以前我们中国经济每次复苏的时候,真正的龙头,真正的抓手是什么呢?每次都是房地产,几乎没有什么例外。但这次大家发现不一样了,我们本来寄希望于在2023年年初的一个时候,中国的房地产这个行业在经历了将近两年的下滑之后能够企稳。尤其是在三道和两道红线,几乎可以说是结束之后,但后来发现他并没有企稳。
房地产行业到今天,存在着三个下降螺旋。
第一个下降螺旋特别简单,就是房价下跌导致大家购买的意愿,尤其是投机的意愿和投资的意愿急剧下降。
第二个下降螺旋,就是在保交楼和买房之间。越是存在保交楼的问题,大家越不愿意买房,越不愿意买房,房地产开发商就没有这个资金。
第三个下降螺旋是什么呢?是在房地产和我们的财政之间。中国财政的钱38%来自于与土地。按照国家统计局的数据,来自于卖地得收入下降了50%左右。实际上要扣除地方政府把地卖给自己平台的那部分资金,真正的跌幅远远超过50%。
那么其中的原因是什么?我们疫情时间比较长,所以有比较强的疤痕效应。
2023年的八月份,当我们再一次开启新的一轮房地产的宽松政策的时候,很多城市取消了限购限售之后,很多人以为我们中国的房地产真的要开始复苏了。后来发现只是经历了九月、十月份一两个星期的小阳春,还是没有复苏。
去年年底的那个时候,我们发现我们必须得通过其他的政策,所以中央政府推出了三项工程,城中村改造和保障房,是直接针对房地产。
但是到了今年前四个月,按照国家统计局的这个数据,我们国家的房地产销售按金额来计算下降了30%。如果我们按照前100个开发商的数据来看,我们的房地产销售金额下降了50%。
那么为什么房地产这么重要呢?道理特别简单,第一,他在巨幅下滑之前,在2022年之前,房地产贡献了我们中国GDP的将近四分之一。他贡献了整个中国广义财政收入的38%,它在我们整个中国居民财富中间的占比达到了70%左右。它在以往的历次整个中国经济复苏的过程中间,它在信贷拉动方面占比是相当高。上一轮在2016、17年的时候,曾经有那么两个季度,它占新增信贷的60%左右。这就是为什么2023年年初以来整个中国经济的复苏不如人意。
第一我们人口已经几乎没有什么增长,甚至在过去几年开始下降了。
第二就是我们在过去的几年,有些方面的应该说紧缩力度太大了,对我们整个中国的房地产,对行业的损害可能确实是比较大。包括一些限购限售政策。
一些开发商已经遭受重创的可能,一时间很难恢复过来。
保交楼问题。至于这个问题有多大,官方没有统计。去年做过一些统计,保守估计在1000到2000万套之间。这些房子逾期交付,并不一定是烂尾楼。
这三个下降螺旋,现在可以做这个判断,中国的房地产企业,已经几乎没有靠自己的能力来进行自我修复了。