文/乐居财经 李奕和

近日，一场隆重的开工仪式在佛山三水举行。主角是位于佛山三水北江新区核心的淼汇·天萃项目。作为佛山首个第四代住宅试点项目，自拿地开始便被寄予了新时期 “好房子”的期待，吸引了广泛关注。

这个项目由三水西南控股与三水产业发展集团联合投资开发，由旭辉建管全过程建设管理。也是旭辉建管在华南区域拿下的首个“四代宅”项目。

2024年，代建行业面临压力与挑战，整体呈现“增速放缓、结构分化”特征，行业新拓建筑面积同比下降5%。

这是代建行业首次出现新增签约面积的下滑。行业新签门槛提升，竞争进一步加剧。

而正是在这样激烈竞争的大环境下，旭辉建管凭借深耕策略，厚积薄发，在华南区域连续拿下了多个项目，涵盖住宅，商业（商办大平层、中小商业体），产业园区等多业态，还参与了多个纾困项目解题，代建版图不断扩大。

旭辉建管为何能在代建红海中逆势突围？它在华南区域的策略、优势是什么？它的战略布局、未来发展又如何规划？在活动当天，乐居财经与旭辉建管华南区域总经理李业宏进行了深入的沟通交流。

旭辉建管华南总经理 李业宏

以客户需求为导向，预判“好房子”市场需求

成功拿下佛山首个试点“四代宅”项目，李业宏认为离不开旭辉建管对市场的研判与提前部署，“于旭辉建管而言，以客户为中心不是一个口号，我们对于好房子需求做了较早的预判，在淼汇·天萃之前，旭辉建管已经在全国落地了有5个四代宅产品，对于四代宅的研究、打造思路、产品品质标准做了非常体系化的建设，这是委托方愿意把如此重要项目交给我们的重要原因之一”。

此外，李业宏表示，得益于城市深耕战略，旭辉建管对华南市场的城市特性及客户需求理解足够深刻，团队也足够稳定专业。深刻的城市解读，强大的客户认知，足够专业的服务团队建立了旭辉建管在华南市场的护城河，让旭辉建管有能力为委托方提供最好的服务，也为公司对当地资源的快速调动打下了坚实的基础。

以佛山市场为例，在淼汇·天萃之前旭辉建管已在这个城市布局了多个项目， 乐居财经了解到，淼汇·天萃是旭辉建管去年以来在佛山成功获取的第三个优质项目。在佛山市场持续深耕的同时，旭辉建管在惠州同样迎来重要突破。去年10月，旭辉建管成功中标惠州新材料产业园（一期）保障性住房项目全过程代建管理。这是旭辉建管在惠州获取的政府首例产业园保障性住房全过程代建服务项目。

在李业宏看来，代建就是一门口碑生意或者说是朋友圈的生意。企业只有将业主满意度做起来后，才能在行业形成自身的竞争优势。因此，对于客户满意度的问题，旭辉建管也看得很重。

“作为代建企业，我们对乙方的认知非常明确，为委托方做好服务、创造价值，建立基于口碑和信任的服务力很重要”，李业宏表示，“除了项目服务团队，我们区域中台也会定期对在管项目进行走访，一方面协助项目诊断及赋能，并对经营做动态调整建议，力求为委托方创造最大化的价值，另一方面也会对委托方进行满意度调研”，据了解，旭辉建管2025年一季度委托方满意度打分达98分。

最新数据显示，2025年一季度，旭辉建管还在江苏、安徽、浙江、江西、河北、北京、天津、湖南、湖北、广东等地成功签约了28个项目，版图持续扩大。此外，一季度新拓项目中，委托方复委数量占比高达20%。

定制化 全业态解题，旭辉建管在华南跑出加速度

李业宏表示，定制化服务以及全业态的解题能力是旭辉建管的核心竞争力所在，其目前已逐步从本身的产品打造能力，向服务能力、运营能力扩展。

事实上，如今随着整个代建行业已进入红海竞争阶段，市场也对代建企业的能力提出了更高的要求。早期的代建，更多可能是住宅代建、管理和销售，但如今业态已变得更为多维，比如商业资产的开发、运营、增值，甚至是资产的退出等，都要求代建企业需要具备更加全面的专业能力。

早在2023年，旭辉建管率先在业内推出“定制化服务体系”，并始终专注从委托方角度出发，以专业管理服务，兑现资产价值，提升管理效益，凭借专业的定制服务体系和卓越的服务口碑，赢得多地市场的广泛认可和委托方的信赖。

去年上半年，在华南区域，旭辉建管签约了海口海甸岛商业综合体项目全过程建设管理服务，并用专业服务打动委托方获得此项目商业运营的复委，在海南市场取得全新突破。

而刚过去的3月12日，旭辉建管还与佛山南海区里水镇政府，乐宜里文旅签约战略合作，将联手佛山南海区里水镇政府落地首个战略级文商旅项目。

凭借着定制化 全业态的解题能力，旭辉建管在行业的优势得到持续展现。

过去的2024年，旭辉建管在行业持续承压下，取得了地产代建企业新签规模TOP2的成绩，稳居行业前列，进一步印证了其核心能力的优势。截止2024年底，旭辉建管已于70余城市落地近200个项目，累计管理面积超3000万平方米。

同时，旭辉建管在华南区域也厚积薄发，迎来全面突围，连续7个月，成功签约10个项目，年度签约规模同比增长率高达1723%（18倍），实现华南“2省5市”矩阵式战略布局，迅速跻身华南代建市场“第一梯队”。

从商业代建到政府代建，构建复杂项目解题能力

对于华南旭辉建管接下来的拓展，李业宏介绍，这两三年主要集中在政府城投类项目上。他指出，如今三水西南的淼汇·天萃项目只是一个开始，后续我们相信在这块业务还会有更的项目落地。

可以预见的是，伴随各地政府持续推进保障性住房、城中村改造、产城融合、市政配套完善，以及房地产市场逐步回暖，央国企和城投平台拿地开工率回升，都为代建企业打开了广阔的空间。

另外，AMC类的代建项目也是华南旭辉建管的重要发力点。

李业宏透露，现在AMC项目不良资产的盘活，在整个市场的占比将逐步扩大。不过，AMC类的项目跟常规的住宅开发不太一样，因为前者涉及的范围会更广，它可能涉及到多个复杂的债权债务关系，项目本体难度大，不仅涉及司法及金融相关的资源整合，对产品研判的要求也更高，其开发建设过程会遇到更多的难题。

“目前旭辉建管与四大资产管理公司均达成了战略合作并已有项目落地，对此类复杂项目我们充满信心”李业宏对乐居财经表示。

在未来，代建行业机遇与挑战并存。

对于华南旭辉建管而言，这是一个不进则退的关键时期。唯有不断优化组织结构、提升运营效率，持续深耕产品品质、积极探索代建新模式，真正提升客户满意度与黏性，才能在激烈的市场角逐中占据主动，实现更加稳健和可持续的增长。