刚需消失了，是当下颇为流行的说法，略显夸张的标题党反映了楼市现状：刚需购房更多的进入二手市场，改善客群则是新房成交的主力。因此昆明近几年的新项目纷纷扎堆改善赛道，普遍不看好刚需市场，但市场总会有少数派，比如在万科都会半岛看来，新房市场刚需缩减，反倒是一个机会。

所谓“刚需消失”的真相是什么？

近年来，“刚需买二手，改善买新房”的趋势在全国范围逐渐形成，在昆明，去年二手房成交占比已攀升到63%，而成交的二手房中，100平米以下占比56%，100万以内的占比66%。（克而瑞数据）

二手房分流刚需新房的同时，改善客户涌入新房市场，克而瑞数据显示，昆明140-160㎡的改善房成交占比从2020年的8%提升至去年的17%，主力总价180-220万。

虽然如此，但刚需消失依然是不折不扣的伪命题，追求美好居住的需求不可能消失，真正有价值的问题是，为何刚需客户选择了二手房？以及谁来满足预算有限的群体对好房子的需求？

第一个问题的原因很多，比如担心烂尾、学位需求、购房负担、利率因素等，但还有一个不容忽视的原因——昆明的开发商越来越看不上刚需了，某种程度上说，刚需是被逼到二手市场去的。

特别是“好房子”概念提出后，大部分开发商的理解和行动都是盯紧高价改善，去年昆明住宅设计新规出炉，零公摊成了“好房子”最重要的标签，而这些项目的最小户型，基本不低于110平米。

除了万科都会半岛。

万科都会半岛效果图

总价100万起的万科好房长什么样？

将刚需当成改善来打，云南房网深入研究万科都会半岛后，有这样的感受。

众所周知，万科入昆十五年，最擅长和市场最认可的是偏中高端的品质改善盘，很少开发100平米以下的户型，往往定价和保值力都高出竞品。

因此，住万科的房子既长面子，也有里子。

而万科都会半岛一反常态，四个户型中有三个面积小于100平米（分别是约82平、约89平、约99平和约126平），总价拉低到100万起，给出了史上最低的万科好房门槛。

极为颠覆背后，是万科对刚需客群的深刻理解，以及反向思维的操盘逻辑。具体来看：

1、零公摊的迭代新品

万科都会半岛是昆明住宅新规实施后的首批迭代项目之一，与传统户型偷面积做法不同，是真正的零公摊，实际得房率约95—105%。

项目的户型面积看上去不大，但新一代户型通过核心筒优化，大幅提升了拓展面积，因此从实得面积、功能空间和居住感受来看，最小的户型也不弱于传统的100平米户型。

89平米户型（红线墙体为可拆除非承重墙）

先看89平米户型，通过双阳台半赠送，飘窗落地全赠送，实得面积等同于传统110平米户型。

除了零公摊，都会半岛89平米户型还有两大创新，一是非承重墙占比高达86%，改造自由度极高，可改造为6米面宽大横厅，也可改出带步入式衣帽间的主卧大套房，另外厨房两侧墙体拆除后设置开放式岛台，秒变LDKG一体化通厅，提升起居空间和室内视野。

二是万科新一代的S墙设计，如上图所示，分户墙改为S型，互相错位咬合，在不影响布局结构前提下，提高了利用率，嵌入的柜体和冰箱还能和整面墙体拉平，具有极致的视觉和收纳效果。比如89平米的S墙1米长70厘米深，可容纳500L大冰箱，整体储物空间提升73%，相当于550个24寸行李箱。

99平米三房户型（红线墙体为可拆除非承重墙）

99平米户型实得面积也超越了绝大多数传统118平米以上户型，而且空间格外显大，用逯薇老师的红蓝尺理论来看，99平米户型有两条红尺（面宽方向最大视距），客厅阳台打通，红尺面宽视距达4.7米，餐厅处横向视野5.7米，蓝尺纵向视野10.9米，均大幅超越传统118平以上户型。

126平米四房户型（红线墙体为可拆除非承重墙）

126平米户型拓展面积约30平，相当于多出一个大客厅，6.6米面宽大横厅，完全不逊于传统143平米户型，S墙整墙隐形收纳，不仅可容纳大冰箱，还拓展出一个7立方玄关空间，进深达800mm，称为“八百库”，可用作迷你衣帽间，也可收纳童车等。

万科都会半岛实景样板间

可以说，住宅新规加上万科的产品创新，都会半岛硬是把小面积做出了大空间，改善成色十足。

小区整盘规划也超越了很多改善盘。

因为2.8的低容积率，项目规划为半围合式布局，楼间距达到58—73米，拥有三个总面积约10000平米的中庭主题景观，外加7大庭院宅间花园，户户有景观面，栋栋都是楼王。

2、只做加法不减配

刚需面积段要做出改善调性，必须做大量的加法，不能有任何减配，在万科都会半岛的看房动线上，例子随处都是：

万科都会半岛奢阔大门

社区奢阔大门15.4*10 米，尺度对标高端改善小区，门厅两侧布置对称的八个涌泉水景和八片砂岩屏风，酒店式大堂服务既高端又安全，仪式感和尊贵感拉满。

门后首个大中庭“春屿花园”以南法风情为主题，约3000平，园内移植了50年份的造型冬青、80年份的丛生朴树，以及“活化石”笔筒树、黄花风铃木等珍贵植物，人称“小扶荔宫”。

单元入户大堂（效果图）

单元入户大堂尺度和材质也对标高端，开间5.6米以上，高度3.6米，仿石材的岩板背景墙和金属线条勾勒，地面水刀拼花，彰显酒店式归家仪式。

电梯轿厢（效果图）

电梯轿厢打造与豪宅基本没有差异，顶面为不锈钢，墙面为木纹喷涂钢板，正对面整块的百达翡翠仿奢石，地面铺贴瓷砖且用了水刀拼花体现项目符号，细节之处尽显奢华。

特别值得一提的，是每户的客厅背景墙均采用大面积天然岩板，以及墙纸铺贴，要知道，昆明并不是所有豪宅项目都有这么高的标准。

都会半岛的童玩盒子

此外，都会半岛和万科其他高端盘一样配置会所盒子，童玩盒子、健身盒子、学习盒子已全部兑现。

做加法意味着成本增加，但万科要做的是不一样的好房子，值得投入。

3、教育与商业配套

其实都会半岛的教育与商业配套也是做加法的一部分，项目引入官渡区最好的星耀小学+官一中云秀书院9年公办教育体系，并提前打造好项目楼下的社区商业——半岛小篆街，打破了先有住宅后配商业的惯常做法。

半岛小篆街已于去年11月开街运营

这样做的目的，还是为了满足业主对优质教育与精致生活配套的需求。

4、会展板块观滇房，最低购房成本与最优生态的反差

由于临滇池和生态属性优越，昆明人会展板块已形成了高价高质的固有印象。

但万科都会半岛以优质超低价的产品，在会展板块撕开了一个口子。

同时，项目所享受的生态景观资源并不逊色。

离滇池约2.3公里，户户都是坐西北朝东南或坐东北朝西南，不仅日照最大化，而且由于南向滇池视野极佳，没有高层建筑遮挡，18层以上就享有滇池景观天际线。

万科都会半岛高层观滇视野

另外，项目紧邻宝象河100米带状景观带，距2360亩西亮塘湿地公园约600米，西侧距离1500亩五甲塘湿地公园约1.5公里，南侧距海东湿地公园约2公里。

从更大范围看，都会半岛所在的第三半岛内公园面积约1.8万亩，而绿地公园面积约7620亩，差不多占到一半面积，生态资源的聚集度冠绝昆明。

万科都会半岛的平替主义答案

当别人对刚需客群避之唯恐不及，万科的反向思维则是如何从中发现新需求，给出平替答案：打造一个花最少投入能享受到最高品质的项目，一个门槛相对较低的高配项目，一个能满足既要、又要、还要、都要的极具质价比的项目。

解读完项目会发现，万科都会半岛做到了。

本质上来说，都会半岛其实是一个高品质的改善房，但不同之处是普通刚需客户能够得到买得起，一举激活被人忽视的庞大需求，更大范围满足了“一生总要住一次万科房”的愿望，因此也改变了认知和市场。而都会半岛给行业带来的启发也很有价值：新形势下的需求趋于多样化，并不是只有做大户型改善一条路。