最近，有媒体爆料，贝壳正在从龙湖、中海、旭辉等多家开放商旗下挖人，而且开出的薪资能上浮3-5成。究其原因就是贝壳正在打造一个“9号项目”的新业务。

具体的业务内容大概是通过资金入股地产项目，从而左右项目公司整体的营销操盘决策。同时通过挖人和建立新的代建公司，探索是否可以沿地产开发链条，从销售缓解向上延伸，介入项目的定位、科研、施工等多环节。

这两页，整体房地产行业出现明显的房企“乙方化”趋势。工程部门专业输出做“代建”，营销、人力部门都独立出来，开始公司化运营。一些公司的报建部门，甚至都开始独立对外接单了。

房企生意不好做，就跑去抢乙方生意了。可是现在，贝壳这种巨头级别的乙方公司竟然开始背刺甲方了。

甲方乙方巨头互相渗透，到底要做什么？甲方、乙方到底谁的生意更好做？我们今天就来聊一聊。

蛋糕逐步缩小，房企乙方刺刀见红

其实不管是哪边渗透哪边，究其原因都只有一个目的：寻药业务增长点。

因为目前增量房向存量房转化，房地产行业的整体蛋糕正在极具缩小。

根据国家统计局数据统计，去年全国商品房销售额13.33万亿，同比下降了26.7%。一年缩小超过了1/4，而相较于中小房企偏居一隅，以目前巨头房企的体量，必需要有一整个行业的规模支撑。行业整体下行，企业要减少对营收的冲击，只有两个方法：

1.   提升市占率，多分一杯羹。

大鱼吃小鱼，去抢占其他房企的资源，。

目前，市场整体低迷徘徊，但局部土拍市场正面临白热化阶段，这也是行业的整体缩影。热门城市的优质地块去化难度非常小，只要抢到地就等于抢占了市场份额。

绿城前不久在股东会上就表示，当下最大的问题就是对优质资源的获得难度加大，拿不够地就会造成规模缩减。随着行业风险清除、融资渠道扩大，很快更加激烈的并购也会出现。

2.   开发新业务，去找新的蛋糕。

目前头部房企的公示都是降低商品房业务的占比，加大服务类的新业务占比。

第二种是代建、代销、咨询等专业的业务。也就是去抢乙方的饭碗，目前大部分开发商已经行动了起来。

第二种是空间服务类业务。比如，龙湖的两个经营赛道（商场和长足公寓）、两个服务赛道（轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”）。

贝壳做为地产行业的巨头，2021年年底就提出了“一体两翼”的新战略。其中“一体”是主营业务，也就是一二手房交易。“两翼”则是家装家居和房屋租赁等新业务。多元化的思路和头部房企保持一致。

2021年贝壳新房业务占了整体业务营收的半壁江山，高达57.55%。

也就是说，别克近6成的营收来自开发商。

2022年开发商赛道逐步萎缩，直接造成了贝壳一手房业务萎缩了38.55%，在贝壳的的四大业务板块中，损失最为惨重。

最赚钱的业务陷入盈利低谷，贝壳必须想办法自救，而本次提出的“9号项目”就是由新房业务中心提出的。

另一方面，由于一些开发商陆续暴雷，贝壳也主动出让了部分市场份额。比如减少了与民企的合作，加强和实力房企、央企的合作。截至2022年第四季度，贝壳新房成交金额中，国企、央企占比高达45%，相较2022年第一季度提高15%。

既要避免垄断的嫌疑，又要规避市场风险，贝壳新房业务想要进一步提升市场占有率，难度颇高。那么要应对蛋糕萎缩的困扰，只有寻找新蛋糕一条路了，顺着SOP链条，向上寻找新的业务增长点的需求，这是自然而然的事。

地产乙方公司困境来临，淘汰赛即将开打

从数据来看，在地产乙方公司中，贝壳的日子还是比较好过的。

一方面贝壳对于开发商有着不可替代的核心价值。越是市场低迷的时候，开发商获客的需求度也就约高，那就会越来越依赖贝壳这样巨头级别的获客平台。

另一方面是多元化的布局也逐步见效。家装、家居类的业务增长非常快，特别是在去年收购了圣都之后，净收入Q2的10亿元增长到了Q4的21亿元，直接超级加倍。另外两翼赛道的营收更是高达78.95亿，相较2021年翻了足足3.4倍，在整体业务占比中，也从前一年的2.89%大涨至13%。

更重要的是贝壳自身资金雄厚，有着足够的资本去探索新业务模块。“9号项目”就是尝试直接投资地产项目，不仅是未来操控项目的营销决策，更是为了赚取更多的投资收益。

除了新房模块的“9号项目”、“6号项目”、“8号项目”。今年6月，贝壳还推出了首个中高端长租公寓自营品牌——海盐公寓。

诞生于链家的双平台“贝壳”和“自如”，开始出现了我打我自己的情况。去年自如金俊家装行业，贝壳则进军租赁，推出省心组模式，主打全托管服务。

蛋糕缩小了，甚至师出同门的师兄弟都开始互相伤害，更何况甲乙方呢？不过好在贝壳体量大、业务结构又多元、资金也雄厚，换换思路，总能找到新方向，可是对于其他地产乙方公司来说，就没有那么好运了。

业务萎缩，乙方企业面临危机

房企规模缩小，分到乙方头上的份额自然也会缩小。6月份，上海某设计院宣布，自6月29日起，全员停工3个月，原因是现阶段已经没有新的设计项目了。可能这就是当下地产乙方的普遍现状了吧。

为了争夺剩下位数不多的业务机会，不管是营销公司、代建公司、设计院，又或者广告公司、活动公司，惨烈的价格战已经开打。

价格战白热化，企业利润受到挤压

以代建行业为例，随着大量开发商亲自下场，有些中小型代建公司为了抢业务费用报价甚至只有品牌方的一半，可是另一方面业主对代建公司的要求却越来越高。

一方面，要求承诺业绩，进行业绩对赌。要求代建单位保证价格和货值，不达标就扣代建费，甚至换人。对赌节点包括：工程进度节点、成本变化、销售目标实现等等，甚至以月为考核的节点。这些要求，已经几乎成为现在代建中标的前提。

一些代理公司、报销公司透露，在很多招标中，甲方会要求做营销费用包干对赌，都会给乙方公司极大的压力，压缩本就不富裕的利润。

另一方面，灰色收入漏洞被堵死。之前，一些开发商做代建，可以指定自己的设计院，赚取额外的设计费用。现在基本上已经被堵死了。

其他方面还有要求带资金拿项目的。大部分的商业项目，甲方资金链都有问题，在代建单位抢破头的情况下，不少甲方甚至提出额外要求，要求代建方带资进场，待项目正式运行后，再收取代建费用和投资收益。这种匪夷所思的要求，无疑也大大提高了获取项目的门槛。

对赌周期拉长，乙方公司资金链断裂

对以乙方公司来说，以上这些还不是最大的问题，回款才是一切的重中之重。

2022年，连贝壳这种巨头乙方都因为回款困难公开发难开发商，威胁不给该开发商所有北京项目带客，结果被反手一波取消所有合作。

即便强悍如贝壳，依然不得不服软。乙方毕竟是乙方。

写在最后

毋庸置疑，现在的行业与其已经很明显了。地产行业不可能再回到以前爆发式增长的模式，头部房企和巨头乙方，都已经开始另辟出路了。

在房企之后，地产乙方公司也将引来一波整合潮，公司和规模都将大幅减少。剩下的都是最优秀、最专业的服务商。乙方公司，卷起来吧！