没想到，福州楼市大松绑后，火的却是法拍房。

国信达数据显示，今年前5个月，福州法拍住宅共成交了619套，同比上涨27.37%，平均成交折扣率则降到了76折。

价格优势使法拍房具备一定的市场受众，再加上政策也在鼓励这个市场，近日福州推出法拍房公积金贷款业务（省直、市直均可），吸引了越来越多购房者入场。

甚至，福州有不少人开始投资法拍房，因为一买一卖就是百万的套利空间！

我承认，做好背调的前提下，部分优质房源真能捡漏，但也要小心被一些浑水摸鱼的商拍房收割。

5月26日，阿里法拍平台成功拍出了位于鼓楼西二环的融侨花园三区7G、8G单元房产，建面约231.84㎡，成交价约367.87万元 ，折合单价约15867元/㎡。

此次属于二拍56折上架，最终经过58轮出价溢价率达到19.88%，但相较评估价也打了六七折，算得上捡漏了。

意外的是，刚成交不到一个月，6月18日，这套房源就出现在幸福里二手房平台，挂牌总价470万元，折合单价20272元/㎡。

这个价格比当初法拍裸价高出了102.13万元，扣掉税费等额外成本，房东也能净赚90万左右。当然，前提是卖得出去。

作为福州第一个精装交付的楼盘，融侨花园三区虽然房龄高达24年，但在融侨物业管理下，社区环境尚可，而且距离左海公园步行仅需4分钟。

东街1號在贝壳找房平台上查询到，该小区近一年中低楼层的成交均价约2.05万/㎡。而这套法拍房源位于高楼层，是由两套约115㎡户型打通的五房两厅，房东表示也可以分开出售。这么看，2.03万/㎡的挂牌价还算合理。

低价捡漏，然后转到二手市场赚差价，法拍房打开了房产投资的新思路。不过，快进快出很关键，如果半年以后再出售，有可能市场价跌得比你竞拍价还低。

需要提醒的是，法拍房投资并不适合所有人，它需要你熟悉相关程序并能承担一定风险。而有的小白，连法拍房和商拍房都分不清，那就很容易被收割。

房产拍卖主要包括两种类型：法拍和商业拍卖。

我们常说的法拍房，是指因债务人未能履行债务，债权人通过法律程序，由法院强制执行拍卖的房产。通常价格较低，但可能存在房屋权属不清、高税费、难腾房等风险。

上述那套融侨花园三区房源流入法拍市场，就是因为长乐区人民法院依法查封了被执行人名下房屋。

而商业正常拍卖，是指房产所有者自愿将房产委托给拍卖公司进行拍卖。借助线上拍卖平台通过公开竞价的方式出售二手房，也算是另一条卖房路径。

在阿里资产平台我们可以看到，除了“司法拍卖”，还有属于“资产交易”的商拍房，购房者要注意甄别。

近日阿里资产上架的恒力博纳广场一套起拍价77.78万元的92.63㎡四房，就是打着拍卖的名义卖房子。拍卖主体是一家拍卖公司，且公告中明确：本不动产的竞卖为私有资产转让，不等同于网络司法拍卖。

作为省府圈次新住宅，房源位于11层，还是精装修，起拍单价仅8397元/㎡，对比二手房2.1万左右的成交水平，相当笋了。

事实上，就跟“一元起拍”的噱头一样，只是用低价吸引流量。虽然这套房源没有设置保留价，但超1000人设置提醒，也不太可能以如此离谱的低价成交。

另外，成交后，购房者还需向阿里平台支付0.5%-1%的软件服务费，向拍卖公司支付1%的佣金，这些都是成本。

而且商拍房多次被媒体曝光“托加价”，本以为是捡漏，没想到就是市场价！

总之，商拍房捡漏几率比法拍房小，拍卖过程中要定好自己的心理底价，不要上头拍下高价。

对于商拍房的猫腻，最近有个案例引起了网友的讨论。

仓山公园道一号，5月29日以总价338.78万成交了一套商拍房，即位于7楼的155.87 ㎡江景大平层。彼时经过128轮叫价，溢价率达到惊人的115%。成交单价21735万/㎡，对比2.4万左右的市场价也有一定优势。

结果这套房源6月22日重新上架阿里房产拍卖，起拍价177.78万比上一轮高出了20万元！这什么操作？

有网友猜测，这是拍卖公司自己给自己抬轿子。

法拍房如果随意悔拍，受买人不仅要损失保证金，对再次拍卖产生的差价也要足额负担，而且是法院强制执行的那种。商拍房就不同了，如果是自己的托，那悔拍几乎没什么违约成本。

法拍房市场也有类似的骚操作。按照规定，司法拍卖所得，首先用于偿还被执行人债务，并实行“多退少补”的原则。

有的被执行人会动用马甲参拍，通过抬高成交价减轻自己债务压力。即使这把玩脱了，自己拍走房子，那么悔拍被银行收走的保证金，也是直接用于偿还自己的债务，没什么大损失。

过去，有多少人说法拍房便宜，就有多少人说法拍房晦气。但现在福州法拍市场一直保持着较高关注度。随着公积金贷款的放开，法拍房会成为更多福州人的置业/投资选择。

将于7月1日开拍的闽江世纪城A区6#楼101单元，最近就吸引了不少人围观。这套110.41㎡户型，起拍价约113.3万元，折合单价10261元/㎡。对比该小区今年以来低楼层1.85万/㎡的成交均价，极具性价比，大概率也会高溢价成交。

说了这么多，法拍房并不是什么“洪水猛兽”，但本质上是一场信息差巨大的交易，想在链条里赚到钱，没那么容易。