市北东涂料、高铁盘桂月云翠园以3.95W价格摇号，并且去化60%以上，大家应该可以深切感受到绿城的魅力，品牌的力量。

那么在杭州市场，有哪些板块即使绿城、滨江的项目依然都不需要摇号呢？

顺着桂月云翠园，我们从萧山区开始吧。

我觉得下次桂月云翠园应该就要加入流摇大军了。

根据过去经验，一个区域的品质楼盘刚开始都能摇号。但是吸收那部分极少的客户以后，后续也就只能躺平了，然后对周边二手房造成暴击。

萧山最为著名的死猪板块应该是新塘，滨江和旭辉合作的滨旭府（2.56W）卖到的现房依然在卖，在行情依然还好的2020年8月就率先倒下了，卧倒速度遥遥领先，应该是滨江最早不摇号项目。

另外滨江在新塘地铁口的翠栖府（3W）也已经躺平，该项目是杭州首个预售证直接降价的项目。刚开始入市时还凭借滨江的品质摇号了，后面随着客户的消耗就没有然后了。

如果说新塘是滨江的苦主，那么南站的苦只有绿城知道。

在行情火爆的2021年8月，绿城山澜桂语轩（3.2W）首次流摇，绿城和南站其他项目一起沉沦。

绿城山澜桂语轩的流摇对于周边二手房打击是致命的。

奥克斯金宸玖和府2022年10月交付，迄今成交1套。

世宸名府2023年2月交付，迄今成交2套。

要么大出血，要么直接失去流动性。

除了新塘和南站两个相邻的难兄难弟以外，南部卧城被认为萧山的万年坑。

2022年6月，滨江听悦雅庭（3W）首次流摇，但是慢慢卖也就卖掉了，比新塘和南站好一些，毕竟这两个板块滨江和绿城都惨烈的卖倒现房。

其实宁围的宁望府和流摇也就差了几个人，应该也归倒带不动板块。

宁围二手房同样也失去了流动性，美颂、晴海、悦美境府等一系列宁围二手房根本就无人问津。

滨江在萧山临浦还有一个超级大盘临澜之城（1.7W），2023年8月首次不要摇号。

本质上萧山除了少数几个围绕着滨江的板块还能摇号，大部分板块早就趴下了，那些没提到的板块很多只是没有滨江和绿城的项目而已。

买萧山大逻辑就是要买和滨江关系近的，远离滨江就是远离摇号。

余杭区同样有绿城和滨江伤心地，而且曾经都是大红大紫的板块。

北部新城作为当年的红盘板块，在天量供应下也被压趴。

滨江翠宸里和听翠轩两个项目分别在2023年8月和10月流摇。我估摸着星创映月璟园已经自闭，作为红盘被锁死想跑都没得跑。其实即使放出来应该也跑不掉，不如安心出租假装没跌吧。

看着好运路的惨状，绿城锦海棠带着奈尔堡的公区、无敌的大门即将入市，号称勾庄绿城芝澜月华轩。

没有无缘无故的努力，绿城如此努力只想别和滨江两翠一样败走勾庄。

另外沉沦的板块则是良渚，曾经的万人摇圣地也早没了当年的辉煌，滨江萃栖云庐也在2023年8月也成为流摇盘。

板块新盘大规模供应，滨江、绿城未售罄对于二手房的致命打击同样在良渚上体现。

万科未来城一期二手房在万科星图光年未售罄以后价格开始明显下滑，后来又承受了云熙未售罄的打击，最后再被绿城玉海棠按倒。未来城一期受到品质新盘多连杀以后二手房一路下滑，目前二手房已经降到2.7W，近一年又跌了20%。

未来科技城区域成为余杭区唯一还未沉沦的圣地。

余杭区和萧山区至少有部分板块还未沉沦，临平区则是全军覆没。

临平新城新城绿城汀桂里（2.9W）2023年9月首次流摇，然后也一直躺地上打滚。

临平山北应该是绿城和滨江项目最密集的低价板块，绿城和滨江一起趴窝。

最早是滨江咏翠芳华轩（2.26W）在2022年11月首次不摇号，2023年7月绿城月依星河轩也加入了流摇的大军。不是绿城更牛逼，只是绿城入市得晚一些。

临平山北在滨江和绿城流摇以后对于二手房的打击是致命的，山北流量王金都夏宫已经跌倒1.72W，跌回了2017年新房在售价格。

此外绿城在星桥还有月映星语园在卖，项目刚开始卖的还行，但是从2022年9月开始也进入了流摇的节奏。

另外乔司翁梅有滨江低密春曼雅庐洋房（2.8W）和叠排（3.4W）在卖，2023年12月入市以来从来就没有摇过号。

所以临平方向绿城、滨江全军覆没，无一幸免。

地铁9号线一路向北，是一辆无法摇号的列车。

主城区是不是情况会好一些呢？

我们从钱塘区开始吧。

金沙湖应该是绿城也带不动的板块中价格最高的那个。

绿城和万科在金沙湖狭路相逢，万科朗拾湖著先是送车位背刺绿城，然后绿城紫棠园预售证直接降价进行反击。

金沙湖万科和绿城卷品质、卷价格的时候，二手房直接死翘翘。

2023年9月绿城紫棠园首次流摇（3.83W），那时候龙湖滟澜山还能卖到3.58W，并且此前1-2年价格保持较为稳定。但是随着紫棠园流摇，滟澜山业主信心崩塌，随后滟澜山价格一路狂降。

2023年Q4则滟澜山降到3.31W，2024年Q1继续降到3W，半年跌了16%。

下沙核心金沙湖都不行，那外围的元成自然更不行。

中铁建绿城春咏风荷里（2.7W）除了首开需要摇号以外，统统不要摇号，去了就是房东，在2022年10月行情还没有这么冷的时候就率先躺平了。

元成是整个杭州比较早开始送车位的板块，隔壁广宇锦上云澜被迫直接降价但是效果了了，元成成为下沙最惨板块。

另外滨江和兴耀坐庄大江东江海之城，品质卷的飞起，刚开始依然能靠品质吸引客户，但是后续客户量跟不上开发量所以依然难以避免流摇。

湖境观岚湾（2.13W）2023年2月也加入了流摇大军。再一次证明，卷品质刚开始有用，后来实在没客户了也就没用了。

不是说钱塘区其他板块牛逼，而是他们近期没有绿城或滨江的项目在卖。

高教园板块2023年2月绿城燕语春风居售罄，1139人登记，可以看出高教园的热度不是钱塘区其他板块可以媲美的。

高教园板块是整个钱塘区中我最看好的板块，左手金沙湖配套、右手下沙沿江的学区，价格比金沙湖还便宜8000。

如果说钱塘区还有哪个板块绿城和滨江可以带的动，那只能是高教园板块。

真正的主城区情况确实较好，但是也有两个板块属于滨江和绿城带不动得，他们均位于拱墅区。

一个是桃源锦翠金宸府，早在2022年12月就出现了首次流摇的情况。

作为2015年神盘的宋都香悦郡价格已经跌倒2.9W，比新房限价还低了0.5W。

另外一个板块则是运河新城北的映运轩（2.95W），在2023年9月首次出现流摇。

地铁4号线北沿线和9号线一样惨烈，桃源不行、运河新城北不行、甚至北部新城外围也不行，全是串在4号线上的蚂蚱。

我们可以看到滨江和绿城都带不动的板块主要集中在3.5W以下板块，短期内绿城、滨江的品质确实可以带来销售量，但是当一批客户消耗完了以后即使品质也无法避免流摇。

一旦滨江和绿城出现卖不完、流摇的情况，二手房直接塌方。次新房由于IPO价格过高的项目，直接无流动性。早期项目IPO价格较低则是价格快速下降。

当绿城和滨江都卖不完的板块应尽量避免，更不应该购买该板块非绿城和滨江的项目。