壹

《证券市场红周刊》近日刊发了一篇题为《富力地产被曝拒为员工“内购退款”，面临债券集中兑付压力》的文章，报道了富力如何失信于员工。

在环京楼市大热的那些年，香河富力新城也算一个网红盘。在2017年限购前，富力新城最高涨到2.5万元。但在限购后，其房价也随着整个环京楼市的下行而一路走低。在2019年，当富力新城降到1.13万元时，富力将房子销售给自己的员工，再由员工自行出售。通过这种方式，员工可以赚取差价，富力也能尽快回笼资金，可谓一举两得。

为了打消员工的后顾之忧，双方约定，如果员工在三年内找到“接盘侠”，富力会配合将房子以一手房的名义过户。如果三年期满，房子没有卖出去，富力也承诺退款，并免除违约金。

然而，经验主义败给了现实。谁也不曾料到，环京楼市的颓势会连续几年无法改善。在去年清明假期，富力新城推出单价仅8000元的特价房，且买房就送车位。为此，微博还曾热议“环京楼市最惨的香河，房价‘膝斩’”的消息。如今，富力新城的价格进一步下探到7500元左右。

房价下跌，员工自然不愿亏本出售房子，把希望寄托于富力能够如约退款上。双方约定的三年期限是到今年3月，可富力至今没有退款。

富力在业内知名的“负翁”，这次失信于员工，只不过再一次暴露了富力旷日持久的债务危机。

贰

1994年，富力靠旧厂改造一举成名，曾经列位“华南五虎”，但一次次对于政策的踏空和战略偏离主航道，让富力错失了地产黄金年代。

在中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势中，当诸多同行纷纷专注于住宅地产开发时，富力却大跃进般地发展商业地产，导致资金链危机频频。富力地产从2004年开始投资建设高端酒店，在2017年那场“世纪交易”中，近两百亿的收购对高负债的富力来说无疑是雪上加霜。

对于战略的这次失误，在2021年中期业绩发布会上，富力管理层曾经坦言，“富力地产当年接下万达很多商业物业，主要是酒店，后来疫情对酒店的业务产生了很大的影响。而且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”

回首2018年，算是富力的“高光时刻”，销售额达到1311亿元，富力成功晋级“千亿”阵营。不过，在接下来的2019年，富力业绩为1382亿元，到2020年则为1388亿元，这两年富力的业绩只能说维持了小幅增长的体面，但2021年的业绩就只能用每况愈下来形容了。

根据富力艰难发布的未经审核的年报显示，2021年富力地产实现合约销售总额1201亿元。同比降幅高达19.7%。而从941万平方米的销售总建筑面积来看，同比降幅也达到23%。

至于富力2020年就提出的1500亿元的销售目标，在2021年业绩大幅下滑之际，再次成为镜花水月。

业绩下滑的同时，富力的债务危机也如影随形。从2015年至2021年，富力地产的净负债率分别为124%、160%、170%和184%、198.88%、130%和123%。我们可以看出，自2020年富力净负债率大降近69个百分点之后，去年净负债率又出现了小幅下降，但仍处于明显高位。

在净负债率居高不下的同时，富力的经营性现金流从2013年到2019年连续7年处于净流出状态。

在2020年，富力的经营性现金流终于实现了净流入，达到193.24亿元。而到2021年底，富力总借款为1327亿元，持有现金及现金等价物62.57亿元，但富力一年内到期借款约580亿元，这就意味着富力距离覆盖580亿元的短债仍有逾500亿元的缺口。

叁

审视富力经营性现金流在2020年打的那个翻身仗，主要得益于不断地变卖资产和缩减员工数量，并不是由于富力经营情况向好使然。

富力变卖资产这种态势一直在持续。去年富力曾以不超过100亿元的价格，向碧桂园服务出售了天力物业100%股权，还曾第二次向黑石集团出售了广州空港物流园的权益。而且，富力方面表示，2022年还将实现更多资产出售，从而提供额外资金来源，包括透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。譬如，在今年3月，富力就曾以7.96亿元的价格出售了英国伦敦房地产项目——Vauxhall Square。

与那些业已爆雷的房企相比，债务持续高企，不断以“卖卖卖”的方式求生的富力在行业内被人称为“不死鸟”，但从如今连员工都坑的行为来看，富力是否能避过房企的这轮“爆雷潮”，还真说不好。