对于房地产市场的分析框架，地产圈一直流传着这样的一句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。这足以说明了人口因素之于房地产市场的重要性。而过去房地产之所以能够走出大牛市，房价能够上涨如此迅猛，最大的原因就是受益于国内巨大的人口红利。然而这些年，人口因素却在慢慢发生变化，人口进入负增长以及老龄化趋势的来临，都在影响房地产市场以及大家对后市的预期。这恐怕也是这几年楼市持续下行调整的主要原因之一吧。但是人口因素变化对房地产市场的影响估计不是几年时间就可以消除的，未来在相当长的一段时期内，都可能成为房地产发展的最大利空因素。我们来看看人口的一些数据吧。据国家统计局数据：2023年年末全国人口14.10亿人，较2022年末减少208万人。2022年末全国人口14.12亿人，较2021年末减少85万人，首次出现负增长对于2023年末和2022年末的人口数据，人口负增长的趋势不但没有变好，反而降幅在扩大。实际上根据国际上一些其他国家曾经发生过类似人口减少的经验，人口一旦进入负增长后，在短时间是很难逆转的。而另一个重要的人口发展特征就是人口老龄化趋势，之前人口“七普”的一些数据也能说明问题。据“七普”数据：0-14岁人口较上个10年上涨了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点，而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点。这些数据比较明显告诉我们，未来年轻人越来越少，老年人越来越多，人口老龄化日趋严重。其实官方关于老龄化也表达过这样的观点：预计2035年左右，中国60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。当人口进入负增长及人口老龄化的来临，将会导致人口红利减弱，对房地产市场最直接的影响就是住房需求的减少，没有大量新增需求的驱动，房地产再也难像过去一样发展了，这无疑是房地产市场未来最大的利空。