商铺属于商业性质的地产，和住宅的增值潜力、含金量价值不可相提并论，如果把它放到商办写字楼的赛道，来评价是否值得买入，主要可以考虑以下3个维度：

从商铺本身的回报率而言，能够租到8万一年的商铺，200万入手，理想情况下，年化大概在4%的收益率。

但是，这其中需要考虑有无空置期、空置期多长、税费缴纳、物业持有成本等各方面的因素，大致年化达到百分之3点几，在当下经济增速放缓的大背景下，已经算得上是不错的收益率了。

如果这个收益率能够持续下去，租金如果逐年有一定的递增率，差不多将近20多年也能够回本，算下来并没有很大的溢价泡沫。

更重要的是，商铺如果是现铺，不是期房，那么风险就变得更加可控，至少不会出现交了钱交不了房的烂尾、停工等结果。

投资商业地产，一个很值得关注的点，就是付款方式和周期，有的要求是5成，有的要求全款，很少能像住宅那样首付20%的比例就能撬动那么高杠杆的。

所以，商办写字楼类的商业性地产，自有资金就显得尤为关键。

但资金的使用，是有机会成本的，比如，同样的200万，如果你有其他更好的渠道，能够实现让200万年化收益率大于4%，高于每年8万的租金，那么买这个商铺就不划算。

当然，也要考虑风险是否对等的问题，商铺如果是现房，风险很大概率可控，至少实物资产放在这里。

假设200万用来做其他的项目，比如容易爆雷的p2p或者其他理财产品，说不准你想要别人的收益，别人盯上的是你的本金，就得不偿失了。

所以，考虑资金占用的机会成本，也要同时权衡好风险利弊，也就是说，在风险大致和买商铺对等的前提下，能否有其他的渠道实现4%以上的年化收益率，如不能实现，那么还不如买商铺划算。

大背景下的“房住不炒”，字面意思也表明了适用范畴：居住用房。

而商办写字楼类的地产，作为房地产赛道中的另一个巨量的“蓄水池”，未来是否有可能取代住房的涨幅，成为房地产新的突破？

这些都是存在可能性的，毕竟，商办写字楼不属于住宅刚需，和民生无甚太大关系，是有可能成为承接房地产市场巨量的热钱和资金涌入、成为新的蓄水池赛道的。

从这个角度来审视，未来的商业性质地产，包括商铺、门面、写字楼、公寓等产品，也可能迎来真正属于它们的春天。

因此，如果确实没有更好的渠道摆放着200万现金的话，考虑到如今的风险和市场现状，也不妨用来博一个未来的可能性，预期如果得到应验，那么就可能不止是这8万租金的收益了。