳产业已是不争的事实，未来等待这些房企的结局，无非破产、收购和兼并重组这几条出路。

目前恒大已进入破产程序，而债务重组较为成功的是旭辉，其次是融创。此外，富力、龙光、奥园等也属于高效债务重组的房企。

毋庸置疑，未来80%的房企将会被淘汰出局。能够留下来的，只会是实力雄厚的央企和地方国企。

回顾历史，不得不为超人李嘉诚的高瞻远瞩所折服。现在看来，当年他果断退出大陆房地产市场，是一项多么英明的决策。

试想，如果管理层也能在2015年及时出台“三道红线”政策，那么，如今中国的房地产市场将会是另一番景象。