19999元/㎡起！福州五四北板块房价最坚挺的新盘——鲁能公馆三期，终究还是低下了高昂的头颅！

而外围除了便宜没啥优势的金地五四领峯，更要继续降价策略，悲壮地喊出了1.25万/㎡的历史最低价！

当板块内一批位置更好、地价更合理的住宅项目等待入市，这些卖成现房的楼盘已经认清形势：

不降价不行了！

位于福州五四北核心区——琴亭湖片区的鲁能公馆三期，从2021年底开盘起，均价一直坚挺在2.6-2.8万水平，即便是今年上半年那波特价房，也要23888元/㎡起。

但最近，这个五四北在售最贵楼盘放出了一批19999元/㎡起的工抵房，高层也跌到了21999元/㎡。据悉，这20套房源均为110㎡的精装现房。

此前，土拍楼面价15582元/㎡的鲁能公馆三期，一直被吐槽房价虚高。那如今2.1万左右的均价，可以入手了吗？

没有绝对的便宜，只有相对的划算。

东街1號对比了隔壁2020年交房的鲁能公馆二期，同样是纯商盘，后者目前在贝壳找房平台上的挂牌均价是2.68万/㎡，今年上半年二手房成交均价大概在2.19万/㎡。

另外，三期规划的是9栋高层住宅，社区空间较完整，而二期只是三栋住宅的小社区。

新房的话，项目最大的竞品应该是站坂片区的国贸保利和颂锦原，作为精装纯商盘，目前均价大概在两万三四。对比来看，靠近鼓楼的鲁能公馆三期地段配套更胜一筹。

这么对标，三期19999元/㎡起的工抵房有一定优势，但缺点也很明显。

鲁能公馆三期110㎡户型都是连廊中间户，采光隐私不佳，堪称全盘最难卖的户型，去年这个时候甚至要赠送一个车位来去化。

至于精装修。鲁能公馆三期是去年底交房的，但官媒4月初报道过，不少业主发现精装房的墙角、地板出现大面积发霉痕迹。业主的心情大概就是

交房前：“ 哇，提前半年交付。”

交房后：“哦，赶工期。”

其实，当年鲁能公馆一期的精装口碑就很一般，二期虽然是毛坯，但也被曝过雨水倒灌小区电梯等质量问题。

除了近鼓楼、精装现房，鲁能公馆三期最大的卖点还包括，提前划片九年一贯制的福州屏东中学教育集团象峰学校（即象峰学校二部）。屏东中学多年来稳居福州公立初中TOP2，但象峰学校只是成员校，暂时还称不上学区。

集团化办学的趋势下，福州购房者要对名校“冠名”祛魅了。而步行近20分钟才能到达的地铁站，不提也罢。

总之，19999元/㎡起的价格能不能买，要看自己权衡利弊了。

一度是福州北区单盘成交面积销冠的鲁能公馆三期，怎么突然就降价出货了?

除了交房后的质量问题外，竞品分流也是重要原因。

前两三年，除了地铁秀山站附近快速清盘的绿城海棠映月和建发璟园，五四北核心区并无新盘入市。供求失衡下，价格直逼三万的鲁能公馆三期在不开分销的情况下，2022、2023两年时间硬是卖出了476套（数据来源克而瑞）。

但去年底，国贸保利和颂锦原的入市让板块新盘重新排序。

克而瑞数据显示，2024年上半年，国贸保利和颂璟原斩获了4.58亿元的销售额，成交面积2.32万㎡，怎么看都是领跑北区。另据自媒体“刚需探房”统计，6月份，国贸保利和颂璟原以62套的成交量成为五区销冠。

上面说到，和颂璟原的地段配套未必赢过鲁能公馆三期，但83㎡、95㎡差异化户型带来的低总价更匹配板块需求。而且同样是110㎡，和颂璟原做到了四房，鲁能公馆三期只规划了三房。叠加保利和国贸的高品牌认可度及操盘能力，项目得以突出重围。

被挤出榜单的鲁能公馆三期上半年具体销量多少，尚未可知。但市不动产登记交易平台的数据显示，领证两年半，该项目1000套住宅还有474套可售，去化率仅52.6%。照这个速度，还得再卖两年。

除了国贸保利和颂璟原风头正劲，五四北一批市属国企项目也将入市抢客。涧田湖边的新投映悦湖已经放出79-143㎡的产品信息，与鲁能公馆三期的刚改客群重叠度较高。

此外，新店东片区的左海翠宸里、新榕2023-57号、新榕2023-59号也是待入市状态，比鲁能公馆三期更靠近北三环。片区内还有6幅宅地待出让，起拍楼面价1万出头。

一句话，近鼓楼不缺更具性价比的新盘了。而且鲁能公馆三期95㎡小户型没剩多少，目前主推的110-125㎡户型对购买力要求较高。主动降价抢跑，才是上上策！

未来两年内，五四北市场竞争加剧，外围斗顶片区新盘的去化压力比核心区更大！

背靠莲花峰万寿园的金地五四领峯，2021年曾以近2万/㎡的高姿态入市。被市场教训后，东区（即二期金地都会上城）6号楼去年喊出“1.38万/㎡，楼层任选”的口号，这几天又推出“12500元/㎡，楼层任选”的工抵房。

降价有用吗？

有！上周，闽侯5888元/㎡起的金地自在城就大卖了68套。

据悉，金地五四领峯一期900多套住宅几乎卖完了，市不动产登记交易平台显示，目前只剩二期91套住宅未网签。跌破底价后，清盘指日可待。

此外，滞销多年的绿城柳岸晓风也在拼刺刀。该盘土拍楼面价高达19242元/㎡，近日祭出了16888元/㎡的特价房，同样也是精装现房。

几乎没有新盘能扛过这轮价格战。接下来，五四北楼市的天平继续向购房者倾斜！

上为正文。