富力千禧的业主在问，要不要换新房？

有个朋友是富力千禧的业主，他房子挂牌好久了，一直想着置换，从东晓路东侧地块的规划出来，他就在关注，毕竟两家只是隔着一条马涌河，河东边是新港街道，河南边是昌岗街道，河北边是素社街道。

素社街道最有名的小区是中海名都，新港街道最近是富力千禧花园，虽然都是还算新的商品住宅小区，但也超过20年的楼龄了，保养还算可以，在海珠依然能打，但再过十年呢？老业主也有新要求。

有追求就有更多想法！

不瞒你说，富力千禧也曾有过辉煌岁月，在2022年下半年，143平方的四房曾经冲达8.9万/㎡的高价，小区最高光的时候，你很难想象的到居然这么贵。在海珠2022年中的价格是普遍高点，2023才下跌，2024年才猛跌。

千禧小面积在2021年也来到过6.2万/㎡左右，现在则又回到3.6万/㎡，有些回到3.8万/㎡。一夜回到了解放前。

中海名都现在的成交，大多在4.6-4.8万/㎡。

若是置换，其实没有太大压力。

因为现在的新房也不贵，地价也便宜。

今天上午，越秀成功拍下了东晓路东侧地块，底价19亿，楼面地价3.22万/㎡，容积率5.0。

现在的地看着凶险，都没有竞争，但总有托底的，财政稳稳把钱收入囊中。

刚拿到地，越秀的宣传通稿就发出来了，新案名是越秀桂悦东晓，我们其实不太关注名字，现在的推广名越来越长了，以前很多就小区就两个字，后来加到三个字，现在加上开发商名字六个字、七个字，越长越没有辨识度，什么珑悦西在还好，越秀熙悦江湾就不知道说了啥，以后业主打车，肯定是叫司机师傅导航到海珠湾吧。特别是那些几个开发商联合开发的小区，长到中间要想喝口水。

越秀主动找自媒体营销，制造热度，这是个好现象。

我们还是关注回产品，本地块只是小地，宗地面积22177平方米，其实出让宗地（建住宅用地）又只有11797平方米，跟保利和颂面积差不多，但和颂是四栋楼占住四个角。这里地形狭长，只能搞成长条分布，各方面的视野是更好了。

但缺点呢，西南面的东晓南高架会很吵，东晓南高架现在是延伸到广州南站的，以后的车流只怕会更多。

西南虽然吵但是景观还不错，晓岗公园有一片绿色。

东南相对安静。

很难走高端！

目前宣传有88㎡、105㎡、117㎡三个面积段，88㎡的占比最多，应该是43层高，这有点像燕语堂悦，但比燕语堂悦使用率高，中心区上车和轻改善，很适合周边的以旧换新，我觉得不会太难卖。

但想卖燕语堂悦那个单价，就肯定难卖。

项目东面200米有南武实验学校，东南面200米有昌岗东路小学（北校区），西面300米万松园小学（东校区），但恐怕上不了昌岗东路小学，也上不了万松园小学（东校区），因为分属不同街道。

单价5.2万/㎡起，总价460万起，近8号线晓港站，500米。

只要足够便宜，肯定有人要。

海珠走着两条路线，大型花园小区7万、8万、9万每平方，蚊型地小小区单价4万-5万左右。

要想换到海珠，还真需要点硬实力！

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