如果你问我，最近一两年上海印象最深的顶豪类项目到底是什么
脑子里的第一反应就是：风貌别墅
因为我实在想象不到
未来还有哪类产品能裹挟着城市核心极度稀缺低密别墅资源入市，以一己之力刺穿整个上海楼盘价值体系的同时
相比于传统地产项目，还承载着社区开发和城市重要文化建筑保留与更迭双重使命
某种程度上这属于上海这个城市当下最重要的产品
某种程度上来说，对于整个行业也是
但也因为属性过于复合，社区的舒适性以及和原有老建筑的共融性如何权衡
历史复兴和未来居住生活又如何综合
这是当下所有操盘手都想破的题
当然也逼出了各路房企的极致智慧，这样项目的思考其实也代表着对于上海风貌社区的态度
这次给出解决方案的，来自当下上海不可忽视的一位操盘手：保利发展
区位示意图
从名字就能听出段位：外滩序
一个绝对横空出世的项目
整个地块天然内嵌在上海核心内环杨浦滨江，距离黄浦江不过咫尺500米，可以说近三十年都难遇的一块地
但如果你以为这只是一个风貌别墅该有的土地和肌理，真的埋下来看
建立在地块本身领先性之下
保利发展又给到了怎样不一样的解题方案，这是今天文章想要谈论的内核
01
也因为在上海看过很多风貌别墅，就是你会发现其实所有风貌项目都有其先天的独特性
这背后有几个逻辑
第一，地段唯一，往往占据市区核心
第二，地段之下各自容积率也不同
第三，很多时候项目需与原始历史建筑形态规划相关
第四，也是至关重要的一点，整体风貌保护和拆改程度受到上海规范制度分为一二三等级，不同等级发力程度也不同
这是根本上决定每一块风貌别墅不一样，也是如今我们看到市场大多风貌只有建筑的壳子，内部却很压抑的核心
但也正因如此
确实不得不感慨保利发展拿地眼光的独到
操盘手告诉我，在拿地之前团队几乎将上海所有风貌地块全都看了一遍，历经一年时间，含北区100多个地块最后得以相中
果然，出生即王炸
项目由洋房+风貌别墅组成的纯粹低密社区，去年洋房以727%超高认购率刷新上海2024年度认购率纪录，整个楼市为之震惊
整体地块容积率1.2，如果单论别墅产品容积率仅约0.9
更关键的是，这块地还有两个标签
项目地块原有现状
上海有不少风貌别墅，但这块地是当下上海所有风貌里唯一形态：花园式里弄
要知道顶级如风貌也是分等级的
从最早第一代多为工人居住地的石库门里弄，而后升级为第二代新式里弄，但最贴近真实别墅居住体感唯有“花园里弄”，三者占比大概在6：3：1
换言之
以外滩序为典型的花园里弄，仅占上海所有里弄住宅的6.92%
但关于定义还是其次的，在产品形态上的不同意味着上海市中心终于出现真正滨江花园城市别墅样本的生活
这是本质上填补市场某种供应的空白
也是真正在供给侧方面为上海创造可以锻造出现风貌塔尖作品的可能
与此同时
仔细看地块的历史肌理
要知道对于城市更新而言，由于位于城市中心，所以往往很多时候地块是不方正的，并且周围也有建筑物干扰
但是外滩序有一点非常好，作为原高级纺织厂高端住区，就是地块本身在出生的时候就非常方正
可以呈现出现代化行列式排布
项目沙盘图
无论是整体纵向巷道的阔绰尺度，还是别墅花园的面积都非常舒服
这样的别墅天然就极具纵深感
此外沿袭原始建筑外围二层内向三层彼此错落排布，又使得前后排别墅互相之间的视野和采光得到最大程度的保障
所以为什么我会说这个地块是天生王炸
花园里弄的风貌属性独一无二，又遇上了地块肌理的天赋异禀
这样地块本身，在起跑线上就已经赢了上海绝大多数的风貌项目
而下一步更精彩的还是在解题思路
02
内里又在创造出怎样滨水花园别墅的生活
基于先天基因给到项目更好传承的底气，保利发展又向我展示了强大的掌控能力
来看这样逻辑下的生活场景
第一，通过元素利好再放大，王炸地块匹配的也是王炸级产品
首先我们可以看到，面对这么一个纯低密社区，整个外滩序沿袭原始地块采用四行两列排布
从而使得社区内部天然拥有更加充裕的横向尺度可以用来规划面宽
这是整个先天创造的差异化
但很明显保利发展要做的更极致，直接拉到顶配
样板间实景图
室内横向延伸至约11米超大面宽
这种级别尺度通常在300平别墅面宽才能勉强实现，也是我第一次在风貌别墅看见如此尺度面宽
未来的居住体感舒适度极高
当然这只是第一步
另外建筑单体竖向空间上保利发展还做了一个处理，居然在别墅项目内运用了极高窗墙比
所以我们在室内可以看到
样板间实景图
这样的打开面
而保利这么做的核心，就是为了极大的提升别墅的采光通风性，每一户都没有风和光的死角
但是各位不要忘了
之所以能称之为花园里弄，也因为地块的巷道肌理，背后是主楼间距约10米的巷道尺度，于是我们看到每栋别墅庭院并非单向
背后的精髓其实是：南北双庭院体系
35#、24#205平别墅一层户型
主力户型的花园面积从约61㎡至108㎡不等
这部分创造出了大量的空间气场，可以让业主在自家别墅内就能实现坐拥南北双花园生活的感觉
又因为项目所在这样的地段，还是寸金寸土上海内环滨江
而这
样板间南向花园实景图
不就是真正的滨水花园式人居体验么
本质上也意味着阳光资源、空气资源以及景观资源的三重占有
样板间北向花园实景图
仔细看庭院围墙也是采用绿篱结合镂空砖墙和铁艺栏杆这样的浅围合方式，更具通透感的同时，转角护栏还做了圆弧“凹陷”工艺用以种植绿植
为的就是当用户未来投身其中
是真的可以交流互动创造出圈层之间的邻里感
第二个，还是所有风貌里的空间王者
就是各位有没有想过为什么市场上不少风貌产品居住起来没有别墅感，本质上就是没有给到真正别墅感的空间
而这一点上，保利发展是极度真诚的
35#205平别墅一层户型
让我们先从室内的一层空间说起
可以看到整个功能空间的规划将客厅和餐厅元素组合在东侧排布，另外层高尺度也拉到3.6米
所以很明显，这样一个重要的规划逻辑：就是整个公共空间惊人的宽敞
样板间实景图
所以你站在公共区域核心，朝哪个方向看都是空间感，尺度非常舒服
包括更细枝末节处，通往二层的楼梯也是采用回字型设计，让用户日常上下楼梯交通空间组织可以更加通畅
住过别墅的人一看就会知道这里的用心
但这还仅仅只是一层
本质上前后的双庭院体系、地面以上的三层别墅空间，以及顶层阁楼、地下室等大量附赠空间，以上的一切都属于一户人家
包括地下室约3.9-5.7米的挑高
样板间实景图
一套约200平的别墅却能做到五层空间的同比规整
这才是一栋别墅真正的样子
而除了对原有元素的极致利用，对于保利发展还是有一样东西是不愿意舍弃的
是关于室内居住体感的创新
也因为项目二级历史建筑保护的等级，给产品打造预埋了伏笔
第三，还要重塑产品体系，创造出真正花园式的生活
35#205平别墅一二层户型
大家注意看外围我圈出来的地方，有没有发现整个户型外向呈现出一个凹字型
目的就是为了，可以最大程度将整个外部的花园景观拥抱在内
这是项目一侧的耳房设计
样板间实景图
这般布局与围合下，结合整体户型大面积的开窗，让每一处的室内空间都能感受到不同的院落景观
代入想象下每天起床推门都是自家庭院花团锦簇的样子，会不会觉得今天的心情会更好
包括为了让空间价值被进一步放大
样板间实景图
耳房的顶层空间也被设计团队巧妙处理成空中露台的形式，与二层主卧相连
独立入户的玄关也是如此，从外部看似乎只是多出一处房间面积
但当我们真的置身其中
样板间实景图
未来迎接你的每一次入户，还是这样一个阳光可以透进来的玄关空间
作为真正意义上可以称之为风貌别墅的产品，对于用户更加重要的是，因为是可以在城市核心滨江享受有天有地的庭院生活
这样的生活场景区别于以往风貌项目
体感上是颠覆性的
03
而之所以说这样的地块不会再有
绝不仅仅只是上帝视角对传统风貌生活现代化的演绎，也在乎对历史的传承
也是基于团队在前期考察发现建筑初建时质量较高，立面材质为卵石饰面
我想各位在上海经常会被绿荫掩映下的思南公馆、亦或是优雅如丁香花园这样上海梧桐区的顶级洋房所迷恋
本质上卵石立面生来就代表着高端
也是镌刻在上海老建筑最珍贵的历史记忆
但因为工艺过于稀缺，如今还能找到承接这样立面工艺的老匠人总共不足10人
而保利发展当初寻找到所有手工艺人也是拿出了最大诚意，想要交付一个不一样的风貌作品，才有了极致的匠心打磨
不仅是纯手工，还是最高维度：非遗手工
样板间实景图
首先在选材上就不是传统标准化的模式，所有卵石全部溯源思南公馆同款，并且必须是粒径中等、颜色较暖的原石
每立方墙面背后是约80公斤的卵石量
选材已经如此极致
接下来所有卵石全部经由手工艺人利用水洗工艺一个个用手工甩拍自然的同时，还要确保每一粒石子最终呈现30%的裸露度以防脱落
一个人一天只能完成3-4平，所以整个外滩序就是在这样一天几平的速度下投入着研发着
而手工操作最大的不同
样板间实景图
就是在任何细节都能看出颗粒感，在整体立面视觉保持统一的时候，每一个细节又能看到一点点的不同和层次
都经得起任何角度的审视
这也是保利发展必须坚持纯手工的核心原因
另外对于外滩序而言，除了极高的工匠工艺之外，还有对原始立面传承构筑起审美体系
对待历史古建他们的态度是这样的
通过对现场勘查发现构建细节，结合原有历史设计的图纸，然后再把这些原有经典元素通过现代化手法进行落位和传递
这是保利发展的偏执
也是为了让外滩序的美学可以很好沿袭传统
样板间实景图
整体做到三玻两腔确保室内保温，并且遵循传统上海老洋房门窗雕刻出线条纹理，仔细看顶部还是红砖质感的圆弧拱券
哪怕是坡顶随意一处转角
样板间实景图
顶部复刻出最传统的举折元素
旁侧窗户也是结合现代铝合金做出连续木窗的质感
样板间实景图
从室内看又是这样的感受
所有元素被有序组合在一起，这些传统工艺在几十年后得以经典复现
样板间实景图
呈现出独有的雕塑感
在大家都做标准化产品的同时，保利发展为一个项目的投入度可以说到了极致
这样的项目已经不能单纯用地产项目来定义
本质上它更像是一件收藏品
收藏了上海历史建筑的辉煌过去，又创造出绝无仅有现代花园别墅的生活
对于保利来说，也是在用自己最擅长的方式在和这座城市双向奔赴
04
所以我们可以去反思到底什么才是不可代替
我不想简单把这一切归咎于对于文化复兴或者工艺匠心这样的词汇
风貌项目的每一块土地都不容易，前后左右包括地块内部都会相互干扰
所以这不是为了讨好人的一个项目
本质上保利发展是在讨好的或许就是脚下这片土地，迎合的是土地背后的这种文化，传承的是历史记忆的沉淀
甚至保利发展还专门成立相关团队，通过对风貌项目外立面、户型等产品做专项对标研究，并且针对风貌别墅类客户需求调研
也更懂风貌文化更懂上海城市更新需求点
地块先天特质的独一无二，又换来了开发商的良苦用心
也才成就了外滩序45号极小概率的诞生
这是一个风貌作品该有的样子
这样的外滩序也生来骄傲
这也是为什么我会说不是所有风貌，都叫做外滩序
甚至，项目完整的名字：
外滩序·BUND45
bund代表外滩，45号记录的是自1840年外滩开埠以来33块门牌号的故事
45正是地块本身序号的印刻
参观的最后，我游走在项目外围，远眺往后是国际级地标东方渔人码头，前面是三件套上海最美的城市天际线
再看眼前的建筑，内里又是滨江花园式的生活
今天永远只是明天的序言
