在这个春风拂暖的季节，全国各地都掀起了“救市”的政策大松绑热潮，降首付降利率、取消限购降门槛、加大购房补贴力度等，为购房者们量身打造的重大利好，但通过实际新房销量反应来看，楼市的“小阳春”并没有到来。
甚至不少人还觉得，楼市仿佛又倒回到了多年前的起点。诚然这些救市政策，不失为促进需求释放的良药，反而揣之，为何救市的政策络绎不绝，动作也越来越大，却仍然是投石击水，只泛涟漪，难掀波澜。商品房成交量、成交金额依然平淡乏味，甚至有些地方楼市还出现了“倒春寒”。
其实，通过深入分析，政策向好，楼市春江水未暖的真相大抵绕不开这些已形成的客观事实。
首先是居民的杠杆已趋近临界点。
所谓居民杠杆即为居民负债与GDP的占比。数值越大，杠杆率越高，负债越沉重，居民透支的资金越多，出现债务危机的概率会更高。在当下，可以说按揭买房的贷款在居民负债的比例中，几乎都占据着大头。因此居民的杠杆率大致等同于住房贷款撬动的杠杆率。
在过去二十年间，随着房价水涨船高，居民杠杆也在急速攀升。据最新数据显示，我国居民杠杆率已从2000年的5%，直接攀涨至如今的62%。这个数值若再想加杠杆，空间已然不大。说得再直白一点就是：居民的整体购买力早已过度透支，趋近上限，虽然贷款环境变得宽松，但总归还是要还的，经济压力并未实际减负，因此市场对政策的弹性并不买账。
其二，宏观经济环境持续压缩，房地产市场难达预期，信心严重不足。
疫情的反复，如今已冲击到各行各业。降薪裁员、转型破产的现象已呈现散状喷发状态，这样一来，不管是企业还是家庭都快触碰到现金流的临界点了，随时面临断流的危险。对于有房贷的家庭来说，那就意味着要断供，所以这段时间指望银行能延迟还贷的呼声不绝于耳。大环境的不乐观，致使人们收入不断下降，从而对未来预期并不看好，大家都在勒紧腰带过日子，买房这件大事也就无限期搁置了。
其三，地方财政同样吃紧，让救市变得力不从心。
随着地方城市化发展进一步深入，地方财政对土地收入的依赖也更高，甚至在三四线城市地方财政对土地收入的倚重比例都超过了70%。从2021年下半年开始，全国各地土拍几乎都成了国有平台的独角戏，国资兜底拿地实质上并未为地方财政增加收入。反而只有支出，为扶持实体经济与技术人才，不断地提供支持与补贴，同时减税降租，当然还有抛开城市基建的预算成本，地方财政不断吃紧，再花精力、财力为房地产市场提供的纾困帮助，不难想象得到那种有心无力的无奈。
其四，房产市场供需两端的天平早已倾斜，住房存量过剩，购房需求不足。
房地产发展二十多年至今，我国的住房条件已经能基本满足人们的需求了，据国家统计局《中国住房存量报告:2021》数据显示，截止2021年我国现有存量住房总共有6.8亿套。目前我国总人口是14亿，家庭平均规模为3.35人，也就是我国目前大概有4.17亿个家庭。每个家庭平均拥有1.63套房子，也就是说当下，房子平均来看是够住的。
而开发建设新人居项目的脚步却未减缓，这也导致了供应过剩，在整体上也就不存在住房紧缺的现象。但为什么还是有部分人感到住房紧缺？这其实是结构性的紧缺，即刚需和合理改善购房者感到紧缺，少数人手中却攥着两套或是多套房，这也就是前几年商品房销量呈现爆发式增长的原因，说到底就是有钱人玩的投资游戏。在当下房住不炒的基调下，加上市场萎靡，新房投资并没多少前景可言，不少人开始竞相抛售。
因此整个市场供应远大于求，且真正需求端又因收入、房价等问题无法快速释放，也是造成救市难的原因。
其实诸如众多一二线城市甚至是三四线城市的救市政策，只能在短期内让市场获得喘息的机会，但无法推动持续性的楼市健康向上发展。其实各地楼市都是各自为战，很多都是试探性地出台相关政策。更重要的一点是，目前救市政策仅局限在土地市场和客户市场，开发销售端的问题依然尖锐，房企融资渠道难，资金链依然紧张，这也造成了房企不拿地，购房者不买房的现状。
当然，我们仍寄期望于未来，楼市恢复元气还有很长一段路要走，但与其坐等市场缓慢回血，不如从改变自身做起，于房企而言调整营销策略，迭新产品高度，营造出差异化空间，市场好转，便能占得先机；于购房者而言，在保持理性的同时，在实打实地政策利好面前，也无须过渡观望，遵循自己需求，果断决断就好。
总之楼市正在经历周期较长的市场调适，下行的趋势不会一条路走到黑，房企和购房者的博弈与协同都始终存在，若能维持均衡，也不失为好的光景。
首先是没钱，除了工资不涨什么都在涨，好不容易房价不涨了，却救市了。
任何外界力量永远不抵自然规律的力量强大
楼市纹丝不动就对了嘛！如果楼动了，楼的质量就有问题了！
跟欧美斗，嘴老没用，热钱走了，楼市股市双杀
内销转出口啊[得瑟]
三十年贷款三代人偿还没人上当了
深思个屁啊，看看股市跌了多少，多少中产没有了，还买房？中产没了谁来接盘，穷人？
炒上去的楼市还要咋动？
首先你得有收入[得瑟]
分析得有点道理。但最通俗、最简单、最根本的原因就是房子过剩了，没有房子的和有房子的都没钱了。现在不是救市，救也没用。而应该是反省为什么会出现这样局面？汲取教训、追责！
来我们笑笑[鼓掌]
谁金子多谁做接盘大侠！
我饭都没得吃了，那个来救我，那些年轻人婚都接不起了，谁去救他们。
房价不涨即是跌，房子不是贵重首饰，持有房产需要成本的。几时房价如车子才是正常房价，汽车开了十多年有钱就可以换新。
房子不是一般的消费品，是用来住的，不能快速消耗，买多了没有用，反而占用大量金钱，房子不能提高我们的战斗力，依靠房子无法强大。
“降首付降利率，取消限购降门槛……”，所有的这些政策大松绑，都不如两字政策有效：“限批”。即限制批地。因为，现在的房产市场是供大于求！绝大部分城市如此。真是想不通，现在的房产市场如此萎靡，却一边在拼命供地，一边在拼命建房！
不要继续把购房者当傻瓜了，近期被忽悠买楼而了损手烂脚的业主还少吗？佛山市顺德区陈村镇的某地段楼盘，去年上半年从2万/平升到近4万/平，下半年又飞机下坠似的跌回2万/平，买了的欲哭无泪；南海区西樵镇某地段较偏位置，开建时售价1万多/方，吸引很多人购买，地产商趁势扩大规模开发，结果到楼盘建好进入收尾时仍有很多房子卖不出去，导致资金周转困难，无奈以跳水价7500/方甩卖，气得前期买房的业主跳天……出台政策救楼市？还是先救救业主及准业主们对楼市的信心吧！
根本没有实质利好，老是一个样看可惯了
嘿，其实想想，房子这东西涨还是跌和老百姓关系并不大了，该有房的基本都有了，没有的肯定是买不起的。受影响的无非是那些咱们老百姓高攀不起的，看看热闹，挺好的
房地产火一直都是炒房客自己鼓捣的，现在是潮水退出的必然结果。
2015年到2021年，成都房价从7千左右到3万右，凭什么，傻子才买房。
①个小区98%都是拆迁户……还是70%的房子未出售，问一下本地人，这房价本地人也只有10%的人买的起[得瑟]，
没有永恒不变的东西
杀几个明星分分钟几百亿[呲牙笑]
救市救市，买房的少拿钱了吗？为什么不直接降价。
现在有钱不买到过两年你们就后悔
楼市就不应该再作为大家操作的话题，房子不需要了
再怎么救市反正打工人无钱买房的。
以前房产邦定小孩上学，现在邦定买房送老婆吧，而且是女子不能离婚的。[点赞]
都封闭着怎么交易房子
货款买房等于漫性自杀
你房产税一天不出来，我就一天不买房，看谁熬的过谁[笑着哭]
炒房还是要看上市公司！
现在的人比以前更理性了更务实，贷款的消费会一年比一年下降的，也许是需要壮大务实旳消费观！
房子白给都不要
翻了几倍的房价居然要救？！！！ 救资本家吗？
坚信还会涨，立贴为证
工资不该人没救，房价不涨如…！[得瑟][笑着哭]
向好？咋向好？向谁好？
利好个毛线，都是忽悠人的招数，不灵了！降房价，售现房！只此两条才能挽救楼市！！为什么不做呢？
收遗产税，释放老年人消费，别人老年人把钱和房子都那在手上
没钱，你动个屁
收房产税，这样可以降房价不是。而且中产可以破产重头再来。多好？屌丝们高兴不？
炒房客也无余粮了
各位炒楼的赶快多买几套啊！不然真的要跌啦！
死扛政策。
恐怕无息贷款都没人买房了，楼的质量太差了
房子卖给外国人吧，不错的建议
先把烂尾楼赶紧整改一下，树立信心
靠楼市打劫人民财富己经行不通了，人民己经没钱了，目前三代人一起还房贷呢
买房等于用血种韭菜
这文章谁写的，敢不敢实名整天发这些有意义吗
简单说就是百姓没钱了，不想做杨白劳。
还有人口下降已成趋势
炒房的多，没上涨空间就凉了，只是刚需难受[呲牙笑]
天下苦楼久也，口袋里没有余钱，
股市几十年纹丝不动了
还是房价太高，工作都不行了，没钱买房，
快与慢的问题
没三套房的必须要买够三套房，达不到三套就刑事他，这才是真很购！[呲牙笑]
坚决不买，坚决不当接盘侠
这是好政策？？？？
老百姓看到实实在在的涨价才买，现在都握着钱观望，只看不买。
知道房地产商为什么“牛”了吗？
你倒是降价啊[得瑟]
说来说去，得有人接盘，关键是接盘就是一辈子的事，何必为难自己，让有钱人自己玩，穷人吃饱喝足，何乐而不为
降价是硬道理！
增加税收，一切问题解决！房产税，尽快普及，解决当地财政。
根子在外贸，所谓内需就是自己骗自己！都是最低生存必须品，内需啥？基建大部分没有效益，全靠财政补贴填无底洞！还要鼓吹腾笼换鸟？这下自己把自己搞死！
老百姓都没有钱了，怎么救也没有用，而且现在那家没有房子
一套房子养猪，一套房子养牛，一套房子养老。可能吗？
又在假装不知道？那就都假装不知道吧！免得没有东西写！