荔湾最近一点都不闲着。

那边厢将荔湾河柳街地块延期出让（相关链接），这边厢，花地湾又要急急脚推地了。

只不过，花地湾在荔湾来说，已经是天量供应的存在，这宗地要有怎样的过人之处，才能“杀出重围”？

10月19日，广州自规局公示浣花路AF021628地块控规调整，调整后，白鹅潭中部增加了约3万㎡建面的宅地。

从控规图可以看出，地块原本以公共绿地、村镇企业用地为主。

调整后，宅地、商地、行政办公用地都给配齐了，同时保留大部分靠近河涌位置的绿地。

这么看来，有小区、有商业、有写字楼、还有公园，真是把蚊型地玩出花来了。

更重要的是，宅地容积率只有3.3，而目前花地湾板块新盘容积率普遍在4-8之间。

对比下来，这宗地容积率低，还是新规后产品，舒适度和实用率都能吊打花地湾市面上新盘。

不过你要说它会对花地湾楼市造成冲击，可能性倒也不大。

因为它的位置，emm，有点一言难尽。

公示上，是这样描述地块位置的：

项目地块位于白鹅潭商务区中部，花地大道中以东，芳村大道东以西，浣花路以南，用地面积3.11公顷。

规划调整范围用地面积5.47公顷，涉及AF0216规划管理单元，单元面积59.83公顷。

打上“白鹅潭商务区中部”标签，乍一看位置很好，实际上，地块在与万科金域曦府隔了一条花溪路，周边虽然有地铁一号线、广佛线途经，但无论去哪个地铁站，百度地图显示步行时间都在18-22分钟左右，不算特别近。

而目前花地湾在售主流新盘，步行到地铁站的距离都能控制在1公里左右。

比如中海浣花里，步行到地铁1号线坑口站，约6分钟；万科·理想花地·瑧园步行到地铁1号线花地湾站，约12分钟。

另外，地块北面是沙涌工业区，南面是进展缓慢的坑口村旧改，西面被老旧小区包围，城市界面一般，且一时半会很难有改变。

它本身体量又很小，不能像隔壁万科那样引入大量商业，目前商业配套只能靠蹭。

未来可以期待一下万科花地湾项目的约18万㎡超级购物中心，以及白鹅潭的万象系商业。

回顾近5年，荔湾的新房供应量，一直由花地湾和广钢新城撑起。

其中花地湾的广信资产包被万科拿下后，近3年被陆续开发出，随后保利、中海加入战场。

据合富研究院不完全统计，目前花地湾已开发项目总建超130万㎡，待开发住宅总建超150万㎡。

截至10月上旬，花地湾及广钢新城板块成交量占了整个荔湾的6成，这6成里面，花地湾又占了4成多，几乎是每个想在荔湾买房的人逃不掉的板块。

究其原因，除了供应量大，还因为花地湾在售产品类型丰富，涵盖刚需和改善户型，把市面上主流客户一网打尽了。

特别是对于刚需买家来说，万科·理想花地·朗庭、中海浣花里都有建面约70来方的小户型，总价在305-350万元（数据来源贝壳网）之间，门槛在市区来说不算高。

回到前面提到的花地湾地块，会打造怎样的产品？

乐居君认为，地块体量不大，胜在可做新规后产品，够狠的话，实用率能做到很高，所以走刚需小户型路线，快进快出，未尝不可。

参考广钢新城板块的保利雅郡，主打建面约69-109㎡刚需户型，其中小户型开盘即卖爆，给后面小体量项目打了个样。

不过，当下最重要的问题不是地块要打造成怎样的产品，而是它上架后，能不能顺利卖出。

大家怎么看？