以2024年9月24日发布会重磅信号为导火索，外加上几次高级别喊话和一线降首付、降准等实际举措拱火，一线等城市去年四季度楼市成交数据相当抢眼，一向被认为是楼市走向先导指标的土拍市场，也进入到高溢价时代，多地历史价格记录被刷新，“地王”大面积出现。

仿佛就在一夜之间，房地产市场从ICU迈进KTV。这差点让人忘却了过去三年多楼市调整的凄凄惨惨戚戚。

开年后，陆续公布的各方面年度数据，终于唤醒我们对楼市调整周期中的阵痛的记忆。

千亿房企已经压缩到11家，“地产一哥”保利发展全口径销售额同比大幅下滑23.93%，全年完成正增长的只有一颗独苗——中海，幅度也仅是微不足道的0.25%。

在深圳楼市进入火爆状态的同时，我们也捕捉到部分区域涛声依旧，与同城化的东莞、惠州表现如出一辙。

近一个多月来，楼市人气明显走弱。比如深圳新房日认购网签套数又开始回到2024年9月之前的百套水平，相比于去年10月、11月份动辄3、400套，甚至7、800套，下降幅度惊人，直接又跌进冰窟。

这让我们对2025年楼市走向的判断，需要更多一些偏向谨慎的考量。

虽然我们会始终恪守“没有最低，只有更低”，但此时，过度悲观似乎是可以抛弃的，而乐观预判，仍然需要以科学研判为基础。

本文重点表达的观点是，2025年买房时间点已经若隐若现。

对于2025年楼市的基本判断，需要坚守的“一个中心”理念，就是大放水必然到来！

虽然近期美元走强对咱们降准降息构成掣肘，但降准降息的语境在一个月时间内就出现了从“适时”到“择机”的变化，说明这项工作已经迫在眉睫，说来就来，晚来不如早来。

而民间期待的减税降费、以旧换新补贴、消费券等“派钱”行动，一直没停，后续还会焕新加码。

能不能在2025年买房，还需要明确“两个基本点”。

一个是大的方面，对经济走势的预期，一个是小的方面，个人的家庭状况。

先说经济预期。

预期好坏意味着信心指数。基本可以肯定的是，2025年极难实现逆转，面临的形势和环境可能更加恶劣。我们应该更多的着眼于2026年，“十五五”的开局之年。

为了更长远的2035目标、2050目标，2025年必须要给“十五五”规划提供坚实基础。怎么干？只有两个字：拼了！包括硬钢一些西方势力。

对于最终的结果，我持乐观态度。我们现在经历的基本就是最坏的时期，即使有更糟糕的情况出现，也只会是短期的、可以克服的。

这一点，必须相信国运，做一个坚定的爱国者！

再说家庭及个人状况。

一旦确定楼市进入向上周期，砸锅卖铁也要买套房。这点我基本不会否定。

但很显然，现在还无法界定“向上周期”是否到来，调整周期有没有接近尾声还不好轻易下结论。

所以，2025年买房建议，不适合所有人群，需要根据你所在的城市、所从事的行业，及未来数年收入的稳定性和成长性。

这几年见到的因买房影响到家庭和谐、社会和谐的太多了，给自己增加压力，给社会添加麻烦，占用本就紧张的公众资源，其中很多都是“房价上涨论”的拥趸，而没有全面权衡和评估个人在应对社会经济状况骤然变化中所能接受的承载。

房贷基本是普通家庭背负最沉重的支出，一旦收入和支出状况失衡，结果自不必说。如果伴随着房价下跌，更会加剧各种焦虑。在深圳，近几年亏掉首付的不少，那批捧红“日光”盘的业主，基本都会走上或将要走上“团建”的路子。

综上所述，2025年买房时间点并不适用于所有家庭。

即使年后出现“小阳春”行情，也会与绝大多数人无关。

从去年11月份开始，一兵就多次强调，当时的行情是部分城市、部分片区、部分产品的行情。现在看来，当时的判断是对的，而且稍显保守，应该更加明确是极少数城市、极少数片区和极少数产品的行情。

基于经济和人口等方面的基本判断，2025年的楼市，尤其是楼价走向具有极大的不确定性，目前偏悲观情绪占上风。

虽然不排除会有楼价上涨情况的出现，但距离全面性的“止跌回稳”为时尚早。

但这不影响我们针对一部分人做出会出现买房时间点的判断。

一方面，政策托底力量还会持续增强，房价继续向下调整空间非常有限，购买安全边际较高。

有国外机构预测2025年中国楼价会下跌25%，依据看起来非常充分，但我认为，在中国百城中，这种情况即使有，也只会是极限个案，绝大多数城市会控制在5%以内，而且一定会出现上涨的城市。

对于自住买家，短期3、5个点的调整，必须要有接受的心理准备，以豁达心态忽视短期价格波动。

另一方面，2025年是“十四五”收官之年，三月初的“两会”很快会给出增长目标，料与5%不会相差太大，进一步对“止跌回稳”构成支撑。

以一兵熟悉的深圳为例，预计本年度内，楼市成交还会出现类似去年四季度的脉冲式行情。这个情况的出现，相对较热的片区和一部分产品的价格会受刺激实现上涨。

那么，这个时间点大概率出现在什么时间？

肯定不会是目前。楼市已经进入传统的“春节”销售淡季，最近深圳楼市人气已经出现下滑，新房认购网签套数多数会在百套左右，回到去年9月份前的水平。

内地城市会出现另外一种状态，部分城市可能受“返乡”置业刺激，成交量出现放大。

前几天，有媒体和专家喊出“金三银四”，表达了对“小阳春”行情的期待。

一兵以为，这在经济实力靠前的城市实现的概率很大。

“春节”过后，人口主要流向无外乎高级别城市和省会城市，城市活力受到激发，奠定了“小阳春”的基础。

另有两个重磅因素，决定这些城市将从3月份开始，掀起新一轮成交高潮。

一是3月4日、3月5日先后开幕的政协、人大会议，将打造年度最强政策节点。在提出年度GDP目标时，一定会配套众多刺激手段，对去年12月份经济工作会议的指示精神进行落地。

“两会”前后，政策利好密集，有助于楼市信心修复，加快一部分人的入市步伐。

二是房企处于偿债需要所展开的以降低售价为主的促销，有利于置业者购买到更实惠的房子。

据克而瑞，2025年内地房企债务到期规模约5257亿元，高于2024年不少。这些债务不会按月平均偿还，年内的高峰期集中在第三季度。

虽然还存在展期、融资手段，但无法避免的还有从现在开始到偿债的三季度之前，偿债压力较大的房企将会加大楼盘促销力度，以确保回笼足够的资金，为市场提供了“捡漏”和“抄底”机会。

这个时间基本可与“两会”效应形成共振，决定了“金三”出现的合理性，也解决了年度买房最佳时间节点的困惑。

当然，仅有“金三”不会一劳永逸，更长远一点的走势才是大家最关心的。接下去的二季度、三季度，还有四季度，甚至2026年将会怎样？

这就回到老话题了，超常规刺激政策和放水力度，兑现的时间和周期。毕竟，从去年全年的多轮救市效果看，亢奋的周期都不太长，若想“再来一次”，少数城市靠自身活力，更多的城市有赖于外因刺激。

1月8日晚，博鳌亚洲论坛副理事长周小川发表新年展望致辞，谈到2025年世界的变与不变时，指出“我们仍需要准备应对巨大而深刻的‘世界之变’”。

因为“变”的确定性存在，我们才应该在“变”的充满不确定性的通道里寻找确定性机会。

2025年3月，部分城市、部分片区、部分产品将验证“金三”成色。在媒体专家喊出“金三银四”预判时，一兵希望能够应验，另再加上一个“钻五”。

正如深圳在2024年四季度的成交量狂飙，成功“再来一次”的话，并无缝承接到“金九银十”，会为完成全年“止跌回稳”目标奠定扎实基础，酝酿更长周期的良好预期。

此时，这种心理暗示的意义，甚至比真金白银还要重要。且行且观察，且行且珍惜！

图源：深业世纪山谷