9月恒大宣布全国楼盘7折，同时深圳、南京等24个城市出台了更为严厉的限购政策，那么房价未来究竟是涨是跌，现在还能不能买房？我们今天就来聊一聊，至少给你一个准确的认知，让大家在2021年有一个清晰的判断。

因为房价这件事屁股决定脑袋，有房的希望涨，没房的希望跌到白菜价。

过去20年只要买房的都赚了，但是现在买房躺赚的时代已经结束，未来你买的不好可能被套牢，你想等一线城市大跌抄底？那我先告诉你，没戏。未来10年房价的大趋势是核心城市及周边城市群的房价温和上涨，而远离中心的三四线小县城房价会跌。

为什么这么说？

我会从三个层面分析，首先是城市化进程，2019年我国的城市化率达60%，而世界其他地区美国城市化率约82%，日本92%，欧洲74%，这么看我国的城市化还没有结束，还有10%~15%的空间伴随着城市化，大城市的虹吸效应非常明显，人口进一步从小城市向大城市迁徙，而房价最终是由市场供需关系决定的，大城市的需求旺盛，房价怎么可能大跌？而小城市人口本来就少，人在往大城市一走没了，尤其是年轻人，这个之前我的文章里面已经说过了。

人口流入怎么能够支撑房价，所以小城市真的是今后房价堪忧。有人说农村还有人，你指望农村老人去县里买房，别做梦了。

2020年我国排名前10的城市人口都超过了1000万，由于虹吸效应，这些大城市未来有潜力变成2000万的超级大城市，但是超级大城市也有很多问题，比如说北京、上海、深圳太拥挤了，各项资源都很紧张，所以他们会限制人口，把人和产业往周边赶，这就是超级城市的溢出效应，这些超大城市都会带出一个大都市圈，他们周边的中小城市会加速发展。

现在长三角、京津琼、粤港澳、西安、成都、武汉、长沙等地，正在形成一个超级大城市为中心，大城市为核心的城市群。我们来看2020年城市人口增量排行榜，在榜上的深圳、杭州、广州、宁波成长沙、西安、厦门、南京、郑州的城市以及北京、上海这些地方的房子你可以放心买，但并不是所有的区域再看政策层面国家十分明确，就是房租不炒，而且调控还在不断的加码。

我的理解就是国家要房价保持现状，以时间换空间。2020年7月国家召开了房地产工作座谈会，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，不作为短期，那么长期怎么样呢。另外参加这次会议的还有10个城市的负责人，这10个城市都在人口增量排长榜上，国家专门点名这些城市房价必须按住，未来这些城市的潜力如何？

大家可以仔细想一想，最后在金融层面国家不会允许房价出现大的动荡，局部小城市没有关系，但是一旦超出全国范围内大幅度下跌，超过30%就会引起整个银行系统的大量坏账。

为什么？因为买房首付30%，银行给你贷款70%，一旦房价下跌超过30%，银行手里的一堆房子就资不抵债变成坏账，银行一危险自然也不可能贷款给企业，那企业一完蛋就会造成大量人员失业，引发社会动荡，经济进行恶性循环，国家不会让这种事情发生，以免引发系统性的金融风险。

所以说一线城市和核心城市的房价，现在国家是在按着能买就买，如果是投资那就别和政策对着干，而远离核心大城市的小县城买房子还有什么意义？赶紧抛了，再重复一遍，未来十年超级城市核心大城市以及他们周边100公里范围内的中小城市会加速发展，房价还有空间，但是短期内政策调控在加码，房价会小幅度调整，其他三四五线城市能卖就卖，你所在的城市房价怎么走现在清楚了吗？

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